2021年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的周期，企業(yè)全面邁入“高質(zhì)量經(jīng)營發(fā)展”的新階段?！胺€(wěn)健”是企業(yè)發(fā)展的靈魂。同時(shí)，“組織重塑”以及“組織力的系統(tǒng)化打造與提升”，成為質(zhì)量時(shí)代下企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

在新的周期下，房地產(chǎn)企業(yè)對自身“組織能力的建設(shè)、精益化管理水平的提升、人才結(jié)構(gòu)的升級、公司治理體系的完善”都需要更加重視。因此，秉承高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展原則的企業(yè)管理，成為必然的選擇。

12月22日，由可研智庫主辦，億翰智庫聯(lián)合主辦的“質(zhì)量時(shí)代 組織重塑” 共創(chuàng)組織力—“2021中國房地產(chǎn)業(yè)組織管理峰會(huì)”暨“中國房地產(chǎn)企業(yè)（第二屆）CHO聯(lián)席會(huì)”成功召開。

此次會(huì)議上，可研智庫創(chuàng)始人、億翰智庫事業(yè)合伙人賈春暉主持發(fā)布了“中國房地產(chǎn)組織力研究工作”重磅研究成果——《2021中國房地產(chǎn)組織力研究報(bào)告》、《2021中國房地產(chǎn)雇主影響力研究報(bào)告》和《2021中國房地產(chǎn)業(yè)公司治理研究白皮書》。

“2021中國房地產(chǎn)組織力百強(qiáng)企業(yè)”、“2021中國房地產(chǎn)最佳雇主企業(yè)”、“2021中國房地產(chǎn)業(yè)ESG優(yōu)秀實(shí)踐企業(yè)”以及“2021中國房地產(chǎn)業(yè)綠色金融價(jià)值企業(yè)”等研究成果也在此次會(huì)議上揭曉。

市場邏輯重構(gòu)

中國房地產(chǎn)組織力研究成果發(fā)布 助力行業(yè)升級

成功與輝煌之后，當(dāng)市場回歸理性，真正牽引房地產(chǎn)企業(yè)走得更高更遠(yuǎn)的要素是什么？

隨著“高質(zhì)量經(jīng)營發(fā)展”新階段的到來，市場邏輯面臨重構(gòu)，以“穩(wěn)健”為發(fā)展靈魂，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略也面臨著重置或升級。新階段下，新思考不斷涌現(xiàn)，什么樣的組織是適配行業(yè)新周期的健康組織？什么樣的人才是匹配行業(yè)新周期的優(yōu)秀人才？ 什么樣的企業(yè)會(huì)成為行業(yè)新周期下的好雇主？何種企業(yè)擁有卓越的公司治理能力？

基于此，2021年，可研智庫聯(lián)合億翰智庫開展一年一度的“中國房地產(chǎn)組織力研究”、“中國房地產(chǎn)雇主影響力研究”、“中國房地產(chǎn)業(yè)公司治理研究”，旨在推動(dòng)中國房地產(chǎn)行業(yè)“組織管理、公司治理”朝著更加科學(xué)、系統(tǒng)、規(guī)范的方向發(fā)展。

組織力研究

全新研究視角下的五大觀點(diǎn)

《2021中國房地產(chǎn)組織力研究報(bào)告》從5項(xiàng)一級指標(biāo)，10項(xiàng)二級指標(biāo)，28項(xiàng)三級指標(biāo)、122項(xiàng)影響指標(biāo)的關(guān)鍵因素進(jìn)行綜合研究及評價(jià)，同時(shí)從房地產(chǎn)企業(yè)”人均效能、元均效能、費(fèi)均效能、城市效能、運(yùn)營效率與組織管理綜合水平“六個(gè)可量化維度進(jìn)行細(xì)分研究，從而形成對中國房地產(chǎn)組織力百強(qiáng)企業(yè)的綜合評價(jià)及分析。

自住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近30年的蓬勃快速發(fā)展。截至2015年，房地產(chǎn)行業(yè)市場總量突破15萬億。截至2020年，行業(yè)市場總量突破17萬億，地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)突破300萬，大約有9萬余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存活在市場中。20余年的發(fā)展中，行業(yè)集中度有所提升，頭部房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸邁入了發(fā)展高效化、布局全國化的軌道中。

據(jù)可研智庫統(tǒng)計(jì)，2020年百強(qiáng)房企整體創(chuàng)造的份額占房地產(chǎn)市場總量的75.11%；組織力百強(qiáng)房企當(dāng)中，以人效為例，人均全口徑銷售額均值已經(jīng)突破3523.68萬元。在過往10年中飛速全國化布局過程中，百強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)完成了對全國334個(gè)地級行政區(qū)域的整體布局。

可研智庫研究發(fā)現(xiàn)，2020年，從人效表現(xiàn)來看，房企各梯隊(duì)之間差距依然明顯，但間距逐漸拉近，行業(yè)內(nèi)具有管理水平優(yōu)勢、最早專注效能提升的頭部房企，效能表現(xiàn)達(dá)到了邊際頂點(diǎn)。人效第一梯隊(duì)TOP20企業(yè)人均全口徑銷售額為5604.13萬元/人，與2019年相比基本持平。但在業(yè)績提升的主要原因下，TOP51-100房企人效表現(xiàn)大幅提升，并直接推動(dòng)行業(yè)人均效能水平提升。

而從元均表現(xiàn)來看，2020年疫情下社保減免政策的影響，使企業(yè)人工成本支出有所下降，致元效提升明顯。隨著國內(nèi)疫情控制愈加穩(wěn)定，該因素對元效影響會(huì)逐漸消失。預(yù)計(jì)2021-2022年隨著房企高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的逐步落地，其成本管控制度和用人策略也會(huì)隨之調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)人才對收入增幅的預(yù)期會(huì)有相應(yīng)回落，人工成本總額會(huì)逐步下降，元效表現(xiàn)仍會(huì)進(jìn)一步提高。

以地級市為統(tǒng)計(jì)口徑，觀察百強(qiáng)房企單城市獲得的全口徑銷售額的表現(xiàn)情況，年內(nèi)房企進(jìn)一步深化城市深耕程度。2020年，組織力百強(qiáng)房企城均全口徑銷售額達(dá)到了27.04億元/城，城均權(quán)益銷售額為19.95億元/城，城均銷售面積16.55萬平方米/城，整體較2019年提升達(dá)10%以上。

費(fèi)均效能為每一元費(fèi)用投入（營銷費(fèi)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用的三費(fèi)總和）實(shí)現(xiàn)的業(yè)績或創(chuàng)利情況。根據(jù)2020年百強(qiáng)房企費(fèi)均效能整體趨勢來看，整體略有提升但增幅低于元均效能增幅。以費(fèi)均全口徑銷售額為例，2020年組織力百強(qiáng)房企均值為31.36元，較上一年度提升3%。

但2021年，隨著新階段的到來，行業(yè)底層發(fā)展邏輯隨之顛覆?？裳兄菐彀l(fā)現(xiàn)，2021年，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、全國化擴(kuò)張型房企戰(zhàn)略遭遇大范圍停滯或收縮。未來，固有的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略將被重構(gòu)。

“如何制定匹配行業(yè)新周期的組織戰(zhàn)略目標(biāo)？”已經(jīng)成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面前最迫切的問題?？裳兄菐煺J(rèn)為，“共同富裕”目標(biāo)的提出、《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步提高上市公司質(zhì)量的意見》的出臺以及“碳中和”時(shí)代背景，對行業(yè)發(fā)展提出了明確的指向。未來“公平與效率”、“高質(zhì)量發(fā)展”、“綠色治理”是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵詞。

另外，為了更好地回答新時(shí)代下企業(yè)的新困惑?？裳兄菐斓难芯恳暯且搽S著環(huán)境的變化發(fā)生轉(zhuǎn)換?？裳兄菐彀闯鞘心芗壏謱友芯拷M織戰(zhàn)略、組織效能目標(biāo)制定路徑、城市拓展與深耕策略所帶來的效能表現(xiàn)差異和最佳邊際效能頂點(diǎn)研究、選擇綠檔、黃檔房企，運(yùn)用凈利潤與權(quán)益銷售額象限分析法，研究新周期下的組織效能目標(biāo)做為視角分析。

基于以上研究視角分析，可研智庫通過對行業(yè)特點(diǎn)的總結(jié)與經(jīng)營數(shù)據(jù)的研究，得出五大觀點(diǎn)：

一、2020-2022年，房地產(chǎn)市場至少面臨三年的盤整周期，預(yù)計(jì)三年震蕩周期至少持續(xù)到2022年6月。同時(shí)，我們認(rèn)為，2022年房企將進(jìn)一步采取系統(tǒng)性的組織精簡、人員優(yōu)化以及效能提升動(dòng)作。而TOP20房企下一步的組織效能提升，需要新的管理方法和工具做支撐。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)來說，過度的深耕現(xiàn)有城市與一味的拓展高能級城市雖然可以帶來短期的組織效能快速提升，但長遠(yuǎn)來看都不能達(dá)到組織效能的最佳表現(xiàn)?！敖M織力百強(qiáng)企業(yè)城市拓展指數(shù)“與”組織力百強(qiáng)企業(yè)城市深耕指數(shù)“交叉分析，可以求得組織效能邊際頂點(diǎn)。以“x”為房企的“城市拓展指數(shù)”，“y”為“城市深耕指數(shù)”，邊際頂點(diǎn)為：y=2.4648e0.0967x。

三、通過關(guān)注成本管控水平與房企規(guī)模的不同比例匹配所帶來的組織效能變化，我們發(fā)現(xiàn)，規(guī)?；瘞淼募盒?yīng)雖可以幫助企業(yè)降本提效，但在成本管控水平不足的情況下，規(guī)?；澈笤斐傻睦速M(fèi)與損失也是驚人的，成本管控水平不足的房企在規(guī)模擴(kuò)張過程中的組織效能表現(xiàn)反而低于未擴(kuò)張前的組織效能表現(xiàn)。可研智庫分析發(fā)現(xiàn)，組織力百強(qiáng)房企在成本管控水平較高與房企規(guī)模在千億以上的房企，其人均凈利潤可以達(dá)到500萬元/人以上，元均凈利潤達(dá)到23.20元。

四、房地產(chǎn)人力資源頂層設(shè)計(jì)將被系統(tǒng)性強(qiáng)化，定位將全面轉(zhuǎn)型。從此前的輔助戰(zhàn)略決策，逐漸發(fā)展到人力資源全面介入各業(yè)務(wù)場景，重新定義組織戰(zhàn)略目標(biāo)。在實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、系統(tǒng)化管理的同時(shí)，真正轉(zhuǎn)型為戰(zhàn)略型人力資源定位，從組織戰(zhàn)略的角度更深層的影響企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定和達(dá)成。

五、一鯨落，萬物生。新的行業(yè)生態(tài)將被重新構(gòu)建。廣大的市場依然存在，房地產(chǎn)企業(yè)未來可能會(huì)更清晰的分化出多種差異化經(jīng)營模式，只要能夠充分發(fā)掘差異化的核心競爭力，并且將其發(fā)揮到極致，那么企業(yè)的組織效能水平就有機(jī)會(huì)達(dá)到邊際頂點(diǎn)。同時(shí)，圍繞自身的核心競爭力打造高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的組織能力，企業(yè)終將迎來更具發(fā)展空間的新周期。

雇主影響力研究

以員工敬業(yè)度為索引 探尋組織建設(shè)新方向

《2021中國房地產(chǎn)雇主影響力研究報(bào)告》詳細(xì)闡述“房地產(chǎn)雇主影響力數(shù)據(jù)分析及研究成果”。從房地產(chǎn)“組織勢能、組織內(nèi)能、組織動(dòng)能”幾大維度細(xì)分研究，從而整體形成對百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)雇主影響力的分析和評價(jià)。

2021年的“中國房地產(chǎn)雇主影響力研究”工作于3月正式啟動(dòng)，213家房地產(chǎn)企業(yè)參與調(diào)研，回收調(diào)研問卷24566份，問卷有效率95.73%。可研智庫面向85家房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行調(diào)研和案例分析，并對45位房企高級管理人員進(jìn)行訪談。以此作為評價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)組織管理水平與員工工作狀態(tài)的依據(jù)，為企業(yè)制定新周期下的組織管理戰(zhàn)略提供參考意見。

總體來看，2021年，員工敬業(yè)度評分的大幅下滑值得重點(diǎn)關(guān)注，該項(xiàng)得分僅為82.31分，較上年下滑7.56分。員工對組織健康狀態(tài)的負(fù)面評價(jià)多集中在機(jī)制建設(shè)與薪酬激勵(lì)層面。組織力內(nèi)部的各項(xiàng)因素中，人才培養(yǎng)與文化塑造對員工的影響是潛移默化的，機(jī)制建設(shè)與薪酬激勵(lì)的影響則立竿見影。員工在機(jī)制建設(shè)和薪酬激勵(lì)方面的低評分說明房企當(dāng)前面對市場變化中的管理舉措存在一定缺失。

細(xì)分來看，員工動(dòng)力、員工穩(wěn)定性上，房企都暴露出不同程度的問題。戰(zhàn)略方向不清晰、組織內(nèi)溝通不順暢、個(gè)人發(fā)展被忽視、薪酬政策受質(zhì)疑、文化建設(shè)落地效果有待提升等問題最終都反映到員工敬業(yè)度上。作為衡量組織健康程度的結(jié)果性指標(biāo)，敬業(yè)度評分下降意味著目前房企采取的管理措施仍有較大提升空間。

為應(yīng)對2021年市場變化與政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛作出戰(zhàn)略調(diào)整、管理轉(zhuǎn)向的大背景下，調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，員工對目前所在房企的戰(zhàn)略政策存在困惑，雖尚未影響到員工對企業(yè)信心及日常工作，但仍然值得進(jìn)一步關(guān)注。

與此同時(shí)，員工對所在企業(yè)的信息傳遞效率評價(jià)下降，由2020年88.30分變成87.07分，企業(yè)內(nèi)部越級管理頻率增加，匯報(bào)線不清晰，多頭匯報(bào)，重復(fù)匯報(bào)等情況時(shí)有發(fā)生為主要原因。

透過數(shù)據(jù)調(diào)研，可研智庫發(fā)現(xiàn)，員工薪酬滿意度下滑趨勢明顯。雖然房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型大勢所趨，員工對薪酬調(diào)整有心理預(yù)期，但對于受調(diào)研房企的薪酬政策調(diào)整，員工的基本態(tài)度是理解但不認(rèn)同，說明在薪酬調(diào)整過程中，房企忽略了員工情緒及個(gè)人情況而影響了員工認(rèn)同感。

不過，與2020年相比，調(diào)研企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制認(rèn)同指數(shù)明顯上升，由82.24分提升至83.15分。這與房企近幾年對人才培養(yǎng)體系的重點(diǎn)關(guān)注不無關(guān)系，本次調(diào)研對房企的任職資格體系、管理者領(lǐng)導(dǎo)力、職業(yè)發(fā)展規(guī)劃和晉升機(jī)制各維度均有涉及，得到的評價(jià)較2020年均有所上升。且2021年房企對企業(yè)文化的建設(shè)力度日益加強(qiáng)，尤其對團(tuán)隊(duì)凝聚力的塑造更加重視。這與房企當(dāng)前區(qū)域整合、崗位梳理階段，面臨的團(tuán)隊(duì)、員工管理問題息息相關(guān)。

透視上市公司治理

一股獨(dú)大、董事會(huì)效率偏低等八大現(xiàn)象

《2021中國房地產(chǎn)業(yè)公司治理研究白皮書》，可研智庫從6大維度，深入一、二、三級指標(biāo)體系進(jìn)行深耕研究，再結(jié)合中國房地產(chǎn)業(yè)治理指數(shù)分析及評價(jià)，旨在一年一度的研究并展示中國房地產(chǎn)業(yè)公司治理水平。

2021年，通過對上市房地產(chǎn)公司治理現(xiàn)象的總結(jié)與研究，可研智庫發(fā)現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)公司治理層面存在的共性與發(fā)展趨勢。

例如，我們發(fā)現(xiàn)，一股獨(dú)大股權(quán)結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)較為普遍，股份集中度CR值大于1的房企達(dá)到樣本企業(yè)總數(shù)的71.79%，說明大部分房企屬于股權(quán)高度集中型，第一大股東具有絕對控制權(quán)。

縱觀上市公司董事會(huì)成員結(jié)構(gòu)，董事會(huì)內(nèi)部成員結(jié)構(gòu)的多樣性有助于提升企業(yè)決策科學(xué)性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力為普遍共識，但上市房企董事席位中存在女性董事缺位現(xiàn)象。董事會(huì)成員規(guī)模在5-13人之間，均值為8.15人。董事會(huì)成員中擁有女性董事的企業(yè)數(shù)量占總樣本企業(yè)的85.71%。

公司治理層面，房企還面臨另外的問題，如由于董事會(huì)成員結(jié)構(gòu)復(fù)雜、規(guī)模較大，部分董事缺乏管理企業(yè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，加之缺少獲取企業(yè)經(jīng)營真實(shí)信息的渠道導(dǎo)致董事會(huì)決策效率低下；由于治理機(jī)制不完善，導(dǎo)致企業(yè)中大部分股東同時(shí)擔(dān)任公司高級管理人員，兩權(quán)分離原則未得到充分貫徹；由于公司治理體系不完善，監(jiān)管措施不到位，導(dǎo)致大部分樣本企業(yè)只愿意按照證券法規(guī)最低要求披露信息，自愿性信息披露的內(nèi)容和質(zhì)量都不能滿足相關(guān)利益群體對企業(yè)的監(jiān)督需求等。

當(dāng)前綠色治理的發(fā)展觀正逐漸走向主流?？裳兄菐焱ㄟ^對樣本企業(yè)盈利能力與ESG績效進(jìn)行交叉分析，發(fā)現(xiàn)雖然盈利能力強(qiáng)的企業(yè)，ESG績效高低沒有明顯規(guī)律；但ESG績效較高的企業(yè)，盈利能力相對都比較強(qiáng)。說明ESG體系建設(shè)確實(shí)有助于提升企業(yè)的經(jīng)營管理能力和盈利能力。

值得關(guān)注的是，已認(rèn)證綠色建筑面積出現(xiàn)大幅度增長，如萬科集團(tuán)、碧桂園已認(rèn)證綠色建面達(dá)到2億平方米以上，說明綠色建筑概念得到了市場的認(rèn)同，需求量大幅度增加，部分地方政府為綠色建筑項(xiàng)目提供較大力度的政策支持，有利于推動(dòng)綠色建筑項(xiàng)目快速發(fā)展。

最后，隨著金融機(jī)構(gòu)綠色金融業(yè)務(wù)更聚焦于綠色資產(chǎn)、綠色項(xiàng)目投資，堅(jiān)持綠色導(dǎo)向，商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，其融資結(jié)構(gòu)可以得到進(jìn)一步改善，資金成本有望降低，綠色投資價(jià)值有望提升。

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