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四個(gè)多月前，王峰（化名）花光所有積蓄全款購(gòu)買(mǎi)了天津津南區(qū)藍(lán)光芙蓉公館二期的工抵房。滿心歡喜成為業(yè)主后，沒(méi)想到的是，卻成了他噩夢(mèng)的開(kāi)始。

彼時(shí)，銷售員只給他一張收據(jù)，且簽了一份未蓋章的草簽合同，并未簽正式合同。三個(gè)月后，經(jīng)王峰反復(fù)溝通，均未有結(jié)果，依然未給辦理手續(xù)。一氣之下，9月中旬便進(jìn)行了投訴維權(quán)。

10月，津南區(qū)相關(guān)部門(mén)回復(fù)稱，對(duì)于藍(lán)光芙蓉公館項(xiàng)目停工、不辦理房屋相關(guān)手續(xù)等問(wèn)題，區(qū)住建委已多次對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談。

類似王峰這樣因工抵房投訴維權(quán)的并不是個(gè)案，除了新購(gòu)房者掉入陷阱，不少老業(yè)主更是怨聲載道。

去年，有業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了一套位于天津?yàn)I海新區(qū)吾悅?cè)A府的房子，彼時(shí)單價(jià)超1.2萬(wàn)元/平米；然而，今年10月該項(xiàng)目便以“工抵房”名義大量拋售房產(chǎn)，同戶型均價(jià)在每平米8000-9000元。該業(yè)主，立馬將開(kāi)發(fā)商惡意降價(jià)的情況反饋給當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)留言板。

實(shí)際上，繼金九銀十開(kāi)發(fā)商花式營(yíng)銷失靈后，年關(guān)將至，開(kāi)發(fā)商工抵房信息盤(pán)旋在多個(gè)城市上空。相較于高房?jī)r(jià)的當(dāng)下，工抵房?jī)r(jià)格誘人，甚至是骨折價(jià)。

有人說(shuō)，對(duì)于新購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事情，但對(duì)于老業(yè)主則是壞消息；也有人說(shuō)，降價(jià)只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)借口而已，用工抵房打幌子，怕前期業(yè)主鬧事。工抵房，究竟是天上掉餡餅，還是開(kāi)發(fā)商的新套路？

“每套讓利210萬(wàn)”

接近年底，多個(gè)城市樓盤(pán)項(xiàng)目工抵房喧囂塵上，以至于有網(wǎng)友調(diào)侃，“滿城盡是工抵房！”

石家莊的工抵房恰恰證實(shí)了這種現(xiàn)象。近期，石家莊部分項(xiàng)目開(kāi)啟了降價(jià)模式，相比此前力度更為突出，甚至總價(jià)200萬(wàn)元左右的房子，打出了至高優(yōu)惠42萬(wàn)元的旗號(hào)。

其中，位于石家莊長(zhǎng)安區(qū)一樓盤(pán)（高遠(yuǎn)森霖城）就推出了5套工抵房，原表單價(jià)約每平米1.5萬(wàn)元左右，原總價(jià)在200萬(wàn)元上下；優(yōu)惠過(guò)后，單價(jià)下降約3000元/平米，總價(jià)僅160萬(wàn)元左右。

另外，位于石家莊二環(huán)內(nèi)某樓盤(pán)，也推出了2套單價(jià)1.85萬(wàn)元/平的工抵房；與此同時(shí)，位于長(zhǎng)安區(qū)某公寓項(xiàng)目也拿出兩套工抵房售賣(mài)。

放眼全國(guó)，工抵房現(xiàn)象并非石家莊一城。在成都、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等多個(gè)城市也出現(xiàn)工抵房，呈現(xiàn)出井噴態(tài)勢(shì)。

在沈陽(yáng)，有多個(gè)項(xiàng)目近期出現(xiàn)變相降價(jià)，這直接導(dǎo)致了去年購(gòu)房業(yè)主的不滿，紛紛維權(quán)投訴。致使相關(guān)部門(mén)約談開(kāi)發(fā)商。

比如，有網(wǎng)友投訴沈陽(yáng)某樓盤(pán)去年10月每平米1.35萬(wàn)元，今年7月則是每平米1萬(wàn)元。對(duì)此，相關(guān)已約項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，而該公司表示，由于市場(chǎng)下行，近期將一些特殊樓層作為工程抵賬房出售。

針尖對(duì)麥芒下的購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商關(guān)系還發(fā)生在成都。近段時(shí)間，位于成都天府新區(qū)某樓盤(pán)推出了工抵房。

該項(xiàng)目早期業(yè)主發(fā)現(xiàn)售樓部推出的工抵房以低至每平米18800元的單價(jià)進(jìn)行銷售，較今年7月的2.16-2.58萬(wàn)/平米的價(jià)格，單價(jià)大降約5000元/平方米，從而致使“心塞”的業(yè)主維權(quán)。

除此之外，廣州某項(xiàng)目推出30套工抵房，一口價(jià)350萬(wàn)/套起，總價(jià)最高降210萬(wàn)；廈門(mén)海滄區(qū)，10月某項(xiàng)目推出30套118平方米的工抵房，總價(jià)暴降94萬(wàn)；南京遠(yuǎn)郊龍?zhí)赌潮P(pán)直接6.5折，宣稱90萬(wàn)能拿下89平三房。

變相“商票”

何為工抵房？簡(jiǎn)單來(lái)看，可以理解為，開(kāi)發(fā)商錢(qián)袋子緊張，無(wú)法給工程方結(jié)賬，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)選擇用房子作為付款的方式，將房子抵押給工程方。與此同時(shí)，工抵房還牽引出了一條暗線，那就是商票。

房地產(chǎn)是一個(gè)資金高周轉(zhuǎn)、高杠桿的行業(yè)，能花別人的錢(qián)，地產(chǎn)商一般不會(huì)動(dòng)用自己的資金。所以供應(yīng)商簽完合同后，大多自己先墊付材料、工程等費(fèi)用，等后期開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)了，有了資金后再慢慢支付款項(xiàng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少有60%的開(kāi)發(fā)商使用商票進(jìn)行材料采購(gòu)、勞務(wù)支出和工程款支付。

但由于今年政策力度加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇前所未見(jiàn)的寒冬，整個(gè)銷售周期拉長(zhǎng)，這使得開(kāi)發(fā)商的資金變得更加緊張，工程款結(jié)算周期變長(zhǎng)，以至于一度出現(xiàn)商票逾期和違約兌付事件。

例如，宇宙級(jí)房企恒大去年商票余額高達(dá)2052億元，今年卻陷入債務(wù)危機(jī)，商票難以兌付，變得一文不值。恒大的倒下，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的信譽(yù)崩塌。

在上海票據(jù)交易所公布的8—11月共4期名單中，違約企業(yè)每個(gè)月成倍增加，到11月底已激增至384家。房地產(chǎn)企業(yè)中，增幅最快的居然是三類的置業(yè)、工程、建設(shè)類企業(yè)。因?yàn)楫?dāng)這些建筑商無(wú)法收回款項(xiàng)、資金鏈告急時(shí)，也會(huì)向上游企業(yè)開(kāi)商票。

眼下，開(kāi)發(fā)商資金還是緊張，賣(mài)房周期還是變長(zhǎng)，兌付還是困難。于是，市面上就出現(xiàn)了一種變相的“商票”，也就是最近火熱的工抵房。

到了年底，建筑商要給工人發(fā)工資，要給上游支付材料費(fèi)用。如果開(kāi)發(fā)商還是給不出錢(qián)，那么建筑商就把開(kāi)發(fā)商拿來(lái)抵押的一批房子放到市場(chǎng)上賣(mài)，價(jià)格一般低于市價(jià)。

工抵房并不是新東西，2015年前后就出現(xiàn)過(guò)不少。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情不錯(cuò)，供應(yīng)商手中工抵房甚至可以加價(jià)銷售。而它在今年下半年集中爆發(fā)，主要還是反映了房地產(chǎn)行業(yè)的滑坡和行業(yè)自救。

所以當(dāng)下的“工抵房”，已經(jīng)逐漸演變成開(kāi)發(fā)商另一種清庫(kù)存的房子，這些“工抵房”要么是戶型差、要么是樓層差的滯銷房源。但這類房子，基本要求一次性付款，并且由于“工抵房”是經(jīng)過(guò)抵押的，出售時(shí)處于抵押狀態(tài)。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面可以把一些瑕疵類產(chǎn)品，甩賣(mài)清倉(cāng)，相當(dāng)于清掉無(wú)效庫(kù)存，同時(shí)還可以緩解資金壓力。

但對(duì)于建筑商來(lái)說(shuō)，也只能半推半就接受這種房子。建筑商也并非需要這么多房子，要的是變現(xiàn)資產(chǎn)，以獲取資金。

一位混凝土龍頭企業(yè)商抱怨，房地產(chǎn)市場(chǎng)還很熱鬧的時(shí)候，工抵房基本來(lái)自本地開(kāi)發(fā)商，抵押的資產(chǎn)是住宅，而今年大多是國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商，抵押的卻是公寓、寫(xiě)字樓、商鋪、車位這些“燙手山芋”，壓根賣(mài)不出去。

他有苦只能自己吞下，“開(kāi)發(fā)商非常強(qiáng)勢(shì)：同意拿工抵房，可以搭配一些貸款；不同意，回款就遙遙無(wú)期?！?/p>

回籠資金

為什么說(shuō)工抵房，是開(kāi)發(fā)商的一種變相自救方式？

一方面，市場(chǎng)遇冷，房企銷售承壓，致使回款難。但另一方面，房企銀根收緊、發(fā)債受阻等因素影響，迫切需要現(xiàn)金。

當(dāng)下，房企的命脈是現(xiàn)金流，而工抵房可以減少現(xiàn)金支出。加上，工抵房的價(jià)格認(rèn)定比較模糊，甚至可以說(shuō)是房企可以指鹿為馬地定價(jià)。

以石家莊為例，工抵房現(xiàn)象的背后卻是石家莊樓市量?jī)r(jià)齊跌“無(wú)奈”。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月，石家莊市轄區(qū)普通住宅成面積29.74萬(wàn)平方米，同比大降33%，環(huán)比則下降21%。成交均價(jià)同樣不理想，同期成交均價(jià)13845元/平方米，同比下降7%、環(huán)比下降6%。

石家莊樓市的成交量是全國(guó)樓市的一個(gè)縮影。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交規(guī)模同環(huán)比雙降，成交規(guī)模創(chuàng)近十年表現(xiàn)最差11月。

樓市的萎靡不振，早已傳導(dǎo)至房企層面。數(shù)據(jù)顯示，11月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額7507.8億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模較10月環(huán)比明顯回落3.4%。11月單月業(yè)績(jī)同比也延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至37.6%。

因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，部分房企推出的不一定是“工抵房”，而是為了回籠資金將普通商品房以工抵房的形式進(jìn)行售賣(mài)，是一種變相的降價(jià)促銷行為。

高周轉(zhuǎn)下的房企不僅銷售遇冷，融資也受阻。雙重壓力之下致使開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在別無(wú)選擇，開(kāi)始變相降價(jià)賣(mài)房，回籠資金。

但降價(jià)降的猛了，政府又會(huì)出臺(tái)限價(jià)令，前業(yè)主也會(huì)過(guò)來(lái)維權(quán)。這時(shí)候，工抵房?jī)?yōu)勢(shì)即是可繞開(kāi)“限跌令”。

尤其是將近年關(guān)，債務(wù)壓力疊加年底的業(yè)績(jī)壓力，房企要開(kāi)始為沖刺業(yè)績(jī)做考慮，同樣也是為了“美化”財(cái)務(wù)報(bào)表。援引業(yè)內(nèi)人士分析，工抵房是房企的無(wú)奈舉措，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，企業(yè)銷售持續(xù)去化承壓，并且臨近年底，資金結(jié)算周期將至，壓力會(huì)進(jìn)一步加大。