新京報訊（記者 張曉蘭）北京長租市場今年走勢如何？租金和需求如何變化？12月23日，自如研究院發(fā)布《2021年北京長租市場觀察》（以下簡稱“《觀察》”），其中指出，2021年北京長租市場租金月均波動不足2%，年均波動在3%-5%。而從需求上看，北京市有三分之一的常住居民有租房需求，每年還至少新增15萬畢業(yè)生。

朝陽承接北京超三成租賃需求，約為海淀兩倍

《觀察》顯示，2021年北京住房租賃市場全年淡旺季明顯。從時間維度來看，北京租房市場成交量在今年3月份迎來第一波高點，隨后在畢業(yè)生群體進入租房市場的影響下，5、6月成為全年成交最頻繁的時段，占據(jù)了全年25%的成交份額。國慶節(jié)之后租房市場逐漸回溫，預(yù)計至今年12月及明年1月將出現(xiàn)量價降溫，對有換租、換房需求的租客更為有利。

從空間維度來看，雖然北京城六區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)）依舊承接了超七成租賃需求，但是東城、西城兩區(qū)之和僅占7%；而朝陽區(qū)作為經(jīng)濟、人口雙密集城區(qū)，承接了全市超三成租賃需求，約為海淀區(qū)的兩倍；周邊各區(qū)中，昌平區(qū)和通州區(qū)的占比分別超過10%和5%，北京人口、產(chǎn)業(yè)由內(nèi)向外疏散趨勢正在逐步凸顯。

在租金表現(xiàn)上，2021年北京長租機構(gòu)房源租金月均波動最大不足2%，年均波動也保持在3%到5%。實際上，結(jié)合2020年數(shù)據(jù)可見，自去年6月以來，北京市長租機構(gòu)房源租金月均波動一直穩(wěn)定在2%以內(nèi)，租金全年表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定。

在租住消費習(xí)慣層面，作為全國市場化長租機構(gòu)發(fā)展較早、租賃人口占比較高的超大城市之一，北京的租住青年普遍更加傾向于選擇長租機構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，有超過80%的人會將長租機構(gòu)作為“首選的租房方式”，同時，長租機構(gòu)用戶滿意度達到93%。

北京5年內(nèi)新增不低于70萬套品質(zhì)租住需求

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，目前北京市常住人口有2189.3萬人，其中約三分之一都需要租房居住。若按照第七次人口普查中北京市戶均人口2.31人計算，北京市當(dāng)下約需租賃住房315萬套（間）。同時，數(shù)據(jù)顯示，雖然在“十三五”期間北京市人口整體增長趨穩(wěn)，但北京每年依舊有超過15萬應(yīng)屆畢業(yè)生“進京”工作生活。

基于此，《觀察》分析認(rèn)為，若以未來每年將有超15萬高校畢業(yè)生有租房需求為基礎(chǔ)，結(jié)合北京市計劃于“十四五”期間籌建保障性租賃住房，北京市5年內(nèi)至少新增70萬-100萬套（間）品質(zhì)租住需求。

值得一提的是，數(shù)據(jù)顯示，北京市20年以上老舊小區(qū)數(shù)量約5100個，共計約243萬套住房，其中82%分布在城六區(qū)。這些時下占據(jù)著北京市租賃住房供給主體的“老、破、小”，普遍存在著屋內(nèi)設(shè)施陳舊、設(shè)計過時等問題，出租周期長達60天。

對此，《觀察》指出，從需求層面來看，北京市住房租賃供給缺口主要有兩大表現(xiàn)——因三分之一常住人口、70%“新市民”需要租房居住的供給數(shù)量缺口，以及因主要租房群體向高學(xué)歷、高素質(zhì)、高生活品質(zhì)要求轉(zhuǎn)變而帶來的供給質(zhì)量缺口。而從解決方法來看，一是通過改造、更新老舊存量房源來盤活存量、提高現(xiàn)有供給的質(zhì)量；二是通過推進公共租賃住房、集體土地租賃住房等保障性租賃住房項目來投建增量。

基于此，《觀察》認(rèn)為，如何發(fā)揮運營優(yōu)勢，協(xié)助“改造存量、落地增量”，成為專業(yè)化長租機構(gòu)實現(xiàn)市場價值、挖掘市場空間的重要課題。長租機構(gòu)應(yīng)將自身納入到新一代城市住房生態(tài)與住房租賃市場運行體系中看問題，共同助力于提升新市民的居住幸福感。

新京報記者 張曉蘭