撰文|蜜姐&編輯|凱

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1026篇原創(chuàng)

今年以來，中交地產(chǎn)(000736)的股價(jià)漲幅超275%！讓人意外的是4月14日，中交地產(chǎn)發(fā)布了2021年年報(bào)，罕見出現(xiàn)扣非凈利潤虧損。

但4月15日，中交地產(chǎn)又漲停了。并且在過去的16個(gè)交易日內(nèi)創(chuàng)下12個(gè)漲停板的傲人成績。

有媒體稱其為“妖股”，有投資者還在蠢蠢欲動，到底要不要進(jìn)場。

透過年報(bào)，我們大致能看到中交地產(chǎn)的成色到底如何。

01

和不少房企一樣，作為央企的中交地產(chǎn)2021年也未能逃過增收不增利的尷尬。

財(cái)報(bào)披露，2021年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收145.42億元，同比增長18.23%，這在去年的行情下實(shí)屬不易；歸屬于上市公司股東凈利潤2.36億元，同比下滑32.19%。

2019—2021年，中交地產(chǎn)的歸屬凈利潤同比增長均為負(fù)值，前兩年分別為-33.04%和-35.92%。

2021年，中交地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為虧損4.32億元，而2019、2020年這一數(shù)據(jù)分別為2.59億元和2116萬元。

圖片來源|東方財(cái)富(300059)網(wǎng)（特此感謝?。?/p>

年報(bào)也坦誠披露：“公司最近三個(gè)會計(jì)年度扣除非經(jīng)常性損益前后凈利潤孰低者均為負(fù)值，且最近一年審計(jì)報(bào)告顯示公司持續(xù)經(jīng)營能力存在不確定性。”

從季度來看，中交地產(chǎn)去年第一季度至第三季度，扣非凈利潤均為虧損。

02

虧損的原因何在？

從收入構(gòu)成來看，中交地產(chǎn)主要有四大業(yè)務(wù)板塊，房地產(chǎn)銷售收入占營收的比例高達(dá)99.33%，占絕對主力，另外還有房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理和其他。

從營收增速來看，2021年，其房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)同比下滑近7%，其他業(yè)務(wù)均保持了正增長。

毛利率方面，中交地產(chǎn)四大業(yè)務(wù)板塊去年均出現(xiàn)了不同程度的下滑。這也與近年來房企毛利率回落的大趨勢一致。

其中，房地產(chǎn)銷售的毛利率為22.73%，同比減少3.53個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年中期，50家典型房企毛利率均值約為23.2%。對比來看，中交地產(chǎn)2021年的毛利率水平在行業(yè)中處于平均水平，但也表現(xiàn)不錯(cuò)了，畢竟從目前上市房企公布的毛利率來看，不少已經(jīng)跌破了20%。

讓人不解的是其物業(yè)管理毛利率為-55.5%，同比大降33.34個(gè)百分點(diǎn)，好在該部分業(yè)務(wù)占比較小。

從成本來看，2021年中交地產(chǎn)的地產(chǎn)銷售成本中，土地成本上漲最為明顯，為49.18億元，占營收成本比重43.87%，比2020年增加了10.31個(gè)百分點(diǎn)，增加18.85億元。

盡管同期中交地產(chǎn)的建筑安裝工程費(fèi)同比減少14.06個(gè)百分點(diǎn)，比2020年減少5.17億元，但畢竟土地成本增長更多，整體成本上升明顯。

03

財(cái)報(bào)中還有一處細(xì)節(jié)，就是中交地產(chǎn)去年對部分子公司的股權(quán)進(jìn)行了處置，按照出售控制權(quán)后剩余股權(quán)公允價(jià)值計(jì)算損益，金額為7.67億元，2020年這一數(shù)據(jù)僅為0.97億元。

至少從2021年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看，中交地產(chǎn)的業(yè)績和它的股價(jià)“飛天”似乎并無太多關(guān)系。

再看負(fù)債方面。

2021年，中交地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為87.36%，比上年微增。

2018—2020年，中交地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為89.48%、86.86%和87.04%。近年來房企普遍在降負(fù)債，對比來看，中交地產(chǎn)的降負(fù)債效果并不明顯。

好在背靠中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（控股綠城中國和中交地產(chǎn)兩家上市公司），中交地產(chǎn)的融資成本不算高。

值得注意的是，2021年，中交地產(chǎn)的籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為104.74億元，同比大減54.14%，減少約123.66億元。

此外財(cái)報(bào)解釋，籌資活動現(xiàn)金流出小計(jì)增加主要原因?yàn)楸酒趦斶€的外部借款增加。

截至去年底，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為18.61億元，比2020年減少約7億元，同比減少27.32%。

年報(bào)披露，中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期有息債務(wù)約為189.74億元；而年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約為107.2億元。估算來看，現(xiàn)金短債比約為0.57，短期還債的壓力頗為明顯。

據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率為 217.7%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.0%；現(xiàn)金短債比為0.7倍。對照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，全部踩線......

對于蠢蠢欲動的投資者們來說，或許更需要關(guān)注下大股東們的動作。

4月份，中交地產(chǎn)先后發(fā)公告披露，其大股東湖南華夏投資集團(tuán)和重慶渝富相繼宣布減持，約占公司總股本的比例分別約為1.99%和2%，合計(jì)減持套現(xiàn)上億元。

對于中交地產(chǎn)股價(jià)的“一飛沖天”，也引發(fā)了深交所關(guān)注。

中交地產(chǎn)在回復(fù)深交所關(guān)注函的公告中稱，“經(jīng)核查，截止本公告披露日，我司不存在應(yīng)披露而未披露的重大信息，我司基本面未發(fā)生重大變化。”

簡單翻譯下就是“我沒違規(guī)，也沒啥大變化，為啥股價(jià)飛漲，我也不清楚?！?/p>

據(jù)證券之星報(bào)道，從市場交易公開信息來看，或因游資介入所致。

對此，普通投資者或許更適合吃吃瓜，減少被誤傷的可能......

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今日詞匯：利息保障倍數(shù)

利息保障倍數(shù)（interest coverage ratio）：又稱利息保障率，指企業(yè)息稅前利潤與利息費(fèi)用之比。它是衡量企業(yè)長期償債能力的指標(biāo)。利息保障倍數(shù)越大，說明企業(yè)支付利息費(fèi)用的能力越強(qiáng)。

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