編者按：回顧2021，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、陣痛、蛻變、自我救贖，盤點這一年的年度關(guān)鍵詞，留下了諸多對行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索。

（文/解紅娟 編輯/馬友友 ）房地產(chǎn)市場不缺政策。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2021年至今，房地產(chǎn)累計調(diào)控次數(shù)高達(dá)586次，較2020年同期的458次增加128次，同比上漲28%。結(jié)合12月數(shù)據(jù)粗略計算，全年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)有望超過600次，刷新歷史紀(jì)錄。

在這之中，吸引社會關(guān)注焦點的“限跌令”不得不提。自今年8月岳陽打響年內(nèi)“限跌令”的“第一槍”后，5個月時間里，跟進(jìn)政策的不僅有惠州、桂林、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州、聊城等二三線城市，還有昆明、沈陽、天津等一二線城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近全國多個城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在負(fù)債高壓下?lián)屌?，背后其實進(jìn)一步說明了“穩(wěn)定”是樓市最確定的關(guān)鍵詞。

已有23城發(fā)布“限跌令”

繼岳陽首發(fā)“限跌令”后，各城市迅速跟進(jìn)。

8月11日，云南昆明房協(xié)會召開房企座談會，明確提出若惡意降價將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽。8月13日，河北唐山政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，主要討論了如何救市，要打壓惡意降價。8月17日，沈陽市沈北新區(qū)多個政府部門近日聯(lián)合約談了部分開發(fā)企業(yè)，要求企業(yè)在考慮自身利益同時，要遵循房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。

隨后，江陰、桂林、株洲等城市或發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》，或召開緊急會議堅決抵制降價拋售行為，或通過對明顯低于市場正常價格銷售新建商品房開發(fā)企業(yè)記入企業(yè)信用不良記錄等形式達(dá)到“限跌”目的。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至12月27日，已有23城發(fā)布“限跌令”。且除昆明、沈陽、天津等一二線城市外，均為三四線城市。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，所謂“限跌令”，是通過頒布政策或者約談的方式，對于房價的下行進(jìn)行直接干預(yù)，并寄希望以此來穩(wěn)定房價的相關(guān)行為。

“一般來說，房價上漲過快的確可以通過‘限價’的方式進(jìn)行等下干預(yù)，目前很多一二線熱點城市都在實行限價政策，但樓市降溫卻不能通過簡單的‘限跌’進(jìn)行操作，需要根據(jù)不同市場各自特點進(jìn)行有針對高政策調(diào)整，即‘因城施策’?！?/p>

在張波看來，一二線城市的政策調(diào)控靈活度相對更高一些，而部分三四線城市的政策似乎就顯得簡單和直接，對于降溫的市場來說，單一的限跌往往可能不能達(dá)到預(yù)期效果，甚至?xí)a(chǎn)生相反的市場反應(yīng)。

以“限跌令”發(fā)布前并未出現(xiàn)房價下滑的沈陽舉例。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1月至8月，沈陽新房房價指數(shù)環(huán)比上漲0.8%、0%、0.3%、0.6%、0.9%、0.7%、0.5%、0.3%。但自8月發(fā)布“限跌令”后，新房房價指數(shù)卻開始回落，9月至11月，環(huán)比下滑0.1%、0.3%、0.4%。

而對桂林等新房房價持續(xù)下滑的城市而言，“限跌令”的發(fā)布未能改變這一現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示，2021年7月至8月，桂林新房房價環(huán)比下滑0.3%和0.4%。9月初發(fā)布“限跌令”后桂林新房仍未止跌，9月至11月新房房價環(huán)比下滑分別下跌0.6%、0.7%和0.5%。

購房“紅包”雨來襲

“限跌令”效果不如預(yù)期，多地發(fā)布補貼購房政策。

11月8日，河南新鄉(xiāng)發(fā)布消息，凡在2021年11月8日至2021年12月20日繳納商品房契稅，且符合補貼范圍的，按照繳納契稅總額的20%給予補貼。

一天后，南寧擬出臺人才購房補貼新規(guī)，按照高層次人才認(rèn)定的類別分類實施首次購房補貼。具體來看，A類人才給予200萬元購房補貼，B類人才給予120萬元購房補貼，D類、E類高層次人才可享受最高40萬元、20萬元購房補貼。

和南寧不同，湖北荊州的補貼人群主要集中于當(dāng)?shù)禺厴I(yè)生。對畢業(yè)5年內(nèi)且符合相關(guān)政策的大學(xué)生（含博士生、全日制碩士研究生、大學(xué)本科生、?？粕谕瓿上嚓P(guān)流程后，按照商品房買賣合同成交額的1.5%給予一次性購房補貼，補貼金額最高不超過5萬元。

值得一提的是，在購房補貼上，廣西桂林將開發(fā)商也納入進(jìn)來。對在2021年12月1日至12月31日，五城區(qū)單個樓盤銷售面積3000平方米以上的進(jìn)行排序，第1位的發(fā)放30萬元消費券，第2位的發(fā)放20萬元消費券，第3位的發(fā)放10萬元消費券。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計，近一個月來，包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等在內(nèi)的25多個城市都拿出了真金白銀，穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，和“限跌令”一樣，目前出臺住房消費扶持政策的基本以三四線城市為主，最主要的原因是當(dāng)前這些城市具備三個特征：第一，住房成交持續(xù)下行，且低迷；第二，房企庫存壓力較大，去化較難，土地市場成交更低迷；第三，目前購房者觀望情緒較濃，基本持幣觀望。當(dāng)前這些政策出臺是給予穩(wěn)定市場增加了一定的活力，刺激合理的購房需求釋放，對于穩(wěn)定市場具有一定的作用。

有關(guān)為何政策集中于三四線城市，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析認(rèn)為，或許是因為三四線城市與核心城市之間的虹吸效應(yīng)有關(guān)。虹吸效應(yīng)較強(qiáng)，核心城市則從周邊三四線導(dǎo)入人口、財富和產(chǎn)業(yè)等資源，導(dǎo)致三四線城市欠缺吸引力。

“協(xié)同效應(yīng)較強(qiáng)的區(qū)域，三四線城市能夠享受到協(xié)同發(fā)展的政策紅利及高能級城市的外溢需求，城市發(fā)展動力較強(qiáng)。”安信證券研報表示，以長三角為例，一體化快速建設(shè)下，上海、杭州、蘇州等高能級城市與周邊三四線在交通、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等方面進(jìn)行互聯(lián)互通。

更值得一提的是，除廣西桂林、南寧等個別城市外，發(fā)布“限跌令”的城市和發(fā)“紅包”的城市并不重合。

“兩種方式都是為了提振市場信息，限跌偏消極，補貼則較為積極?！北R文曦表示，如果兩個利好舉措都重合，說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場受到影響較大，極有可能對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)造成影響。

具體來看，自今年7月桂林房價環(huán)比下跌0.3%后，持續(xù)保持下滑趨勢，8月至11月，新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%、0.6%、0.7%和0.5%；南寧自8月持續(xù)回落，4個月新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%、0.4%、0.5%、0.1%。

在盧文曦看來，樓市預(yù)期和信心對房地產(chǎn)市場至關(guān)重要，如果沒有好的預(yù)期和信心，會導(dǎo)致市場陷入一個持續(xù)下滑的死循環(huán)。越是往下走，信心越是不足，要注意避免樓市出現(xiàn)“熱的越熱、冷的越冷”的馬太效應(yīng)。

張大偉則直言，近兩年來樓市調(diào)控越發(fā)嚴(yán)格，是因為“房價大漲會放大金融風(fēng)險，而房價斷崖式下跌同樣不是穩(wěn)定，也會影響波及金融系統(tǒng)?！?/p>