觀點網(wǎng) 多家物企宣布延期發(fā)布業(yè)績，雅生活服務也在其列。

其宣布延遲至4月30日或之前刊發(fā)業(yè)績，有投資者表示擔憂，在平臺上討論其是否被母公司“掏空”。3月31日，雅生活服務公布了未經(jīng)審核的2021財年業(yè)績。

報告期內(nèi)，雅生活錄得收入約140.8億元，較上年同期增長40.4%。四大業(yè)務板塊貢獻的收入均有增長。

其中，占主要收入的物業(yè)管理服務收入較上年同期增長33.6%至86.6億元，業(yè)主增值服務收入較上年同期增77.3%至18.7億元，城市服務收入約7億元，外延增值服務收入較上年同期增長14.7%至28.6億元。

盈利方面，毛利率有所下跌。年內(nèi)錄得毛利為38.69億元，較上年同期增長30.1%，毛利率為27.5%，同比下降2.2%，剔除收并購帶來無形資產(chǎn)攤銷影響的毛利率為28.7%。凈利潤率為18.2%，同比下降1.5%。股東應占利潤為23.09億元，較上年同期增長31.6%；每股基本盈利1.67元。

規(guī)模方面，截至2021年12月31日止，雅生活在管面積及合約面積分別為4.89億平方米及6.63億平方米。其中，來自第三方項目的合約面積（含控股成員企業(yè)）達5.15億平方米，同比增長33.0%，占總合約面積比例提升至77.7%，目前是雅生活規(guī)模增長的主要來源。

多元業(yè)態(tài)與新板塊

值得一提的是，雅生活財報里新增城市服務板塊的收入7億元，占比5%。

據(jù)了解，雅生活在2020年就對城市服務進行布局，2021年3月份斥資約11.8億元收購北京慧豐、大連明日等五家城市服務公司股權，城市服務板塊到了有所增長的階段。

雅生活在年報中表示，目前，其城市服務項目主要分為單項目承包和環(huán)衛(wèi)服務一體化等經(jīng)營模式，主要包括道路清掃保潔、生活垃圾清運、垃圾分類管理、園林綠化養(yǎng)護、市政設施管養(yǎng)、城市資源運營、社區(qū)協(xié)同治理、智慧城市管理解決方案等。

此外，雅生活繼續(xù)拓展公建、商寫等非住宅業(yè)態(tài)。在公共建筑服務方面，截至2021年底，雅生活以總對價約5.3億元自非控股權益收購若干附屬公司的部分股權，其中約5.2億元為進一步收購廣州粵華物業(yè)有限公司32%股權。粵華物業(yè)主要在廣州及廣東其他地區(qū)和華東、華中區(qū)域為以公共建筑為主的項目提供物業(yè)管理服務。

雅生活還在公建的細分業(yè)態(tài)上獲取項目，例如政府辦公、公眾場館、交通樞紐、旅游景區(qū)等。截至2021年底，已獲取上海天文館、中國人民銀行征信中心、深圳東湖公園、上海和南京等地軌道交通等項目，中標北京冬奧會配套場館崇禮太子城冰雪小鎮(zhèn)項目并參與運營。

在院校服務方面，年內(nèi)完成對于新中民物業(yè)股權的收購，并增持旗下優(yōu)質(zhì)企業(yè)山東宏泰物業(yè)發(fā)展有限公司股權。

據(jù)觀點新媒體了解，山東宏泰在山東及華北地區(qū)具有較高市場份額，其管理的有山東大學、貴州大學、云南大學等多所高等院校和超過60所大中專院校和中小學院校，并為多所軍隊、司法機關等院校及培訓機構提供物業(yè)管理服務。

雅生活來自第三方項目貢獻的新增在管面積1.016億平方米，其中包括第三方外拓項目于年內(nèi)轉化的新增在管面積4400萬平方米，收購新中民物業(yè)時并入的4260萬平方米，收購山東宏泰時并入的在管面積3940萬平方米。

雅生活表示，將積極探索與服務場景強協(xié)同的業(yè)主增值服務產(chǎn)業(yè)鏈機會，以輕資產(chǎn)思維推進創(chuàng)新型生態(tài)業(yè)務孵化及落地，打造未來長期增長的第二曲線。

但相比之下，城市服務板塊毛利率表現(xiàn)一般，2021財年為22.1%，低于整體毛利率。規(guī)模的快速擴張一時間也讓營運成本大增。

財報顯示，年內(nèi)，其銷售成本約為102.1億元，2020年為70.5億元，同比增加44.8%，主要原因是集團業(yè)務高速發(fā)展，隨著營業(yè)額的增加及業(yè)務多元化相應各類成本增加。

一筆受押資金

2021年6月，雅生活以每股H股37.60港元的價格配售合共約8666.7萬股新H股，融資約32.6億港元。在彼時的投資者說明會上，管理層明確表示將把40%-50%款項用于收購或投資現(xiàn)時未涉獵的城市或地區(qū)的物業(yè)管理公司，以鞏固公司的行業(yè)龍頭地位。

但另一方面，財報顯示，雅生活受限制現(xiàn)金從2020年的2757萬元增加到33.5億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物從2020年的50.6億元減少至2021年底的43.9億元，減少約6.7億元。

雅生活表示，存放于中國內(nèi)地銀行的固定利率一年期定期存款，其中約33億元的定期存款已質(zhì)押用于母公司雅居樂的銀行借款或授信擔保。

并表示，該等存款現(xiàn)正進行解押，截至本公告日已解除質(zhì)押約10億元，剩余約23億元將于2022年4月30日前完成解除。該等質(zhì)押安排預期不會產(chǎn)生任何財務風險。

2021年下半年，地產(chǎn)行業(yè)下行，物業(yè)股為關聯(lián)方“輸血”并不稀奇。11月18日，雅生活和雅居樂發(fā)布聯(lián)合公告，前者為后者發(fā)債抵押股份，雅居樂發(fā)行24.18億港元的可交換債券，擬交換價為每股雅生活股份27.48港元。彼時的雅居樂正在償還兩筆到期貸款，數(shù)額分別為33.45億港元及6000萬美元。

據(jù)了解，2022年8月份，雅居樂仍有兩筆共計6億美元的票據(jù)將到期。

而據(jù)ADM早前的統(tǒng)計，在2022年，雅居樂旗下還有7筆存量債券，其中包括5筆私募債，共111.53億元。在2022年到期的有兩筆，共計30億元，還款時間為7月和10月。而截止到2021年上半年，其永續(xù)債規(guī)模仍在130億元左右。雅生活的抵押是否會繼續(xù)尚未可知。

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