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25天的時(shí)間，佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK 簡(jiǎn)稱：佳兆業(yè)）和債權(quán)人們經(jīng)歷了第一輪“交鋒”。

11月25日，佳兆業(yè)針對(duì)12月7日到期的優(yōu)先票據(jù)向債權(quán)人發(fā)起要約交換與同意征求，計(jì)劃用新債置換現(xiàn)存的4億美元優(yōu)先票據(jù)，并展期18個(gè)月。

債權(quán)人們卻不按常理出牌，委托財(cái)務(wù)顧問(wèn)公司Lazard向佳兆業(yè)提出了多個(gè)融資方案，代價(jià)是索取更高的收益率。

雙方有來(lái)有往，接下來(lái)，輪到佳兆業(yè)“出牌”了。12月20日，佳兆業(yè)公告稱，啟動(dòng)全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃，結(jié)束了為期25天的第一輪“交鋒”。

據(jù)披露，佳兆業(yè)未能如期償還的債務(wù)，包括2021年12月7日到期的6.5%優(yōu)先票據(jù)本息共計(jì)4.129億美元；以及分別于11月12日、11月11日需兌付利息共計(jì)8837.63萬(wàn)美元，兩筆利息分別來(lái)自2023年到期11.95%優(yōu)先票據(jù)、2025年到期11.7%優(yōu)先票據(jù)，佳兆業(yè)在理財(cái)產(chǎn)品兌付問(wèn)題尚未解決的情況下，又構(gòu)成實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約。

在確定佳兆業(yè)未能償還4億美元債后，惠譽(yù)警示稱，這觸發(fā)了該公司其他美元票據(jù)的違約事件，導(dǎo)致如果其他美元票據(jù)至少25%債券本金總額的債券受托人或持有人要求，債券應(yīng)立即到期和償還。

截止12月20日，佳兆業(yè)優(yōu)先票據(jù)的未償還本金額約為117.8億美元，另外佳兆業(yè)將12月1日應(yīng)支付的2026年到期11.65%優(yōu)先票據(jù)的1747.5萬(wàn)美元利息，申請(qǐng)了30天寬限期支付利息，目前剩下的天數(shù)也已不多。

在債務(wù)危機(jī)引發(fā)停牌近兩周后，佳兆業(yè)股票已于20日上午九時(shí)正起復(fù)牌。

債務(wù)重組計(jì)劃

公告稱，佳兆業(yè)已經(jīng)委任華利安諾基(中國(guó))有限公司作為其財(cái)務(wù)顧問(wèn)以評(píng)估集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)、衡量該集團(tuán)的流動(dòng)性并探討一切可行的解決方案，以盡快緩解當(dāng)前的流動(dòng)性問(wèn)題并為所有持份者達(dá)成最佳解決方案。

公告顯示，此次尚未支付的優(yōu)先票據(jù)主要涉及四筆，均在新加坡證券交易所有限公司上市，分別為本金總額為4億美元的2021年12月7日到期、利率6.5%優(yōu)先票據(jù)，以及應(yīng)付利息約1292.78萬(wàn)美元；2023年到期11.95%優(yōu)先票據(jù)，應(yīng)于2021年11月12日支付2987.5萬(wàn)美元利息；2025年到期11.7%優(yōu)先票據(jù)，應(yīng)于2021年11月12日支付5850.13萬(wàn)美元利息；2026年到期11.65%優(yōu)先票據(jù)，應(yīng)于2021年12月1日支付1747.5萬(wàn)美元利息。

上述票據(jù)本息一共5.19億美元，此前佳兆業(yè)曾申請(qǐng)了30天寬限期支付利息，其中已經(jīng)有三筆利息寬限期已屆滿，另外一筆利息如果不能在12月31日支付，也將違約。

按照相關(guān)條款，境外債權(quán)人可提起“交叉違約”，即佳兆業(yè)的所有存續(xù)美元債立即到期及應(yīng)付。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)是地產(chǎn)美元債規(guī)模超過(guò)百億美元的三家房企之一。20日早間，佳兆業(yè)公布了優(yōu)先票據(jù)的未償還本金額約為117.8億美元。目前，佳兆業(yè)流通中的離岸債券共計(jì)17只，平均利率約10.48%；其中一年內(nèi)到期債券約6只，到期規(guī)模33.97億美元，最快到期的是明年4月份一筆5.5億美元的票據(jù)。

面對(duì)117.8億美元債務(wù)，佳兆業(yè)在公告中表示，公司一直與其優(yōu)先票據(jù)持有人的代表商討，就尚未支付的優(yōu)先票據(jù)制定全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃。

優(yōu)先兌付境內(nèi)債

佳兆業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)最早引爆于11月初，旗下錦恒財(cái)富127億元的兌付問(wèn)題，當(dāng)時(shí)在與投資者的交流現(xiàn)場(chǎng)，就有人質(zhì)疑，佳兆業(yè)將用于兌付理財(cái)產(chǎn)品的資金是否被挪用去償還12月7日到期的一筆4億美元優(yōu)先票據(jù)。對(duì)此，行政總裁麥帆表示了否定。

11月8日佳兆業(yè)集團(tuán)控股公眾號(hào)發(fā)出《聲明》，表示受資金流動(dòng)性困難影響，由深圳錦恒財(cái)富管理有限公司發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司擔(dān)保的財(cái)富產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期，給各位投資人帶來(lái)困擾，并表達(dá)歉意。其表示正采取多項(xiàng)措施，全力以赴解決問(wèn)題：1、廣泛征求投資人意見(jiàn)，拿出更為可行的兌付方案；2、加快深圳、上海等地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置，回籠資金用于兌付財(cái)富產(chǎn)品；3、梳理可抵押資產(chǎn)，為財(cái)富產(chǎn)品提供兌付保障；4、加快在售地產(chǎn)項(xiàng)目銷售，實(shí)現(xiàn)快速回款。

《聲明》稱，目前佳兆業(yè)總體資產(chǎn)價(jià)值大于負(fù)債，有足夠可供處理的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為投資人提供財(cái)富產(chǎn)品的后續(xù)兌付。為盡快制定出更為可行的兌付方案，懇請(qǐng)投資人給予佳兆業(yè)多一點(diǎn)時(shí)間和耐心。

此后的11月22日，佳兆業(yè)公布了《錦恒財(cái)富產(chǎn)品兌付方案》，其中提及錦恒財(cái)富產(chǎn)品將按照到期的時(shí)間順序，采用分期兌付的方式，陸續(xù)兌付本金及利息。據(jù)投資人反饋稱，2021年10月、11月已到期產(chǎn)品，已按兌付方案于11月22日完成兌付。

公開(kāi)的信息顯示，佳兆業(yè)近段時(shí)間處置的資產(chǎn)范圍仍以香港為主，回籠資金僅20.7億港元；此前佳兆業(yè)表示將處置以深圳商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主的18項(xiàng)資產(chǎn)，權(quán)益貨值818.25億元，但進(jìn)展緩慢；另外佳兆業(yè)11月公布的權(quán)益銷售額僅10.06億元，環(huán)比下跌88%。

10月中旬以來(lái)，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)陸續(xù)下調(diào)對(duì)佳兆業(yè)的信用評(píng)級(jí)，其中穆迪在半個(gè)月內(nèi)連續(xù)下調(diào)兩次。11月25日佳兆業(yè)公告稱，評(píng)級(jí)下調(diào)及隨后的撤回加劇了公司獲得融資的難度，加上目前面臨的短期流動(dòng)性問(wèn)題，導(dǎo)致發(fā)生若干貸款協(xié)議下的若干觸發(fā)事件。

12月15日，佳兆業(yè)在與投資人的小型會(huì)議上提出，會(huì)處置旗下以深圳商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主的18項(xiàng)資產(chǎn)，以補(bǔ)充錦恒財(cái)富資金，滿足投資人的兌付權(quán)利。

主管融資管理工作的佳兆業(yè)高級(jí)副總裁孫明堯表示，“在債務(wù)處理上，公司優(yōu)先境內(nèi)債，因?yàn)橘Y產(chǎn)全部在國(guó)內(nèi)，理財(cái)產(chǎn)品的處理問(wèn)題是在公司是排第一的?！?/p>

債權(quán)人“自救”

在理財(cái)產(chǎn)品面臨兌付壓力的同時(shí)，佳兆業(yè)的美元債也已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。

11月25日，佳兆業(yè)針對(duì)12月7日到期的優(yōu)先票據(jù)向債權(quán)人發(fā)起要約交換與同意征求。上述方案的主要條款包括：計(jì)劃用新債置換現(xiàn)存的4億優(yōu)先票據(jù)，票息仍為6.5%，并延期18個(gè)月至2023年6月到期，同時(shí)該方案的通過(guò)需要至少95%的債券人的同意。但該交換邀約于12月3日宣告失效。

不過(guò)在佳兆業(yè)出臺(tái)方案后不久，有媒體報(bào)道，佳兆業(yè)的部分債權(quán)人行動(dòng)了起來(lái)，委托財(cái)務(wù)顧問(wèn)公司Lazard Asia （Hong Kong） Limited（簡(jiǎn)稱：Lazard）頻繁對(duì)外發(fā)聲，呼吁佳兆業(yè)要有所作為，并給予佳兆業(yè)數(shù)個(gè)融資方案，表示愿意陪其渡過(guò)當(dāng)前的難關(guān)。

11月23日，Lazard向佳兆業(yè)提出了約為20億美元的融資方案，包含了境內(nèi)以及境外、有擔(dān)保及無(wú)擔(dān)保的融資方案。

11月30日，Lazard又向郭英成提議了新的重組方案。該方案不僅同意為佳兆業(yè)債務(wù)展期，還額外提供最多36億美元資金支持舊改業(yè)務(wù)，但索取高達(dá)25%至30%收益率，并以佳兆業(yè)美好、星島集團(tuán)等資產(chǎn)作為抵押。但是佳兆業(yè)未對(duì)此作出公開(kāi)的回應(yīng)。

佳兆業(yè)體系的境內(nèi)核心，包括佳兆業(yè)及其100%控股的佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）、佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)。其中，佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）囊括了核心資產(chǎn)，而債務(wù)則主要由其它主體承擔(dān)。截至2020年底，佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）的總資產(chǎn)為2005.08億元，是佳兆業(yè)的64.70%。而佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）的帶息債務(wù)僅為352.74億元，是佳兆業(yè)的29.04%。

截至2021年6月30日，佳兆業(yè)的總土地儲(chǔ)備約3114萬(wàn)平方米，總貨值約7347億元，其中城市更新有213個(gè)，貢獻(xiàn)土儲(chǔ)貨值占比約為47%。

同期，佳兆業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債比率為93.7%、現(xiàn)金短債比為1.53、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，“三道紅線”屬于“綠檔”。