馮奎（中國城市發(fā)展中心學術(shù)委秘書長）

日前召開的中央經(jīng)濟工作會議在涉及到房地產(chǎn)部分，有一段十分集中的論述要求，市場格外關(guān)注。我們就房地產(chǎn)來說房地產(chǎn)，顯然是不夠的。需要加深對房地產(chǎn)調(diào)控總的定位的認識，緊密結(jié)合2022年穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進的經(jīng)濟工作總基調(diào)，從房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)屬性等角度，來研判調(diào)控的方向與重點，進一步增強調(diào)控的理性，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展。

大方向毫不動搖，這是房地產(chǎn)調(diào)控總的定位。從2016年開始，中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，一直堅持了5年。一方面說明，解決居住問題任重道遠，同時這也說明中國炒房的潛在力量依然十分強勁。盡管在房住不炒的過程中，一些調(diào)控手段對正常住房需求產(chǎn)生了點狀的“誤傷”，但不可否認的是這五年的調(diào)控發(fā)揮了重大作用，穩(wěn)住了房價、穩(wěn)住了地價、穩(wěn)住了預期。應該說，在實現(xiàn)穩(wěn)經(jīng)濟的過程中，房住不炒發(fā)揮了積極的作用。

馮奎。資料圖

將支柱產(chǎn)業(yè)做起來，這應是未來房地產(chǎn)調(diào)控的一項重點內(nèi)容。并不是說以后不要警惕“炒”，而是說經(jīng)過多年的調(diào)控，房住不炒已形成了一些辦法、取得了社會共識。從“住”與“炒”的關(guān)系上看，政策一直到各相關(guān)參與主體，如果真正將資源用在“住”上，就能抑制“炒”。從穩(wěn)增長這個總的基調(diào)來看，“住”的潛力需要進一步充分發(fā)掘。房地產(chǎn)業(yè)所有的分量與地位就是它能解決“住”，這是它在經(jīng)濟社會發(fā)展中的最大功能與作用。換句話說，國家如何看待房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)如何看待這個產(chǎn)業(yè)的前景，都取決于它能在解決“住”的問題上貢獻多大力量。

在當前階段，房地產(chǎn)“迎新”“更新”的規(guī)模體量巨大，能夠形成經(jīng)濟社會發(fā)展一塊極具分量的壓艙石。從“迎新”來說，當前我國常住人口城鎮(zhèn)化率63.89%，每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上，城鎮(zhèn)化增長仍有空間，尤其是年輕人、新市民在超大、特大、大城市有旺盛的住房需求。從“更新”來說，中國城市發(fā)展進入“存量”時代，城市更新過程中，一批老舊住房有待改善。

結(jié)合2021年固定資產(chǎn)的表現(xiàn)來看，必須進一步在固定資產(chǎn)投資中穩(wěn)住房地產(chǎn)的作用。2021年1-10月，固定資產(chǎn)投資三塊當中，基建投資、房地產(chǎn)投資、制造業(yè)投資累計同比增速分別為1%、7.2%、14.2%，環(huán)比分別收窄0.5、1.6、0.6個百分點。經(jīng)濟穩(wěn)增長，需要協(xié)同發(fā)力。中央已部署適度超前開展新基建，促進制造業(yè)發(fā)展的政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)下行壓力較大，預計2022年，政策層面對房地產(chǎn)投資將有一定支持，但前提是房地產(chǎn)牢牢把握“住”這一任務目標，避免出現(xiàn)“炒”的局面。

探索新的發(fā)展模式是房地產(chǎn)調(diào)控的主線。這里有兩方面內(nèi)容值得注意.一方面是圍繞“房住不炒”所形成的一些具體模式，已經(jīng)被證明行之有效，將會進一步深化發(fā)展，包括：租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求等等。當然，這些模式總體上行之有效，并不表明在具體操作辦法上也盡善盡美。比如對于租賃市場來說，中國的法律、法規(guī)相對不夠健全。一些城市，合適的運營主體有待培育。少數(shù)以建筑為主營業(yè)務的國有企業(yè)直接下場從事租賃業(yè)務，面臨許多方面的挑戰(zhàn)與困難。

新的發(fā)展模式的第二方面，涉及到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)容，按中央經(jīng)濟工作會議的要求就是“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。鑒于房地產(chǎn)業(yè)巨大的規(guī)模、體量以及產(chǎn)業(yè)的帶動性、關(guān)聯(lián)性，這個良性循環(huán)涉及到房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)鏈、地方經(jīng)濟、龍頭與中小企業(yè)等等諸多方面。這當中，有一些影響到良性循環(huán)的風險因素尤其值得2022年注意：一是少數(shù)頭部房地產(chǎn)企業(yè)存在著房地產(chǎn)項目逾期交付風險；二是一些房地產(chǎn)企業(yè)在多重沖擊下，減員明顯，對就業(yè)形成較大壓力；三是個別城市房地產(chǎn)業(yè)風險得不到及時清除，可能向區(qū)域性的金融風險蔓延。