2022年在“房住不炒”定位下，堅定信心支持“住”。預計2022年商品住房價格增長率在-3%到3%范圍內(nèi)，商品住房投資增速將在2%到5%之間

2021年6月26日，江蘇淮安市一處樓盤開盤，人們在售樓處選購。圖/視覺中國

文|倪鵬飛 丁如曦 徐海東 黃徐亮

住房關(guān)系國與家。基于外部環(huán)境、政策制度、市場主體預期與住房市場相互作用及循環(huán)的框架，建立計量分析及預測模型，結(jié)合理論與數(shù)據(jù)進行觀察與分析，2021年中國住房市場表現(xiàn)，符合作者2020年9月的預測：商品住房銷售創(chuàng)歷史新高，價格增速在5%左右，投資達到7%，支撐了經(jīng)濟增長。

2021年住房市場呈現(xiàn)從分化升溫到整體降溫的原因是：在復雜的外部環(huán)境和上行的住房市場環(huán)境下，調(diào)控政策與市場主體相互作用的結(jié)果。

基于政策調(diào)整與預期變化及相互作用的原因分析，預計2022年住房市場將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖。2022年商品住房價格增長率將在-3%到3%范圍內(nèi)，商品住房銷售面積增長將在-1%到-5%范圍內(nèi)，商品住房投資增速預計將在2%到5%范圍內(nèi)。

2022年，在“房住不炒”的定位下，應(yīng)堅定信心支持“住”。優(yōu)化住房市場調(diào)控政策體系，支持合理住房需求，加大住房保障的政策力度，加快實施“青新市民”安居工程。“十四五”及未來15年應(yīng)積極探索中國住房發(fā)展新模式，加快構(gòu)建中國住房新體系。

2021年住房市場：從分化升溫到整體降溫

2021年住房市場量價再創(chuàng)歷史新高。由于2021年上半年市場火爆，盡管下半年出現(xiàn)降溫，但全年商品住房市場依然較好。商品住房銷售面積再創(chuàng)歷史新高，2021年1月-10月，全國商品住房累計銷售面積為12.6億平方米，同比增長7.1%。全國商品住房平均銷售價格絕對水平在2021年1月-2月創(chuàng)造歷史新高，分別達到11228元/平方米。全年全國商品住房投資同比增速也將超過7%，2021年1月-10月同比增速為9.3%。

在時序動態(tài)上，2021年住房市場從提前過熱轉(zhuǎn)向提前過冷。2021年樓市春季轉(zhuǎn)暖過早和過熱苗頭在調(diào)控趨嚴中出現(xiàn)，進而導致行政調(diào)控提前加碼加力，所以降溫提前在夏季，預計秋冬季要持續(xù)下行變冷，有回升前的探底跡象。在空間格局上，表現(xiàn)為從上半年分化加劇到下半年普遍降溫。2021年上半年過熱苗頭更加集中在個別城市，下半年普遍降溫幅度大、蔓延快。無論是2020年中還是2021年初出現(xiàn)的過熱苗頭，大都主要集中在人口流入規(guī)模大、疫情防控和經(jīng)濟表現(xiàn)好、資本市場尤其民間資本市場活躍的城市。但相比以往，本輪過熱苗頭在城市之間或向周邊擴散的趨勢并不明顯和快速。

在風險演變上，風險總體有所下降和可控，局部有所釋放和外溢。2020年四季度以來，一方面，調(diào)控使各個市場主體的風險都有所下降；另一方面，金融等政策收緊，導致房企信貸和個人住房抵押貸款收緊進而房企流動緊張，同時導致住房市場快速降溫，從而使存量風險有所釋放并向相關(guān)市場主體外溢。

市場格局：波動幅度較大，風險有所釋放

住房市場從提前過熱轉(zhuǎn)向提前過冷。

在價格方面，全國平均房價增幅先快速上升后逐步回落。以各月累計商品住宅銷售額除以累計銷售面積來粗略估算商品住房平均銷售價格（簡稱住房價格或房價），2020年1月-10月房價平均為9986元/平方米，同比增長7.3%。隨后于2021年1月-2月大幅上漲至11228元/平方米，同比漲幅達到16.8%，在此之后房價漲幅逐月回落（見圖1）。截至2021年1月-10月，全國房價平均為10513元/平方米，同比增長5.28%，但8、9、10月單月同比出現(xiàn)負增長。

在供求方面，住房銷量增速創(chuàng)出新高，住房開發(fā)量增速有升有降，已竣工商品住房去化周期略有縮短，未竣工商品住房去化周期微幅延長。在需求方面，月度住房銷售面積增長率波動較大，總體保持由驟升轉(zhuǎn)向快速下降的波動過程，累計值創(chuàng)出新高水平。受新冠肺炎疫情影響，2020年2月當月住房銷售面積同比大幅下降，5月開始同比增幅轉(zhuǎn)正，個別月份還出現(xiàn)兩位數(shù)增速，2021年2月同比增幅達到三位數(shù)，創(chuàng)出歷史新高，之后同比增幅又快速下降（見圖2）。由于2021年前半年市場火爆，全國商品住房銷售面積創(chuàng)出新高，2021年1月-10月銷售面積同比增速為7.1%，其中1月-6月份同比增長高達29.4%。

在供給方面，新開工、施工與竣工面積經(jīng)歷從快速上升到波動性回落的過程。2020年10月以來，反映潛在供給的新開工面積、施工面積當月增長率先整體快速上升，然后較大幅度下降并出現(xiàn)負增長（見圖2）。2021年2月以來，反映現(xiàn)實有效供給的住房竣工面積當月值同比增速有正有負，其中5月、6月、7月、8月住房竣工面積保持較高的同比增速，但不同月份的增速變化也較大。

2021年1月-10月，全國住房新開工面積、施工面積和竣工面積同比增幅分別為-6.8%、7.4%和16.9%。在待售住房方面，全國待售住房面積同比增幅在2020年10月至2021年10月間呈現(xiàn)平緩“U”型變動。

進一步，用商品住房待售面積除以商品住房現(xiàn)房銷售面積月度均值得到已竣工商品住房存銷比指標，計算結(jié)果顯示（見圖3），2021年已竣工商品住房存銷比為16.7（月），比2020年的17.1（月）稍低，處于6-18個月的合理區(qū)間；從期房來看，用當年末商品住宅施工面積減去當年及上一年商品住宅竣工面積作為未竣工商品住房待售面積估計值，再除以當年期房銷售面積作為未竣工商品住房存銷比，計算結(jié)果顯示（見圖3），2019年和2020年該存銷比穩(wěn)定在3.7（年），2021年略微升高至3.9（年）。總之，待售住房隨著經(jīng)濟社會和住房交易正?；顒拥幕謴蜕踔粮邼q，又邁進逐步去化的正常軌道，但隨著住房銷量增幅變緩，去化進程又有所放慢，考慮到市場分化情況，三四線及以下城市庫存較大。

從投資看，經(jīng)歷從驟升到逐步回落的變動過程。住房開發(fā)投資當月完成額同比增長率從2020年2月的-15.99%躍升至2021年2月的40.94%，2021年3月之后當月值同比增幅出現(xiàn)回落，逐月降低并由正轉(zhuǎn)負。從住房開發(fā)投資累計值的同比增長率來看，2021年1月-2月為41.9%，此后逐步回落，1月-10月為9.3%，回歸至正常水平?？傮w來看，2021年度住房開發(fā)投資波動較大，先大幅上升，后逐漸回落。

在租賃方面，受疫情影響相對較大，恢復過程中城市層級性分化加劇。相對而言，住房租賃市場受疫情沖擊影響較大，且在恢復過程中城市層級分化明顯。根據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心數(shù)據(jù)，全國租賃交易價格指數(shù)在2021年以來盡管出現(xiàn)了小幅波動，但總體下降趨勢依然延續(xù)。分層級城市來看，一線城市住房租賃價格指數(shù)在2020年11月至2021年9月間提升了19.8個百分點，反映出其住房租賃市場回溫明顯。而二線城市住房租賃價值指數(shù)則延續(xù)下降態(tài)勢，與一線城市形成的“剪刀差”不斷擴大。

空間格局：從上半年分化加劇到下半年普遍降溫

第一，局部較快上漲重現(xiàn)，總體降溫收斂明顯。房價上漲城市數(shù)量和同比上漲率均值在2021年先增后減。2020年9月，全國276個地級及以上城市二手房價格同比增速平均值為2.18%，有176個城市同比增速為正。經(jīng)過2021年前半年局部火熱的行情后，到2021年6月，房價增速均值和上漲的城市數(shù)分別擴大至3.05%和182個，其中有38個城市同比增速超過10%。后半年房價增速則有所收窄，出現(xiàn)房價同比下降的城市數(shù)量也明顯增加。2021年9月，有103個城市二手房價格同比增速為負，有172個城市二手房價格同比增速為正且主要分布在東部沿海地區(qū)和西北地區(qū)，全部276個城市二手房價格同比增速均值為2.44%，明顯低于6月份的水平（3.05%）。

第二，房價變動的城市層級性分化先擴大后縮小。一二線城市二手房價格同比增速先快速上升后穩(wěn)中略降，三線城市總體保持小幅上漲，四線城市在低速增長上有所下降。從2020年1月至2021年9月不同層級城市二手房房價同比變化率來看，一線城市二手房價格波動較大，其中2020年9月以來二手房價格先快速上升，然后回落趨穩(wěn)；二線城市二手房價格與一線城市保持相似的變動趨勢，但漲落幅度小于一線城市；三線和四線城市二手房價格變動相對平緩，其中三線城市總體保持中低速增長，四線城市增速有所下調(diào)。截至2021年9月，一線、二線、三線、四線城市二手房價格同比漲幅分別為5.58%、5.39%、5.37%和1.30%。表明在2021年上半年房價增速出現(xiàn)較大的空間分化，而下半年隨著一二線城市房價增速下調(diào)，整體的空間分化和城市層級性分化程度有所減緩。

第三，房價水平區(qū)域差異大，東部領(lǐng)先，先擴大后收斂。從四大區(qū)域板塊來看，東部地區(qū)房價絕對水平大幅領(lǐng)先，中部地區(qū)和西部地區(qū)非常接近，約為東部地區(qū)城市房價均值的一半，東北地區(qū)房價平均水平在這四大區(qū)域中最低。四大區(qū)域平均房價同比增速差距總體擴大后略有收窄。2020年9月至2021年9月，東部地區(qū)城市平均房價增速呈現(xiàn)倒“U”型變動，由0.85%上升到6.99%后回調(diào)至5.55%。中部、西部和東北地區(qū)平均房價的增速保持相對平穩(wěn)，且變動趨勢相似。而東北地區(qū)城市房價增速均值總體保持下降，由2.96%下降到0.48%。東部和東北地區(qū)平均房價增幅差異擴大后現(xiàn)微幅收窄。

第四，城市群房價增速小幅回升，中心城市增速有所擴大。一方面，城市群內(nèi)城市房價總體增速有所上升。比較來看，城市群房價水平顯著高于非城市群房價水平（在無特別說明的情況下，城市群分析部分的房價是指二手房價格）。2020年9月至2021年9月，城市群平均房價是非城市群平均房價的1.3倍，且二者間差異比較穩(wěn)定。

從同比增速看，2020年9月后特別是2021年初以來，城市群房價同比變動小幅上升，且在4月后同比增速反超了非城市群。另一方面，城市群中心城市房價同比增速明顯回升，但不同地區(qū)城市群存在差異。相比于2020年9月絕大多數(shù)城市群中心城市房價同比增速為負的情形，2021年9月絕大多數(shù)城市群中心城市房價同比增速為正，且不同地區(qū)城市群和城市群內(nèi)部不同類型城市間房價增速差異較大，呈現(xiàn)了中國住房市場復雜的時空運行特征。

風險變化：總體有所下降和可控，局部有所釋放和外溢

一、住戶支付能力下降，斷供風險略微增加。央行等調(diào)查顯示：2019年10月城鎮(zhèn)居民家庭負債參與率高達56.5%，房貸占家庭總負債的75.9%，雖然2020年住房貸款增速有所下降，但住戶部門杠桿率為65.1%，家庭債務(wù)收入比超過100%。

二、企業(yè)總體風險下降，個別企業(yè)出現(xiàn)流動性風險。在傳統(tǒng)開發(fā)模式下，房地產(chǎn)全行業(yè)負債率超過80%，杠桿率超過300%。房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管下，2020年上市房企凈負債率同比下降21.7個百分點至70.1%，紅、橙、黃檔房企占比明顯下降；但資金嚴壓及銷售下滑已使信用違約房企增加。2021年1月-8月房企債券違約的數(shù)量和金額分別是2020年全年的2倍和1.8倍。到目前至少超過10家大型房企已經(jīng)或即將陷入爆雷困境，使得上下游企業(yè)及相關(guān)金融機構(gòu)、投資主體、購房家庭、地方政府都受到影響。

三、房地產(chǎn)貸款占比有所下降，房地產(chǎn)不良貸款增加。房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管政策實施，確實使得金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比2021年上半年較2019年最高的29%下降到27.5%。但是《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報告2021》顯示：2019年到2020年大型國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)不良貸款比例從1.05%上升到1.41%。

四、全國房地產(chǎn)市場降溫，個別城市降溫速度過快。課題組測算：全國城市房價收入比2019年平均1∶9.1。央行課題組測算：全國城鎮(zhèn)空置率2019年戶均擁有住房1.5套。但持續(xù)調(diào)控使市場風險整體下降。一些城市和地區(qū)出現(xiàn)快速降溫，目前有20余個城市擔心降幅過大而實施“限跌令”。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，全國70個大中城市的新房價格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加到52個；二手房房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量占70個大中城市的九成。

總體來看，2020年10月至2021年10月，住房開發(fā)投資與經(jīng)濟增速保持稍微領(lǐng)先、趨勢相同和較大幅度變動。初步估算：商品住宅投資對實際GDP增長率的直接拉動點數(shù)為0.61；房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增長的拉動作用為0.52?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)與建材、家具、金融等產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，帶動性強，房地產(chǎn)通過投資、消費還直接或間接帶動多個制造業(yè)部門和服務(wù)業(yè)部門的發(fā)展，其對支撐經(jīng)濟增長和“六穩(wěn)六?！钡膶嶋H貢獻可能還要更大。

2022：從整體降溫轉(zhuǎn)向分化回暖

第一，總體上，變中趨穩(wěn)，風險可控。根據(jù)課題組的房價及投資預測模型，結(jié)合影響因素未來可能的變化綜合判斷：在沒有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊的情況下，2022年的總體表現(xiàn)是變中趨穩(wěn)。

2022年商品住房價格增長率將在-3%到3%范圍內(nèi)，商品住房銷售面積增長將在-1%到-5%范圍內(nèi)，商品住房投資增速預計將在2%到5%范圍內(nèi)。

中心城市和區(qū)域住房市場有快速回暖甚至局部過熱的可能，非中心城市和區(qū)域有持續(xù)降溫的可能。

住房市場雖存在一些不確定性，但整體降溫失速的概率較小。整體風險可控，局部風險有所釋放。

第二，時間上，先降后升，變中趨穩(wěn)。2021年四季度到2022年全年，全國總體的住房市場仍然存在季節(jié)性的波動，但與許多年份的“春暖、夏熱、秋涼、冬冷”會有所不同，表現(xiàn)出“初冬、嚴冬、冬末、初春”。

從環(huán)比數(shù)據(jù)看，2021年四季度將企穩(wěn)，2022年一、二、三季度將逐步加快回升，四季度將有新變化。

從同比數(shù)據(jù)看，2021年四季度繼續(xù)降溫，2022年一季度降幅最大，預計2022年二、三季度降幅逐步減小，2022年四季度主要指標轉(zhuǎn)正。

第三，空間上，從較多降溫，到局部升溫。2021年四季度到2022年全年，住房市場在空間上再加劇分化并表現(xiàn)出復雜和多樣性。

從各線城市看，人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長的一、二線城市將保持較強韌性，預期在2022年二三季度有較大的回暖。人口持續(xù)流出、收入增長放緩、住房存量多的三四線及以下城市可能面臨持續(xù)的下行。

人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長的都市圈城市群的城市，尤其是粵港澳、長三角可能將保持較強韌性，預期在2022年二三季度有較大的回暖。人口持續(xù)流出、收入增長放緩的非都市圈、非城市群的城市可能面臨持續(xù)的下行。

第四，風險上，整體風險在下降，局部風險將釋放。2022年住房市場的整體風險將延續(xù)下降趨勢。包括居民住房杠桿率、企業(yè)負債率、銀行信貸集中度以及住房市場的價格和數(shù)量泡沫將有所下降，總體風險仍然可控。

2022年個別地區(qū)、個別主體的存量風險會有所釋放。個別房地產(chǎn)企業(yè)陷入運營困境，風險向金融機構(gòu)、上下游企業(yè)、居住部門會有一些傳導，導致個別企業(yè)信用違約、項目停工、無法交房，也有導致個別市場主體預期過度調(diào)整，一些中小城市的住房市場將面臨持續(xù)降溫風險。

我們預判的依據(jù)是，短期市場主要決定于政策調(diào)整與預期變化。短期住房市場決定于一定外部環(huán)境的政策及調(diào)整與預期及變化，政策與預期有四種組合，2022年是政策邊際寬松和市場信心恢復的組合?？傮w上2022年，外部環(huán)境總體平穩(wěn)，宏觀政策也重點確保平穩(wěn)，各級政府部門將針對2021年的住房市場波動及其趨勢，對政策做出邊際寬松的調(diào)整，市場主體有望增加市場信心和趨于理性決策，2022年的樓市變中趨穩(wěn)，大概率不會出現(xiàn)硬著陸。但是2022年外部環(huán)境變化、政策調(diào)整力度、市場信心恢復程度等不確定性，可能影響住房市場的平穩(wěn)。

外部環(huán)境總體穩(wěn)定，但是不排除一些擾動穩(wěn)定的因素存在。2022年住房市場的外部環(huán)境總體應(yīng)比較穩(wěn)定。尤其國內(nèi)環(huán)境將保持著和諧穩(wěn)定，疫情持續(xù)得到有效防控，經(jīng)濟增長雖然有下行壓力但走勢趨穩(wěn)，聚焦穩(wěn)的宏觀政策將走向適度寬松，這都為住房市場創(chuàng)造了較為穩(wěn)定的外部環(huán)境。

2022年住房市場外部環(huán)境也存在一些不穩(wěn)定因素。受境外疫情影響而疫情防控還會頻繁收放，投資和消費增速不高，出口需求增速放緩，影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及居民創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和收入增長，又進一步影響消費需求和投資需求。尤其國際環(huán)境方面，2022年疫情走向仍不明朗，國際環(huán)境變化不可控性，疫情以來美國等采取的寬松宏觀政策也將有限退出，這些都在一定程度上為2022年住房市場塑造了緊縮和不穩(wěn)定的外部環(huán)境。

二是有充分的政策工具保穩(wěn)定，政策執(zhí)行存在過猶不及的可能性。有充分的政策工具保穩(wěn)定。預計未來一年，一些監(jiān)管和調(diào)控政策將進行邊際微調(diào)，一些短缺的監(jiān)管和調(diào)控政策將繼續(xù)補齊，一些重要基礎(chǔ)制度或?qū)⒊雠_。首先，經(jīng)過多年的探索，尤其是2021年“矯枉過正”的“探底”操作，決策部門更加清楚監(jiān)管與調(diào)控政策的關(guān)鍵及其合理邊界，政策邊際微調(diào)有望使得土地和住房資金合理需求得到滿足，使得土地和住房市場將得到合理恢復。其次，一些對市場影響較大的基礎(chǔ)性制度將會審時度勢地推出。預計有助于支撐市場的政策包括人口和金融政策將會推出，而可能抑制市場的政策有可能延后或做好配套再推出。再次，針對一些城市出現(xiàn)的一些市場主體信用違約和一些城市的過速降溫，也有充分的行政、經(jīng)濟和法律工具予以有效控制和妥善化解。

政策執(zhí)行存在過度反應(yīng)的可能。由于市場化的利益機制還不完善，房地產(chǎn)調(diào)控的機制還沒有完全建立，房地產(chǎn)調(diào)控主要通過行政手段，一是行政監(jiān)管的鏈條較長，同時存在層層加碼和逐級打折可能，政策落地效果反饋需要時間。二是行政操作簡單和堅硬，可能導致過猶不及或者一刀切。三是政出多個門，容易導致政策漏洞、政策抵消和政策疊加。2022年如果政策微調(diào)若有過猶不及，有可能影響市場穩(wěn)定。

三是市場行為趨向理性，市場預期穩(wěn)中有變。市場行為趨向理性。在“房住不炒”要求下，行政、土地、金融、財稅的監(jiān)管政策鏈條逐漸閉合，金融機構(gòu)、房企、炒房者和地方政府的非理性行為都正被有效約束，房地產(chǎn)市場已走在趨向理性發(fā)展的道路。在當前總體向好和結(jié)構(gòu)分化的外部環(huán)境下，住房仍是市場主體消費和投資者的優(yōu)先選擇的重要領(lǐng)域。長期內(nèi)住房增量需求尤其是結(jié)構(gòu)性增量需求潛力數(shù)量可觀，支撐市場謹慎樂觀預期。穩(wěn)定的宏觀政策以及房地產(chǎn)政策邊際寬松，也將有助于市場恢復信心。

市場預期會有波動。城鎮(zhèn)化進入中后期、住房市場基本飽和、房住不炒的調(diào)控，以及一些城市房價過高和一些城市房子過多等都在消減樂觀預期。加上經(jīng)歷2021年三季度個別企業(yè)風險暴露和市場過速下滑的對預期的影響，市場信心和預期扭轉(zhuǎn)還需觀察。如果個別市場主體如開發(fā)企業(yè)的違約和個別區(qū)域市場快速降溫不斷持續(xù)甚至擴大。

四是市場周期處在短周期的下行階段，長周期的平臺期有可能提前到來。觀察1998年以來的房價走勢可以發(fā)現(xiàn)：中國房地產(chǎn)存在三類短周期，多由房地產(chǎn)市場調(diào)控和表現(xiàn)相互作用決定，其背后是政策與市場主體重復博弈的結(jié)果。觀察長期住房發(fā)展走勢及其決定因素發(fā)現(xiàn)2022年可能越過拐點進入平臺期。房地產(chǎn)三個周期和一個長期趨勢疊加決定，2022年的住房市場：季度周期由冷變暖，年度周期從暖變冷，長周期由暖變平。這決定未來一年住房市場不會大起大落。

（倪鵬飛：中國社會科學院城市與競爭力研究中心；丁如曦：西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院；徐海東：中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院；黃徐亮：中國社會科學院大學。本文根據(jù)《中國住房發(fā)展報告》的總報告修改成文；編輯：王延春）