學(xué)區(qū)房是生是死，昨日落錘！

4月1日，教育部印發(fā)最新“關(guān)于進(jìn)一步做好普通中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知”。

這份文件對(duì)學(xué)區(qū)劃分原則進(jìn)行糾偏，重新對(duì)“就近入學(xué)”和“多校劃片”做出界定。

可以說(shuō)，一把將懸崖邊上的學(xué)區(qū)房，拉了回來(lái)。

這次文件之所以重磅，主要是因?yàn)橄旅孢@段話：

這段話字?jǐn)?shù)很多，實(shí)際上歸納起來(lái)回答了三大問(wèn)題：

第一，學(xué)區(qū)房劃分的大原則是什么？

去年，打擊學(xué)區(qū)房的政策非常之多。

當(dāng)然，影響最大的還是西城區(qū)“多校劃片”以及教師輪崗，將北京頂級(jí)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)攪得天翻地覆。

當(dāng)時(shí)，上海、深圳、杭州都有跟進(jìn)學(xué)區(qū)房調(diào)控舉措。所以去年下半年，大家都在擔(dān)心多校劃片是否會(huì)出現(xiàn)在自己的城市，學(xué)區(qū)房還有沒(méi)有買(mǎi)的必要性。

現(xiàn)在答案終于來(lái)了：

——“就近入學(xué)”是學(xué)區(qū)房劃分的大方向，學(xué)校劃片招生，學(xué)生免試就近入學(xué)是大原則。

這次依舊強(qiáng)調(diào)“免試”，實(shí)際上還是強(qiáng)調(diào)，學(xué)校不能通過(guò)成績(jī)掐尖，這實(shí)際上也是為學(xué)生和家長(zhǎng)減負(fù)，與去年的“雙減”政策并不違背。

?第二，那還要不要“多校劃片”？“多校劃片”與“就近入學(xué)”范圍應(yīng)該如何界定？

文件也給出解答，那就是：?

教育資源均衡的地方，堅(jiān)持“就近入學(xué)”的方針，穩(wěn)定大家對(duì)學(xué)區(qū)房的預(yù)期；

教育資源不夠均衡的地方，推行“多校劃片”，將熱點(diǎn)學(xué)校打散，均衡地劃入相應(yīng)的片區(qū)。

——教育均衡還是要做的，只是在少部分教育資源不夠均衡的地方推進(jìn)“多校劃片”。

什么地方是教育資源不夠均衡的地方呢？

以已經(jīng)施行“多校劃片”的西城區(qū)來(lái)看，西城區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)不算少，但是因?yàn)轫敿?jí)學(xué)區(qū)太過(guò)牛逼，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)天價(jià)，這也是教育資源不夠均衡。

所以越是頂級(jí)名校多，越是天價(jià)學(xué)區(qū)房出得多的片區(qū)，越可能跟進(jìn)“多校劃片”。比如南京的鼓樓區(qū)、天津的和平區(qū)，這些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)扎堆的地方，還是有可能推行多校劃片。

第三，那么政策會(huì)如何變化？

——學(xué)區(qū)政策不會(huì)大起大落，會(huì)保持穩(wěn)定性，變更時(shí)會(huì)提前宣傳和溝通。

換言之，已經(jīng)買(mǎi)了學(xué)區(qū)房和近期有購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)剛需的家長(zhǎng)，不必過(guò)于惶恐，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房政策整體是“穩(wěn)”。

這三點(diǎn)，可謂是學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的定海神針。

除此之外，這份通知還提到堅(jiān)持公民同招等等，幾乎將去年年底到現(xiàn)在，大家對(duì)于學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的疑慮統(tǒng)統(tǒng)打消了。

至此，學(xué)區(qū)房業(yè)主懸了半年的心，徹底可以放下了。

每年三四月份，都是學(xué)區(qū)房成交的高峰期。

因?yàn)榇蠖鄶?shù)城市新生摸底信息采集是在5月進(jìn)行的，所以為了讓孩子能夠順利入校，一般4月就要完成過(guò)戶，所以3-4月往往是學(xué)區(qū)房成交的旺季。

但是今年3月已經(jīng)結(jié)束，各大城市學(xué)區(qū)房都沒(méi)有出現(xiàn)火熱的趨勢(shì)。

一方面，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在大幅跳水。

比如深圳百花的核電花園，市場(chǎng)好的時(shí)候，一度賣到1700多萬(wàn)，而近期1100多萬(wàn)就有成交，直降600多萬(wàn)。

南京樹(shù)人、金陵匯文、29中、科利華這些一線初中學(xué)區(qū)房以及拉小+29中、力小+29中這樣的雙學(xué)區(qū)房，目前的價(jià)格與去年同期相比普遍下降了10—15%。

杭州西湖一套老破小學(xué)區(qū)房，去年樓市最火的時(shí)候可以賣到420萬(wàn)，結(jié)果最近一套的成交同戶型同面積的只賣了290萬(wàn)。頂級(jí)學(xué)區(qū)房文鼎苑，去年成交還在10萬(wàn)/平，今年中介告訴我，7萬(wàn)+就能成交，業(yè)主誠(chéng)意很足。

頂級(jí)學(xué)區(qū)房，直接從神壇跌落，摔得四腳朝天！

盡管價(jià)格跌得如此慘，但是成交量還是沒(méi)有起色。

一方面因?yàn)槿ツ昴甑籽该偷膶W(xué)區(qū)打擊政策，很多家長(zhǎng)選擇等待觀望。另一方面由于疫情的反復(fù)，部分城市學(xué)區(qū)成交被生生打斷。

比如南京，2月中旬學(xué)區(qū)房成交有小幅回暖，但很快就被3月疫情倒春寒給殺回。

杭州也是，2月以來(lái)帶看雖然多了起來(lái)，但許多中介表示跟往年的成交都沒(méi)法比。

學(xué)區(qū)市場(chǎng)已經(jīng)足夠冷淡，現(xiàn)在確實(shí)沒(méi)有打擊的必要性了。

所以這份文件，可以說(shuō)是解決了學(xué)區(qū)市場(chǎng)的最大難題——預(yù)期問(wèn)題。

只有學(xué)區(qū)政策穩(wěn)了，生育預(yù)期才會(huì)穩(wěn)。保證就近免試入學(xué)，也有利于3胎政策的推進(jìn)。

這份文件的推進(jìn)，4月份的學(xué)區(qū)市場(chǎng)還是很有可能回暖的。

基于現(xiàn)在的政策，學(xué)區(qū)房到底能不能買(mǎi)？

我有3點(diǎn)建議：

1、頂級(jí)學(xué)區(qū)房投資，依舊要慎重。

當(dāng)然，像北京東西城區(qū)這樣優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)扎堆的區(qū)域，還是值得買(mǎi)(300785)。

因?yàn)槟呐露嘈澠?，根?jù)新的文件意思，各大片區(qū)也會(huì)有1-2個(gè)優(yōu)質(zhì)學(xué)校，只要不推進(jìn)學(xué)區(qū)跨行政區(qū)共享，這些區(qū)學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)還是很大。

只是買(mǎi)這樣的區(qū)域，不要追求頂級(jí)，多校劃片下跌價(jià)最狠的往往都是頂級(jí)學(xué)區(qū)房，中部偏下的學(xué)區(qū)房往往因?yàn)橛袡C(jī)會(huì)入讀名校還會(huì)上漲。

所以盡量選擇中等偏上的學(xué)區(qū)房，政策不變，學(xué)區(qū)不算太差，政策變動(dòng)，對(duì)學(xué)區(qū)的價(jià)格影響也不會(huì)過(guò)大。

2、有學(xué)區(qū)剛需，即孩子在未來(lái)3年內(nèi)有學(xué)區(qū)需求的，可以放心買(mǎi)了！

現(xiàn)在政策很明了，學(xué)區(qū)房也要穩(wěn)預(yù)期，政策不能隨意改變。

除非入學(xué)的孩子突然暴增，90%的城市可能都不會(huì)出現(xiàn)“多校劃片”，有學(xué)區(qū)房剛需的朋友，可以放心買(mǎi)入。

就算政策要變也需要提前宣傳，會(huì)留出足夠的過(guò)渡期。按照政策慣例，對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)房的朋友往往還是按照之前政策施行，孩子上學(xué)的問(wèn)題是可以解決的。

3、純投資不要選擇學(xué)區(qū)房，三四線學(xué)區(qū)房可能將逐漸成為歷史。

學(xué)區(qū)房實(shí)在是太受政策影響了，因此還是堅(jiān)持過(guò)往的觀點(diǎn)：純投資不要選擇學(xué)區(qū)房。

再加上近年來(lái)，不斷走低的新生人口。2021年，全國(guó)新生兒人口1062萬(wàn)，相比2017年已經(jīng)少了700萬(wàn)人，2020年吉林省全省新生人口僅僅11.66萬(wàn)人。

可以預(yù)見(jiàn)，5-10年內(nèi)，大多數(shù)三四線城市學(xué)區(qū)資源大概率會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩。

三四線城市的學(xué)區(qū)房，可能將逐漸成為歷史。

這一天，已經(jīng)越來(lái)越近。

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