觀點(diǎn)網(wǎng)港股年報(bào)季已至尾聲，3月30日晚間，去年7月才正式在港上市的中駿商管發(fā)布了首份年度業(yè)績(jī)報(bào)告。

盡管上市時(shí)間僅有半年多，但中駿商管各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)取得較大幅度增長(zhǎng)。

報(bào)告期內(nèi)，中駿商管實(shí)現(xiàn)收入12.3億元，同比增長(zhǎng)53%；毛利5.8億元，同比增長(zhǎng)63%，毛利率47.2%；應(yīng)占核心溢利3.017億元，同比增長(zhǎng)84%。上市后首次派息每股5港分。

營(yíng)收方面，中駿商管收入分為商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)兩大板塊。

于2021年，商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入5.6億元，同比提升51%；毛利3.2億元，同比提升47%；住宅物管業(yè)務(wù)收入6.7億元，同比增長(zhǎng)54%；毛利2.6億元，同比增長(zhǎng)88%。

于2021年，總簽約建筑面積及在管建筑面積分別增長(zhǎng)約25.9%及37.9%至約4610萬平方米及2240萬平方米。至期末，已布局60個(gè)城市，擁有255個(gè)已簽約項(xiàng)目。

其中，總簽約商業(yè)物業(yè)（包括購(gòu)物中心及寫字樓）42個(gè)，總簽約建筑面積約為560萬平方米；在管商業(yè)物業(yè)16個(gè)，同比增加6個(gè)；總在管建筑面積約為160萬平方米，同比增長(zhǎng)約57.4%。

總簽約住宅項(xiàng)目為213個(gè)，總簽約建筑面積約為4050萬平方米；在管住宅項(xiàng)目為128個(gè)，總在管建筑面積約為2080萬平方米。

增長(zhǎng)來源

以“商業(yè)+住宅”雙輪驅(qū)動(dòng)的中駿商管定位商管賽道，在管物業(yè)包含商業(yè)物業(yè)（購(gòu)物商場(chǎng)及寫字樓）和住宅等多種類型。

相較于單一的住宅物業(yè)管理或是純粹的商業(yè)物業(yè)管理，中駿商管的業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)更加多元，這也為其帶來協(xié)同效益。

2021年，商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)分部年內(nèi)實(shí)現(xiàn)總收入約為5.6億元，同比增長(zhǎng)約51%，其中開業(yè)前管理服務(wù)業(yè)務(wù)的營(yíng)收較上年1.94億元提高到約2.86億，基礎(chǔ)物業(yè)管理費(fèi)自2020年27.7元增長(zhǎng)至2021年的28.9元。

商業(yè)部分占中駿商管總收入比重為45.8%，旗下在管已簽約商業(yè)項(xiàng)目超過40個(gè)，包括32個(gè)中駿世界城購(gòu)物中心。截至目前，已布局北京、上海、重慶、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的TOD項(xiàng)目。

于2021年12月新開業(yè)4個(gè)中駿世界城，其中平頂山中駿世界城及張家港中駿世界城開業(yè)出租率均達(dá)100%，泰州中駿世界城開業(yè)出租率98%，河源中駿世界城開業(yè)出租率90%。

2022年計(jì)劃新開5個(gè)中駿世界城，即北京西長(zhǎng)安中駿世界城、福州中駿世界城、高密中駿世界城、汕頭中駿世界城、唐山中駿世界城。

增長(zhǎng)的基礎(chǔ)物業(yè)管理費(fèi)用及世界城商業(yè)項(xiàng)目增加，為中駿商管提供了相對(duì)穩(wěn)定的收入來源，也保證了該部分收入增長(zhǎng)。

2019年，中駿定下了一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)：2025年布局100個(gè)世界城，其中實(shí)現(xiàn)60個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。

來自母公司的規(guī)模增長(zhǎng)為中駿商管提供了支撐。

“按照規(guī)劃，2022年底前會(huì)再開業(yè)5個(gè)中駿世界城，未來3年每年會(huì)開業(yè)5-6個(gè)世界城?！?/p>

住宅業(yè)務(wù)方面，2021全年收入增長(zhǎng)約54.3%至6.67億，占總收入比重為54.2%。毛利達(dá)2.6億元，同比增長(zhǎng)88%。2021年該板塊平均物業(yè)管理費(fèi)已由2020年末的2.4元升至2.6元，住宅物管業(yè)務(wù)的盈利能力同樣取得進(jìn)一步增強(qiáng)。

此外，住宅物管業(yè)務(wù)下的住宅增值服務(wù)已形成公共區(qū)域管理、廣告位管理、停車場(chǎng)管理、美居服務(wù)、家政及清潔、二手房交易、案場(chǎng)管理、交付前檢驗(yàn)、停車場(chǎng)銷售9大板塊。2021年，住宅增值服務(wù)收入同比大幅增長(zhǎng)83%達(dá)2.5億元，該部分收入約占總收入的20.5%。

成長(zhǎng)空間

相關(guān)人士透露，在業(yè)績(jī)發(fā)布次日的投資者會(huì)上，有管理層表示，中駿商管未來會(huì)配合母公司發(fā)展一二線以及強(qiáng)三線城市，同時(shí)通過收并購(gòu)以及外拓獲取優(yōu)質(zhì)以及具有增長(zhǎng)潛力的項(xiàng)目，打造中駿世界城標(biāo)桿。

不過，受“三道紅線”以及行業(yè)整體形勢(shì)影響，中駿商管母公司拿地速度或許正趨于理性。相關(guān)資料顯示，中駿集團(tuán)去年購(gòu)入的25幅土地當(dāng)中，有18幅以“一體兩翼”戰(zhàn)略購(gòu)入，包括7個(gè)中駿世界城項(xiàng)目，其中上半年新增6個(gè)。

倘若通過母公司實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)這一來源受限，如何保證中駿商管未來的目標(biāo)？

上述投資者透露，考慮到現(xiàn)在手上這些項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，預(yù)計(jì)未來每年5-6個(gè)開業(yè)數(shù)量還是會(huì)有確定性。去年上市也募集到一些資金，在這種情況下，中駿商管有機(jī)會(huì)去做一些收并購(gòu)。

“透過加強(qiáng)自身管理、第三方的拓展、收并購(gòu)，希望把速度提升起來。”管理層在會(huì)上明確表示：“我們也在看一些項(xiàng)目，重點(diǎn)是在看一些商管公司的收并購(gòu)，這個(gè)有機(jī)會(huì)為我們?cè)诠茼?xiàng)目的大幅提升有幫助。當(dāng)然我們也做了第三方拓展，不管商管還是住宅物管方面都在做。所以，雖然整個(gè)行業(yè)放慢，但是對(duì)我們來講也有一定機(jī)遇存在?！?/p>

“好的標(biāo)的選擇越來越多，價(jià)格在下降，這個(gè)對(duì)于我們來講是個(gè)機(jī)會(huì)，我們有機(jī)會(huì)用更好的價(jià)格收購(gòu)一些更好的公司。”

在中駿商管看來，成功的收并購(gòu)將成為快速增長(zhǎng)的一股動(dòng)力，深化并鞏固于商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)定位。

此前披露的招股書顯示，募集資金使用方面，除了大部分用于戰(zhàn)略收購(gòu)及投資其他物業(yè)管理公司及服務(wù)提供商，中駿商管最重要的支出是投資科技，以改善服務(wù)質(zhì)量、客戶體驗(yàn)和參與度，并提高集團(tuán)的運(yùn)營(yíng)效率。

中駿世界城以經(jīng)營(yíng)百貨化和數(shù)字化經(jīng)營(yíng)作為運(yùn)營(yíng)模式，截至到2021年底，在管的世界城平均出租率為95%，物業(yè)管理費(fèi)平均收繳率為98.8%，持續(xù)保持在98%以上水平。

在2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，首席執(zhí)行官牛偉曾稱，公司旗下中駿世界城以不同的產(chǎn)品線應(yīng)對(duì)不同城市等級(jí)，并由去年開始于泉州中駿世界城引入固定租金+扣率兩者取高的合作模式，目前有34%租戶采取固定租金+扣率模式或純扣率模式。

據(jù)投資者介紹，至2021年末，中駿商管泉州項(xiàng)目已經(jīng)有40%商戶采用了上述模式，2021年銷售較2020年上升了31%，平米租金收益也同時(shí)提升了18%。

數(shù)字化方面，2021年下半年上市以后，中駿商管推動(dòng)數(shù)字化賦能，啟動(dòng)數(shù)字化營(yíng)銷戰(zhàn)略，并上線了全新數(shù)字化會(huì)員系統(tǒng)和線上商城小程序，利用智慧商業(yè)新趨勢(shì)，搭建會(huì)員全生命周期管理系統(tǒng)，打造體驗(yàn)、消費(fèi)、數(shù)據(jù)三合一智慧運(yùn)營(yíng)中心。

同時(shí)，協(xié)助管理者提升對(duì)于商業(yè)資產(chǎn)的定位、規(guī)劃、租戶品牌的選擇、經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)及方案的選擇、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)判斷等的智慧決策水準(zhǔn)，從而形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

上述投資者轉(zhuǎn)述表示：“計(jì)劃投資于科技，提升現(xiàn)有的智能系統(tǒng)，積極利用好商業(yè)以及住宅的會(huì)員平臺(tái)，建立商業(yè)和住宅用戶共享的會(huì)員系統(tǒng)，從而為更多的用戶提供會(huì)員服務(wù)，同時(shí)提升運(yùn)營(yíng)效率，利用信息系統(tǒng)去研究周邊客群的消費(fèi)喜好，用于經(jīng)營(yíng)中的推廣，把收集后的數(shù)據(jù)分享，幫助他們提升業(yè)績(jī)?！?/p>

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