這幾天，深圳疫情再現(xiàn)，市場(chǎng)仍充滿不確定性?；仡欉^去一年，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在面對(duì)諸多挑戰(zhàn)的境況下，依然交出了一張亮眼的答卷。

從深圳—CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2021年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2022年展望》最新數(shù)據(jù)來看，深圳消費(fèi)市場(chǎng)需求已全面復(fù)蘇，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)全年吸納反超新增供應(yīng)，空置率改善至市場(chǎng)低位。疫情常態(tài)下，市場(chǎng)需求熱點(diǎn)頻現(xiàn)，業(yè)主與商家雙雙發(fā)力。前瞻性消費(fèi)需求的引導(dǎo)以及消費(fèi)需求轉(zhuǎn)向的捕捉共同帶動(dòng)市場(chǎng)繁榮，活躍需求帶動(dòng)市場(chǎng)租金穩(wěn)步回升。與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)倉市場(chǎng)連續(xù)第三年未錄得新增供應(yīng)入市，供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)持續(xù)，在旺盛需求增長下，市場(chǎng)幾近滿租。

深圳優(yōu)質(zhì)零售業(yè)依舊很旺

今年平均租金可能會(huì)小幅上升

2021年，深圳前海迎來了首個(gè)購物中心——萬象前海入市，深圳也迎來了最大單體規(guī)模的購物中心——龍崗萬達(dá)廣場(chǎng)的入市，新項(xiàng)目均錄得85%以上的良好入駐率。

CBRE世邦魏理仕的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳去年有6個(gè)新項(xiàng)目，共97.4萬平方米入市，主要分布在非核心區(qū)。新增供應(yīng)已經(jīng)恢復(fù)至疫情前年均90萬平方米以上的規(guī)模。市場(chǎng)需求全面復(fù)蘇，全年新增吸納反超新增供應(yīng)，錄得了98.6萬平方米，帶動(dòng)空置率同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至3.9%的市場(chǎng)低位。

疫情新常態(tài)下，市場(chǎng)需求熱點(diǎn)頻現(xiàn)，業(yè)主與商家雙雙發(fā)力。前瞻性消費(fèi)需求的引導(dǎo)以及消費(fèi)需求轉(zhuǎn)向的捕捉共同帶動(dòng)市場(chǎng)繁榮。品牌煥新與打造場(chǎng)景式消費(fèi)體驗(yàn)成為購物中心保持競爭優(yōu)勢(shì)的重要舉措。2021年，深圳新晉品牌超50家，同比增長明顯。場(chǎng)景打造方面，龍崗萬達(dá)依托重體驗(yàn)元素，吸引了眾多客流。各類展覽成為增加購物中心人氣的法寶，如“小豬佩奇環(huán)球探險(xiǎn)之旅”華南首展落地金光華， POP Mart全國首展和THE MONSTERS TOYS全國首展落地卓悅匯。

疫情后人們對(duì)于黃金等保值品的追求以及對(duì)健康的關(guān)注度持續(xù)提高，年內(nèi)中高端購物中心共錄得近200家珠寶配件品牌及90家運(yùn)動(dòng)品牌開業(yè)。相比2020年，年內(nèi)的運(yùn)動(dòng)品牌豐富度進(jìn)一步提升，國內(nèi)外均有新品牌在深圳市場(chǎng)開啟擴(kuò)張之路，包括回力、駱駝、特步、飛悅和鴻星爾克在內(nèi)的國內(nèi)品牌，以及首次進(jìn)入深圳的美國戶外品牌Chums、法國品牌HOKA等。

顏值經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)文化帶動(dòng)美妝品牌繼續(xù)擴(kuò)張，成為購物中心提升品質(zhì)以及進(jìn)行差異化競爭的重要選擇，成為零售細(xì)分品類需求第二主力，其中國際一線品牌格外受到業(yè)主青睞。2021年有3家購物中心進(jìn)行了美妝專區(qū)的打造。

汽車品牌積極拓店，已然成為購物中心的標(biāo)配業(yè)態(tài)。相比2020年，汽車品牌線更加立體多元，包括新能源汽車、傳統(tǒng)汽車在內(nèi)有更多的品牌加入購物中心開店之列，小鵬、蔚來和理想汽車依然在持續(xù)擴(kuò)張，新品牌包括嵐圖、埃安、威馬汽車等，蘭博基尼、賓利、BMW寶馬和Land Rover路虎等高端品牌也紛紛有所布局。

受疫情及出境旅游限制影響，重奢品牌繼續(xù)深耕深圳市場(chǎng)，2021年共錄得44家奢侈品牌入市，同比增加14家，并由此帶動(dòng)首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力，其中15家奢侈品牌為首入深圳甚至華南區(qū)，令市場(chǎng)奢侈品品牌線立體多元化，如Chanel、Goyard,、Van Cleef&Arpel等均開出了深圳首店，老佛爺百貨華南首店也落戶深業(yè)上城。而對(duì)于無法引入奢侈品牌的購物中心來講，潮牌就成為其進(jìn)行租戶組合調(diào)整以吸引人氣的法寶。

餐飲方面，特色餐飲、簡餐與茶飲依然是擴(kuò)張主流。特色餐飲中，以茶餐廳、豉油雞和點(diǎn)心類的港式餐飲擴(kuò)張最為明顯。簡餐和茶飲方面，以資本推動(dòng)的蘭州拉面和奶茶、咖啡品牌擴(kuò)張較為積極。

2021年深圳優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)租賃需求強(qiáng)度分析

優(yōu)質(zhì)購物中心得益于良好的招商運(yùn)營，品牌調(diào)改積極，不斷引入城市首店、奢侈品牌及網(wǎng)紅品牌等，由此帶動(dòng)其經(jīng)營不斷向好，租金得以增長，整體市場(chǎng)平均租金全年增長2.0%。個(gè)別購物中心的經(jīng)營業(yè)績已經(jīng)恢復(fù)至疫情前水平，“華潤系”和寶安中心區(qū)及周邊區(qū)域的購物中心表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

對(duì)于2022年的深圳零售市場(chǎng)，世邦魏理仕表示， 2022年，深圳將邁入第6個(gè)供應(yīng)高位年，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過100萬平方米，主要分布在非核心區(qū)。K11和天河城將首入深圳，前海也將迎來第二個(gè)購物中心入市。新項(xiàng)目的地理位置分布較為分散，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)項(xiàng)目間不會(huì)形成激烈競爭。

隨著疫情控制措施更加科學(xué)化，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求將帶動(dòng)新增供應(yīng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較好的預(yù)招商結(jié)果，整體市場(chǎng)空置率在業(yè)主前置招商策略的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)會(huì)小幅上升，但依然保持低位，市場(chǎng)平均租金亦將繼續(xù)回升。

從需求端來看，在政策激勵(lì)及車企自身營收的不斷增長等因素的推動(dòng)下，新能源汽車的開店潮將得以繼續(xù)。得益于汽車、餐飲等新細(xì)分品類的擴(kuò)張帶動(dòng)，再加上眾多知名開發(fā)商和購物中心運(yùn)營商強(qiáng)大的招商能力，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)將穩(wěn)步向前。與此同時(shí)，位于核心區(qū)的實(shí)體商業(yè)也將在宏觀環(huán)境變好的情況下實(shí)現(xiàn)客流的進(jìn)一步提升。

網(wǎng)購快速增長

深圳的儲(chǔ)存?zhèn)}位快爆了

2021年，深圳物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)持續(xù)三年未錄得新增供應(yīng)，供應(yīng)緊缺狀況仍在持續(xù)。

數(shù)據(jù)顯示，在需求方面，2021年1至11月，深圳進(jìn)出口總額兩年平均增長8.6%。進(jìn)口與出口兩年平均增長率均超過6.0%。與此同時(shí)，消費(fèi)升級(jí)類商品保持較快增長，網(wǎng)上零售延續(xù)快速增長態(tài)勢(shì)，限額以上單位通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)商品零售額兩年平均增長28.6%。進(jìn)出口新路徑探索帶來貿(mào)易需求日益增加。

與此同時(shí)，出境購物限制催生跨境電商需求快速增長，疊加疫情之下業(yè)已形成的來自社區(qū)電商、網(wǎng)購消費(fèi)需求，進(jìn)出口、電商（含跨境電商）和第三方物流依然是深圳高標(biāo)倉市場(chǎng)主要的需求來源。來自電商、外資制造業(yè)以及本地通訊企業(yè)的尋租需求不斷增加，在無法尋得合適空間落位的情況下，只能轉(zhuǎn)向平倉和樓倉，甚至外溢至深圳周邊城市。

CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，高標(biāo)倉供不應(yīng)求，帶動(dòng)整體市場(chǎng)空置率不斷下行，同比下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，至年末0.4%的市場(chǎng)低位，幾近滿租，2021年，深圳共錄得6.9萬平方米的新增吸納?？v觀周邊城市，在大型電商充沛需求的驅(qū)動(dòng)下，高標(biāo)倉市場(chǎng)均實(shí)現(xiàn)快速去化，空置率也保持在較低水平。

物流倉儲(chǔ)新增供應(yīng)與凈吸納量表現(xiàn)

市場(chǎng)空置率逐季走低帶動(dòng)市場(chǎng)平均租金上漲，特別是去年第三季度，由國內(nèi)外節(jié)假日因素驅(qū)動(dòng)的物流旺季期間，單季租金水平也達(dá)到了年度最高點(diǎn)。2021年全年來看，市場(chǎng)平均租金同比增長2.0%至每月每平方米47.4元。

物流倉儲(chǔ)平均租金與空置率表現(xiàn)

2022年，高標(biāo)倉市場(chǎng)新增供應(yīng)依然匱乏，供不應(yīng)求為市場(chǎng)常態(tài)。

世邦魏理仕認(rèn)為，需求方面，深圳擁有龐大的消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模以及中國重要進(jìn)出口門戶的地位，進(jìn)出口貿(mào)易、零售、電商和第三方物流的需求將繼續(xù)維持在高位。在缺少高標(biāo)倉供應(yīng)的情況下，亟待承載的需求只能轉(zhuǎn)向樓倉和平倉，或者外溢至周邊城市。預(yù)計(jì)，今年整體市場(chǎng)空置率將保持在極低水平，市場(chǎng)平均租金也將穩(wěn)步上漲。而在高標(biāo)倉市場(chǎng)中，供應(yīng)量稀缺的非保稅倉租金增長率將高于整體市場(chǎng)平均水平。

標(biāo)簽： 市場(chǎng)繁榮