橫向來(lái)看，不同城市土拍熱度正進(jìn)一步分化。

◎ 作者 / 謝楊春、吳嘉茗、周奇

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武漢第三輪土拍今日落幕，在3宗地撤牌、終止出讓后，其余37宗含宅用地順利出讓，且均為底價(jià)成交。據(jù)武漢國(guó)土局統(tǒng)計(jì)，武漢三輪集中供地出讓總建面超過(guò)2300萬(wàn)平方米，在22熱點(diǎn)城市中供應(yīng)量位列前茅，全年三輪土拍熱度表現(xiàn)為“熱—冷—冷”，與諸多集中供地城市表現(xiàn)無(wú)差。

再來(lái)看沈陽(yáng)，如同前兩日長(zhǎng)春一樣，沈陽(yáng)第三輪土拍繼續(xù)遇冷，供應(yīng)的27宗地中19宗流拍，僅8宗順利成交，流拍率在已完成土拍的城市中僅次于長(zhǎng)春?；仡櫲?，沈陽(yáng)土拍熱度僅第一輪相對(duì)較高，二三輪土拍熱度均大幅下降，出現(xiàn)了過(guò)半地塊遭遇流拍或撤牌的現(xiàn)象，尤其是第三輪，在供地質(zhì)量提升的情況下流拍率仍高達(dá)70%。大量土地流拍之下，2021年沈陽(yáng)土地成交建面大幅減少，三輪成交總規(guī)模達(dá)697萬(wàn)平方米，僅為2020年沈陽(yáng)涉宅用地成交總量的55%，若算上集中供地之前成交的地塊，該占比也不足70%。

武漢：第三輪供地全底價(jià)成交

政策寬松下民企投資略有復(fù)蘇跡象

武漢第三輪集中供地共成交37宗含宅地塊，總成交建面達(dá)635.72萬(wàn)平方米，總金額為492.6億元，全部為底價(jià)成交。

整體來(lái)看，武漢第三輪集中供地表現(xiàn)較為平穩(wěn)，與第二輪相比熱度上并無(wú)太大起伏，但在政策略有寬松之下，民企參拍積極性有所回升。

競(jìng)拍程序簡(jiǎn)化，房企拿地門(mén)檻降低

武漢在第二輪集中供地時(shí)，競(jìng)拍方式較為復(fù)合，用上了包括“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)一次性付款、競(jìng)自持租賃用房比例、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售、競(jìng)裝修”等一系列措施，因此二輪集中供地在多重因素的影響下，熱度降至冰點(diǎn)。

第三輪集中供地中武漢對(duì)競(jìng)拍程序進(jìn)行了一定的簡(jiǎn)化，基本上一宗地塊只會(huì)經(jīng)過(guò)“競(jìng)地價(jià)——競(jìng)一次性付款/競(jìng)自持租賃用房比例——搖號(hào)”三個(gè)環(huán)節(jié)，一方面簡(jiǎn)化了競(jìng)拍流程，另一方面也降低了企業(yè)拿地門(mén)檻。

產(chǎn)業(yè)地塊供應(yīng)增多，考驗(yàn)房企招商引資能力

武漢在第三輪集中供地中拿出了一些頗受關(guān)注的重點(diǎn)地塊，例如捆綁出讓的P（2021）178號(hào)、179號(hào)、180號(hào)地塊，分別位于武昌古城的濱江地段和白沙洲核心地段，是本次出讓地塊中地理位置最為優(yōu)越的地塊，但這3宗地塊除了起拍總價(jià)就高達(dá)165億元外，還要求競(jìng)得人引入不少于1家世界500強(qiáng)企業(yè)總部入駐、自持商業(yè)需引入獲“福布斯全球二十大文化地標(biāo)”稱號(hào)的商業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理、引入具有游輪運(yùn)營(yíng)資質(zhì)的企業(yè)等條件，門(mén)檻之高把大部分房企都拒之門(mén)外，最終武漢城建和瑞安聯(lián)合體以底價(jià)獲得該地塊。

除此以外，還有多宗地塊有引入商業(yè)總部的要求，這些地塊對(duì)于競(jìng)得人的招商引資能力要求非常高。此類地塊的成交也帶動(dòng)了大量產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，未來(lái)能夠給武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入一定活力，提升武漢整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市競(jìng)爭(zhēng)力，這也是未來(lái)政府在規(guī)劃出讓地塊時(shí)不可或缺的考量。由此可見(jiàn)，在行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變之下，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、招商引資能力將是未來(lái)投資“利器”之一。

合理控制面粉價(jià)格，部分地塊有所“降價(jià)”

地價(jià)方面，在對(duì)比了部分地塊與周邊地塊的成交價(jià)來(lái)看，武漢本次掛牌在控制“面粉”價(jià)格上有所體現(xiàn)：

位于東湖高新(600133)區(qū)花山板塊的154號(hào)地塊成交樓板價(jià)為7395元/平方米，該地塊距離首輪集中供地成交的038號(hào)地塊不足1公里，而038號(hào)地塊成交樓板價(jià)高達(dá)15603元/平方米，雖然038號(hào)地塊是純宅地，但154號(hào)地塊的住宅建面占比最高可達(dá)七成，以此來(lái)看地價(jià)亦明顯有所回落；

捆綁出讓的178、179和180號(hào)地塊中，體量較大的178和179號(hào)地塊平均樓板價(jià)與周邊2017年的武昌地王樓板價(jià)相差不大，地價(jià)較2017年以來(lái)基本沒(méi)有上浮，也體現(xiàn)了政府控地價(jià)的決心；

華中金融城185號(hào)地塊雖然以18162元/平方米的樓板價(jià)成為武昌次單價(jià)地王，但政府在補(bǔ)充公告中取消了該地塊的配建保障性租賃用房要求，相當(dāng)于變相降低開(kāi)發(fā)成本，降低了地價(jià)。

城投拿地比例下降40個(gè)百分點(diǎn)，本土民企投資有所復(fù)蘇

從拿地房企的類型來(lái)看，武漢的第三輪集中供地中，拿地企業(yè)類型較第二輪更加多元化。

雖然外來(lái)房企數(shù)量仍然較為稀少，僅有葛洲壩(600068)、瑞安、東木地產(chǎn)和創(chuàng)維集團(tuán)有所斬獲，但本土民企的投資積極性明顯有所復(fù)蘇，有三成的土地被朔商集團(tuán)、萬(wàn)龍房地產(chǎn)、智華三鑫置業(yè)、鑫坤泰置業(yè)、方氏置業(yè)等本土民企斬獲，城投類公司的拿地比例相應(yīng)地下降至50%左右，與第二輪集中供地中九成地塊被城投類公司包攬形成鮮明對(duì)比。

沈陽(yáng)：第三輪供應(yīng)27宗地僅8宗成功出讓

全年土地成交僅占2020年65%

在上一輪土拍低溫的影響下，沈陽(yáng)第三批次集中供地規(guī)模明顯縮減，總建筑面積僅270萬(wàn)平方米，共計(jì)27幅住宅用地，涉及7宗租賃用地、20宗商品住宅用地。但最終僅有8宗地成交，七成地塊遭遇流拍，土拍熱度較第二輪進(jìn)一步走低。

三批次供地質(zhì)量明顯提升，部分回爐地塊地價(jià)降幅達(dá)兩成

事實(shí)上，為了刺激市場(chǎng)熱度、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，沈陽(yáng)第三批集中供地質(zhì)量明顯提升，出讓門(mén)檻也有所降低，并且還簡(jiǎn)化了土拍規(guī)則，以向房企釋放更多誠(chéng)意。具體舉措如下：

1）供地結(jié)構(gòu)向中心城區(qū)靠攏，土地供應(yīng)質(zhì)量更優(yōu)。在樓市去化承壓下，沈陽(yáng)本批次明顯減少了郊區(qū)的供應(yīng)，主力供地區(qū)域集中在鐵西、大東等中心城區(qū)。本次集中出讓的27宗中有19宗位于中心城區(qū)，占比達(dá)到七成，較前兩批比例均明顯提升。

2）搖號(hào)取代競(jìng)品質(zhì)，規(guī)則進(jìn)一步簡(jiǎn)化。沈陽(yáng)第三輪集中土拍采取“限地價(jià)，達(dá)到限價(jià)后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人”模式，較二輪的“限地價(jià)、競(jìng)更高更優(yōu)建筑品質(zhì)”模式更加直接。并且，若地塊達(dá)到最高限價(jià)，也從一定程度上降低了項(xiàng)目的成本。

3）出讓要求明顯降低，多宗流拍再掛牌地塊降地價(jià)。以流拍再掛牌地塊為例來(lái)看，5宗再掛牌地塊起拍價(jià)格均有所調(diào)低，其中沈陽(yáng)機(jī)電裝備工業(yè)集團(tuán)地塊JK2021-003的起拍價(jià)格由5950元/平方米調(diào)整為4800元/平方米，降幅接近20%，下降力度頗大。

19宗地因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，第三輪土拍中規(guī)模房企“隱身”

盡管土地出讓門(mén)檻大幅降低，但沈陽(yáng)第三批次集中土拍并未能走出二輪過(guò)半地塊遭遇撤牌流拍的陰霾。最終，27宗出讓地塊中有19宗因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，流拍率達(dá)70%，是已完成集中土拍城市中流拍率第二高的城市，僅次于長(zhǎng)春。

8宗地順利成交，包括2宗租賃住宅用地，總成交建面僅有73萬(wàn)平方米，共收金43.8元。在成交的8宗地中，7宗地塊以底價(jià)出讓，僅鐵西區(qū)鍋爐廠地塊TX2021-04一宗地溢價(jià)成交，由本地民企天易晶城以總價(jià)4.09億元溢價(jià)4%競(jìng)得，成為本場(chǎng)土拍中唯一的“亮色”。該宗地之所以溢價(jià)成交，一方面是地塊自身素質(zhì)較好，區(qū)位也比較優(yōu)越；另一方面，該宗地起拍樓板價(jià)僅有4005元/平方米，即使達(dá)到封頂價(jià)格，也較2019年周邊成交地塊價(jià)格還要低，周邊新房售價(jià)約在1.2萬(wàn)元/平方米左右，和地塊拿地樓面價(jià)相比利潤(rùn)充足。

拿地房企方面?；仡櫳蜿?yáng)前兩輪土拍，雖然熱度不高，但均有品牌房企現(xiàn)身拿地，即使是土拍熱度已經(jīng)降至低位的第二輪，中海、華發(fā)、龍湖、金地、金輝等規(guī)模房企也均有布局。而第三輪土拍中，上述規(guī)模房企均未現(xiàn)身，8宗成交地塊基本被本地城投或中小房企競(jìng)得。由此可見(jiàn)，當(dāng)前規(guī)模房企對(duì)沈陽(yáng)的投資意愿已經(jīng)降至較低水平。

熱度“一降再降”源于樓市下行壓力較大，房企投資意愿自然不足

結(jié)合近期樓市表現(xiàn)就不難看出沈陽(yáng)土拍遇冷的原因。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在去年9月調(diào)控政策收緊后，沈陽(yáng)的成交規(guī)模就明顯下滑勢(shì)。

近兩月成交量有所回升，但并非是成交回暖，而是房企主動(dòng)“以價(jià)換量”所致。據(jù)相關(guān)報(bào)道，今年7月以來(lái)，沈陽(yáng)樓市就出現(xiàn)了“降價(jià)潮”，在項(xiàng)目去化遇阻、房企急需資金回籠的情況下，部分高端項(xiàng)目采取毛坯代替精裝出售以加速去化，兩者售價(jià)價(jià)差甚至高達(dá)4000元/平方米以上。CRIC統(tǒng)計(jì)成交數(shù)據(jù)也能佐證這一點(diǎn)：從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，沈陽(yáng)的商品住宅成交均價(jià)在今年7月份出現(xiàn)下滑，至11月已經(jīng)降至1萬(wàn)元/平方米左右，較年中時(shí)點(diǎn)降幅達(dá)16%。

與此同時(shí)，坊間在11月傳聞稱，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局11月10日召集各大房企，線下通知從11月11日開(kāi)始，放松限購(gòu)限售等一系列房地產(chǎn)限制性政策，但不會(huì)發(fā)布紅頭文件。雖然該消息其后被沈陽(yáng)房產(chǎn)局辟謠，而在此之前沈陽(yáng)便約談房企禁止私自降價(jià)，并出臺(tái)了人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策，變相刺激樓市。這些舉動(dòng)也表明了沈陽(yáng)樓市早就入冬，而在大多數(shù)房企資金流仍舊承壓的背景下，房企投資布局意愿自然也不強(qiáng)。

對(duì)比來(lái)看，武漢和沈陽(yáng)的第三輪集中供地的結(jié)果差異明顯，在第二輪熱度均呈現(xiàn)“一落千丈”之下，武漢第三輪土拍略有企穩(wěn)，流拍率較二輪回落18個(gè)百分點(diǎn)，且民企拿地比例顯著提升；而沈陽(yáng)則迎來(lái)了高達(dá)七成的流拍率，即使出讓地塊的質(zhì)量有所提升，仍無(wú)法吸引房企投資。

橫向來(lái)看，不同城市土拍熱度正進(jìn)一步分化，同樣是本周完成第三輪集中出讓的杭州市場(chǎng)熱度表現(xiàn)不俗，與武漢、沈陽(yáng)相比代表了三種截然不同的走勢(shì)，我們認(rèn)為，盡管政策有寬松，但市場(chǎng)下行疊加融資收緊等因素仍是房企懸頂之劍，投資謹(jǐn)慎的預(yù)期不會(huì)大幅扭轉(zhuǎn)，城市間分化仍將進(jìn)一步加劇。

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