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年報點評6 | 遠(yuǎn)洋集團(tuán):業(yè)績目標(biāo)未完成,土儲規(guī)模突破5000萬平

  • 克而瑞地產(chǎn)研究 微信號
  • 2022-03-26 21:34:34

2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”戰(zhàn)略,財務(wù)水平穩(wěn)健,“三道紅線”皆為綠檔。但業(yè)績未完成,歸母凈利潤同比下降4.8%。

◎ 作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

■■■

核心觀點

【未完成全年銷售目標(biāo),2022年銷售目標(biāo)增速2.7%】2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成全口徑合約銷售金額1362.6億元,同比增長14.47%;銷售面積767萬方,同比增幅為8.6%;遠(yuǎn)洋集團(tuán)2021年的銷售目標(biāo)為1500億元,雖然并入了紅星地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù),但遠(yuǎn)洋仍未能完成銷售目標(biāo),全年僅完成銷售目標(biāo)的90.8%。2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售目標(biāo)為1400億元,目標(biāo)增長率2.7%。遠(yuǎn)洋持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”戰(zhàn)略,華東區(qū)域較去年同期增長10個百分點,但各個事業(yè)部之間發(fā)展不均,需加強(qiáng)在其布局重點城市的競爭力。

【新增住宅土儲571萬平方米,拿地銷售比約0.37】2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土地建面717萬平方米,同比下降9%。新增土儲包含25個住宅開發(fā)項目,21個非住宅開發(fā)項目,其中不包含收購紅星地產(chǎn)的部分,新增的16個住宅項目總建面約571萬平,按照7040元/平米的土地成本,今年新增土地金額達(dá)402億。2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲建面為5314萬平方米,較2020年上升39.7%,遠(yuǎn)洋土儲充足。北京和環(huán)渤海區(qū)域土儲建面占比達(dá)47%,短時間內(nèi)土儲以北京區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域為主的局面仍較難改變。

【歸母凈利潤下降,少數(shù)股東利潤占比近半成】2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入642.47億元,同比上升13.7%;毛利率17.52%,同比下降0.98個百分點;歸母凈利潤27.29億元,同比下降4.8%。歸母凈利潤下降主要是少數(shù)股東應(yīng)占利潤上升,2021年少數(shù)股東應(yīng)占利潤同比上升7.6個百分點至46.4%。另外近年來遠(yuǎn)洋總土儲樓板價保持高位,2021年總土儲平均樓板價達(dá)6600元/平方米,加上銷售均價從2018年至今持續(xù)下滑,銷管費用率上升,持續(xù)壓縮企業(yè)未來的利潤空間。

【“三道紅線”皆為綠檔,融資成本持續(xù)下降】截至2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金270.79億元,較2020年年末下降38.4%。現(xiàn)金短債比上升至1.45,長短債務(wù)比上升至3.94,短期償債壓力不大。平均融資成本4.96%,進(jìn)一步下降,融資成本優(yōu)勢明顯。凈負(fù)債率較2020年末上升20個百分點至85%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%,財務(wù)較為穩(wěn)健。遠(yuǎn)洋集團(tuán)就上市平臺而言財務(wù)水平風(fēng)險不高,但表外融資情況無法推測,因此也需要審慎看待。

【全口徑租金收入47億元,引入基金尋求輕資產(chǎn)化發(fā)展】截至2021年末,遠(yuǎn)洋集團(tuán)有超過23個經(jīng)營中的持有物業(yè),已投入營運項目可租賃面積約392萬平方米,實現(xiàn)全口徑租金收入約人民幣47億元,同比提升13%。此外,持有物業(yè)業(yè)務(wù)尋求輕資產(chǎn)發(fā)展。2021年10月,遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立14億美金規(guī)模的寫字樓股權(quán)基金,成功引入多家主權(quán)基金及國際機(jī)構(gòu)作為LP投資人。

01

銷售

未完成全年銷售目標(biāo)

2022年銷售目標(biāo)增速2.7%

目標(biāo)完成率低于行業(yè)平均水平。2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成全口徑合約銷售金額1362.6億元,同比增長14.47%;銷售面積767萬方,同比增幅為8.6%;銷售均價17757元/平方米,同比下降4.3%,遠(yuǎn)洋集團(tuán)延續(xù)之前的以一二線城市為銷售業(yè)績貢獻(xiàn)主場,二者合計占全年銷售金額的80%,貢獻(xiàn)占比降9個百分點,這也是其銷售均價較之前有所下降的原因之一。遠(yuǎn)洋集團(tuán)在2021年7月完成與紅星控股協(xié)議簽署,成立運營管理平臺納入遠(yuǎn)洋管理體系。據(jù)了解在2021年最后兩個月已將紅星地產(chǎn)的銷售業(yè)績納入遠(yuǎn)洋集團(tuán)下,但仍然無法扭轉(zhuǎn)頹勢,2021年銷售目標(biāo)為1500億元,全年僅完成銷售目標(biāo)的90.8%。2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售目標(biāo)為1400億元,目標(biāo)增長率2.7%。

遠(yuǎn)洋持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”戰(zhàn)略,華西區(qū)域相對薄弱。2020年提出“南移西拓”戰(zhàn)略,集團(tuán)下設(shè)北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中和華西六大開發(fā)事業(yè)部。由于紅星持有華東、華中和華西區(qū)域的項目建面區(qū)域分布占比達(dá)70%,在收購紅星地產(chǎn)項目后,遠(yuǎn)洋2021年各個事業(yè)部之間的銷售占比較上年同期更加均衡。其中北京區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域同比分別下降7個和3個百分點,銷售貢獻(xiàn)增長最高的區(qū)域為華東區(qū)域,較去年同期增長10個百分點。華西區(qū)域增長較少,其區(qū)域中心成都的銷售金額僅7億元,仍然較為薄弱。從區(qū)域之間的銷售占比可以看出遠(yuǎn)洋雖然在積極踐行“南移西拓”戰(zhàn)略,但其各個事業(yè)部之間發(fā)展仍需要慢慢協(xié)調(diào),需要加強(qiáng)在其布局重點城市的競爭力。

02

投資

新增住宅土儲571萬平方米

拿地銷售比約0.37

新增土儲持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”和“城市深耕”戰(zhàn)略。2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土地建面717萬平方米,同比下降9%。新增土儲包含25個住宅開發(fā)項目,21個非住宅開發(fā)項目,其中不包含收購紅星地產(chǎn)項目,新增的16個住宅項目總建面約571萬平,按照7040元/平米的土地成本,今年新增土地金額達(dá)402億。從拿地銷售比來看,遠(yuǎn)洋持續(xù)聚焦主業(yè),鑒于其財務(wù)優(yōu)勢,持續(xù)逆勢拿地,拿地銷售比達(dá)到了0.37,高于百強(qiáng)平均的0.25。新增開發(fā)項目全部位于重點深耕的一二線城市,如如深圳、廣州、成都、武漢、天津等。其中,開發(fā)項目“南移西拓”區(qū)域占比近70%,土儲布局結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

03

土地儲備

土儲充足

權(quán)益占比53.6%

土儲規(guī)模保持穩(wěn)定,土儲權(quán)益較2020年有所回升。2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲建面為5314萬平方米,較2020年上升39.7%,主要是由于加入了紅星地產(chǎn)下的地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)項目,根據(jù)收并購時的公告,截止到2021年7月18日紅星地產(chǎn)所持有的總土儲約2642萬平方米。從權(quán)益來看,2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲權(quán)益有所上升,總土儲建面權(quán)益占比較2020年年末上升1.2個百分點至53.6%。從遠(yuǎn)洋的銷售規(guī)模和拿地增速來看,其消化周期約為4-5年左右,土儲規(guī)模保持穩(wěn)定。

總土儲分布 “南移西拓”變遷。截至2021年末,環(huán)渤海區(qū)域的土儲建面較2020年年末下降3分點,北京區(qū)域下降5個百分點。華東區(qū)域和華西區(qū)域都上升了5個百分點。土儲城市能級仍然以二線為主,二線城市土儲占比無變化,三四線城市土儲面積上升約8個百分點。

04

盈利表現(xiàn)

歸母凈利潤下降

少數(shù)股東占比近半成

歸母凈利潤大幅下降。2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入642.47億元,同比上升13.7%;歸母凈利潤27.29億元,同比下降4.8%。毛利率17.52%,同比下降0.98個百分點。歸母凈利潤下降主要是由于少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤升高,2021年的少數(shù)股東應(yīng)占利潤同比上漲7.6個百分點至46.4%。

非并表業(yè)務(wù)較多,上市部分營收規(guī)模有限。遠(yuǎn)洋非并表業(yè)務(wù)較多,如其控股49%的遠(yuǎn)洋資本,其核心業(yè)務(wù)地產(chǎn)投資主要涉及持有型物業(yè)、銷售型物業(yè)、物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)地產(chǎn),項目與遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)務(wù)布局重合度高,目前作為聯(lián)營企業(yè)存在,故反應(yīng)在遠(yuǎn)洋集團(tuán)的財務(wù)報表中的營收有限。

盈利空間進(jìn)一步壓縮,運營能力有待提升。遠(yuǎn)洋集團(tuán)近年來總土儲樓板價走高,雖然2021年總土儲樓板價較2020年年末略降有下降,但仍達(dá)到6600元/平方米。加上銷售均價從2018年以來持續(xù)下滑,銷管費用率上升,持續(xù)壓縮企業(yè)的利潤空間,盈利水平和運營能力面臨不小的挑戰(zhàn)。

05

償債表現(xiàn)

“三道紅線”皆為綠檔

融資成本持續(xù)下降

債務(wù)結(jié)構(gòu)改善,處于綠檔水平。截至2021年遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金270.79億元,較2020年年末下降38.4%。貸款結(jié)構(gòu)方面,1年內(nèi)到期的債務(wù)占比較2020年年末下降12個百分點,占貸款總額的20%;2-5年的到期的貸款占總額的50%,較去年上升17%?,F(xiàn)金短債比上升至1.45,長短債務(wù)比上升至3.94,截至2022年3月24日,其公開市場到期債務(wù)再融資完成已過半,債務(wù)結(jié)構(gòu)較2020年年末改善。但由于遠(yuǎn)洋管理體系下有一定的非并表業(yè)務(wù)例如遠(yuǎn)洋資本等,雖就上市平臺而言財務(wù)水平風(fēng)險不高,但其表外融資和債務(wù)規(guī)模無法測算,需要審慎看待。

融資成本保持低位,平均借貸利率下降至4.96%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)平均融資成本4.96%,較去年年末下降0.14個百分點,持續(xù)保持低位。遠(yuǎn)洋的凈負(fù)債率上升至85%,其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%,持續(xù)保持穩(wěn)定,“三道紅線”皆為綠檔。財務(wù)穩(wěn)健度提升,資金安全度保持在較好水平。

06

持有物業(yè)

全口徑租金收入47億元

引入基金尋求輕資產(chǎn)化發(fā)展

持有物業(yè)運營管理能力提升。截至2021年末,遠(yuǎn)洋集團(tuán)共持有超過23個經(jīng)營中的持有物業(yè),已投入營運的項目可租賃面積約392萬平方米,實現(xiàn)全口徑租金收入約人民幣47億元,同比提升13%,全口徑EBITDA利潤約人民幣27億元,同比提升11%。在建的持有物業(yè)項目,總建筑面積約170萬平方米,北京項目面積占比達(dá)70%,以寫字樓和零售物業(yè)為主。其中,北京遠(yuǎn)洋樂堤港項目,將于2022年下半年投入運營。隨著在建項目逐步投入運營,租金收入將保持穩(wěn)定增長。

此外,持有物業(yè)業(yè)務(wù)尋求輕資產(chǎn)發(fā)展。2021年10月,遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立14億美金規(guī)模的寫字樓股權(quán)基金,成功引入多家主權(quán)基金及國際機(jī)構(gòu)作為LP投資人。遠(yuǎn)洋集團(tuán)在保持項目操盤及管理權(quán)的前提下實現(xiàn)部分退出,并依托不動產(chǎn)運營與基金管理能力,回籠資金,增加收益,提高周轉(zhuǎn),控制負(fù)債。

排版丨太陽

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  2022-03-25 22:00:25

年報速遞|新城悅服務(wù)去年營收43.5億元,毛利率30.8%

公告顯示,2021年,新城悅服務(wù)實現(xiàn)收入43 50億元,同比增長51 8%。在盈利方面,2021年,新城悅服務(wù)實現(xiàn)毛利13 41億元,同比增長52 3%,毛利率3

  2022-03-25 22:16:23

綠城服務(wù):2021年歸屬股東凈利潤8.46億元 同比增20.22%

中國網(wǎng)地產(chǎn)訊3月25日,綠城服務(wù)發(fā)布2021年業(yè)績報告。報告期內(nèi),收入為人民幣125 66億元,同比增長24 3%;歸屬股東凈利潤8 46億元,同比增20 22

  2022-03-25 22:39:30

受新冠肺炎疫情影響 大悅城控股2021年財報披露時間變更為4月12日

3月25日晚,大悅城(000031)控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布關(guān)于2021年年度報告預(yù)約披露時間變更的公告。公告顯示,公司原定于2022年3月30日披露2021年

  2022-03-25 22:00:10

冠城大通:控股股東不存在影響冠城大通股票交易價格異常波動的重大事項

3月25日晚,冠城大通(600067)發(fā)布關(guān)于《冠城大通股份有限公司股票交易異常波動有關(guān)事項的征詢函》的回函。公告顯示,福建豐榕投資有限公司作為

  2022-03-25 22:17:11

大悅城:年度報告披露時間由2022年3月30日變更為2022年4月12日

中國網(wǎng)地產(chǎn)訊3月25日,大悅城發(fā)布公告稱,大悅城控股集團(tuán)股份有限公司原定于2022年3月30日披露2021年年度報告,因受新冠肺炎疫情影響,2021年

  2022-03-25 21:05:47

重慶百貨2021年歸母凈利潤9.8億元 同比下降6.68%

3月25日晚間,重慶百貨大樓股份有限公司披露2021年年度報告,經(jīng)天健會計師事務(wù)所審計,其于年內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入211 24億元,同比增長0 22%。觀點

  2022-03-25 21:25:51

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