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降準(zhǔn)落地!樓市能分多少羹?

  • 和訊房產(chǎn) 徐帥
  • 2022-04-16 10:47:00

千呼萬喚之中,降準(zhǔn)終于落地。

今日下午,中國人民銀行決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。

中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率答記者問。

1、此次降準(zhǔn)的目的是什么?

答:當(dāng)前流動性已處于合理充裕水平。此次降準(zhǔn)的目的,一是優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)資金結(jié)構(gòu),增加金融機(jī)構(gòu)長期穩(wěn)定資金來源,增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資金配置能力,加大對實體經(jīng)濟(jì)的支持力度。二是引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極運(yùn)用降準(zhǔn)資金支持受疫情嚴(yán)重影響行業(yè)和中小微企業(yè)。三是此次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約65億元,通過金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低社會綜合融資成本。

2、此次降準(zhǔn)釋放多少資金?

答:此次降準(zhǔn)共計釋放長期資金約5300億元。此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn),除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分法人金融機(jī)構(gòu)外,對其他金融機(jī)構(gòu)普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)。對沒有跨省經(jīng)營的城商行和存款準(zhǔn)備金率高于5%的農(nóng)商行,在下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上,再額外多降0.25個百分點(diǎn),有利于加大對小微企業(yè)和“三農(nóng)”的支持力度。

3、此次降準(zhǔn)后有什么綜合考慮?

答:人民銀行將繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策。一是密切關(guān)注物價走勢變化,保持物價總體穩(wěn)定。二是密切關(guān)注主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貨幣政策調(diào)整,兼顧內(nèi)外平衡。同時,保持流動性合理充裕,促進(jìn)降低綜合融資成本,穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

對于艱難前行的地產(chǎn)行業(yè)來說,這是毫無疑問的好消息,疊加近期松綁限購、限售等政策頻頻刷屏,不少人認(rèn)為,樓市新一輪信號已然到來。

那么,樓市真的復(fù)蘇了嗎?4月15日,國家統(tǒng)計局公布3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。整體來看,本月新房、二手房上漲城市數(shù)量止降轉(zhuǎn)升,其中,二手房表現(xiàn)更加突出,與此同時,新房、二手房價格跌幅雙雙收窄。

這一系列變化表明年初以來發(fā)布的松綁政策已經(jīng)初顯成效,市場信心獲得一定修復(fù)。那么,接下來的降準(zhǔn)又會給樓市帶來哪些影響呢?

新房價格指數(shù)下跌正在觸及底部 二手房價下跌城市明顯減少

隨著近期以來多城松綁樓市調(diào)控,市場信心獲得一定修復(fù)。

從3月份70城新建商品住宅房價指數(shù)來看,新建商品住宅上漲城市數(shù)量29個,較上月增加2城;持平城市3個,與上月一致;下跌城市38個,較上月減少2城。

從漲跌幅情況來看,新房價格指數(shù)下跌正在觸及底部。3月份,70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.1%,跌幅與上月持平,在各地積極紓困樓市,按揭利率持續(xù)降低,預(yù)期開始有所穩(wěn)定的情況下,新房價格指數(shù)下跌正在觸及底部。同比漲幅從1.2%大幅收窄到0.7%,主要是受到疫情影響,熱點(diǎn)開發(fā)商收回價格促銷所致。

從3月二手住宅房價指數(shù)來看,上漲城市數(shù)量為21個,較上月增加11個;持平城市4個,較上月增加1個;下跌城市45個,比上月減少12個。

本月二手房上漲城市增加數(shù)量明顯高于新房,二手房復(fù)蘇將領(lǐng)先于新房。同比方面,70城下跌幅度從0.3%擴(kuò)大至0.9%,主要受疫情影響,二手房集中的熱點(diǎn)城市,交易受到極大沖擊,部分需求觀望,交易價低于預(yù)期的優(yōu)先成交。

此外,受疫情影響,需求觀望,導(dǎo)致高價盤難以成交,部分業(yè)主下調(diào)二手房,以盡快促成交易。二三線城市都在下跌,二線城市跌幅收窄至0.1%,趨于止跌,三線城市跌幅擴(kuò)大。二線城市二手房掛牌量高,價格還在下跌。三線新房庫存大,政策在救助新房,二手房市場持續(xù)陰跌。

從各城市來看,本月北京表現(xiàn)優(yōu)異,二手房、新房價格漲幅都十分可觀,將成為全國最先修復(fù)的城市,上海近期以來受到疫情影響嚴(yán)重,雖然新房、二手房漲幅均有所回落,但是仍然以其超高的韌性維持了較高的漲幅水平。同時,以杭州、揚(yáng)州等為首的長三角,以深圳、廣州、惠州為首的珠三角以及以成都、重慶為首的成渝經(jīng)濟(jì)圈脫穎而出,核心經(jīng)濟(jì)圈的核心城市將率先復(fù)蘇。

降準(zhǔn)間接有助于穩(wěn)定樓市

寬松扶持政策開始進(jìn)入效果顯現(xiàn)期,樓市回升的確定性趨勢增強(qiáng)。此時,降準(zhǔn)的落地能否錦上再添花?

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,降準(zhǔn)一是為了對沖疫情對中小微的沖擊,對沖經(jīng)濟(jì)下行。3月份制造業(yè)PMI為49.5%,較上月下滑0.7個百分點(diǎn),生產(chǎn)、訂單、就業(yè)及進(jìn)出口均降至收縮區(qū)間。其中,中小微生產(chǎn)指數(shù)、訂單指數(shù)下滑更明顯;

二是對沖物價上漲對實體經(jīng)濟(jì)的沖擊。3月份由于國際原油價格、小麥等輸入性通脹,導(dǎo)致CPI抬頭,實體經(jīng)濟(jì)面臨的真實利率(即名義利率-通脹預(yù)期)正快速上行,或?qū)傂枨髱砻黠@的緊縮效應(yīng)。特別是中小微的實際融資成本、經(jīng)營成本進(jìn)一步上升。

三是對沖4月集中上交稅收高峰、MLF到期、政府債發(fā)行等對貨幣層面利率的拉升??傊缰匾獣h所講的,降準(zhǔn)的原因就在于,進(jìn)一步加大金融對實體經(jīng)濟(jì)特別是受疫情嚴(yán)重影響行業(yè)和中小微企業(yè),個體工商戶支持力度,向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)合理讓利,降低綜合融資成本。

李宇嘉認(rèn)為,降準(zhǔn)并不是針對樓市,但由于降準(zhǔn)是為了紓困疫情影響、促進(jìn)消費(fèi)增長,降低消費(fèi)成本等考慮,事實上也間接有助于穩(wěn)定樓市。特別是,一季度樓市銷售、開工、土地出讓下滑超出預(yù)期,穩(wěn)定樓市也在預(yù)料之中。

降準(zhǔn)將進(jìn)一步提升銀行降低LPR加點(diǎn)水平的意愿。降準(zhǔn)釋放無成本資金,進(jìn)一步提升銀行降低LPR加點(diǎn)水平。至3月份,主要城市首套、二套房利率連續(xù)6個月下行。由于利差收窄,銀行進(jìn)一步降低加點(diǎn)的積極性下降。進(jìn)一步釋放無成本資金,有利于激勵銀行進(jìn)一步降低按揭利率。目前,首套房為LPR+70個基點(diǎn),從促進(jìn)合理需求的角度看,結(jié)合高房價和居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)實,還有下降的空間。此外,降準(zhǔn)將進(jìn)一步增加房貸投放,促進(jìn)住房消費(fèi)。

降準(zhǔn)不能解千愁

當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段,購房者置業(yè)信心尚未明顯修復(fù),房地產(chǎn)行業(yè)各個鏈條循環(huán)仍然不暢,房地產(chǎn)市場銷售回暖是打破地產(chǎn)僵局的重要一環(huán)。

今年以來中央頻繁釋放維穩(wěn)信號,各地亦在積極因城施策,優(yōu)化調(diào)整樓市政策。中指研究院指出,從政策措施上看,除了降準(zhǔn)外,降低購房者的購房門檻和購房成本的政策仍需繼續(xù)發(fā)力,調(diào)整不合時宜的調(diào)控政策,提高購房者的購房意愿和能力,來對沖疫情反復(fù)等因素帶來的不確定性,如調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)、降低房貸利率、優(yōu)化購房社保年限要求、調(diào)整限售年限暢通置換鏈條等,在此過程中,仍需多地發(fā)力形成群體效應(yīng),提振市場信心。隨著更多城市優(yōu)化調(diào)控政策,市場預(yù)期或逐漸改善,部分熱點(diǎn)一二線城市市場有望率先恢復(fù),但市場的恢復(fù)節(jié)奏仍有賴于疫情防控的效果。

除此之外,部分企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約,進(jìn)一步加劇了購房者的觀望情緒,企業(yè)端的支持政策亦需要跟進(jìn),如加大對底層資產(chǎn)較好的房企或有價值企業(yè)的扶持力度,為企業(yè)債務(wù)展期提供支持等。

當(dāng)前降準(zhǔn)落地,一定程度上縮小了降息的空間,15日,MLF并未降息預(yù)示著本月的LPR較大可能保持不變,但面對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行壓力,宏觀政策適度靠前,4月14日,央行舉行2022年第一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會,指出“適時運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具,向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)合理讓利,降低綜合融資成本。在價格上,發(fā)揮貸款市場報價利率改革效能,推動降低企業(yè)融資成本”,未來降息仍存在一定預(yù)期,降低企業(yè)和購房者的資金成本。從歷年降息降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場的影響來看,降息的影響更直接和明顯。對于當(dāng)前房貸利率來說,更多地或聚焦在各地因城施策下降低房貸利率加點(diǎn)幅度上。

END

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三是此次降準(zhǔn)降低金融機(jī)構(gòu)資金成本每年約65億元,通過金融機(jī)構(gòu)傳導(dǎo)可促進(jìn)降低社會綜合融資成本。對于艱難前行的地產(chǎn)行業(yè)來說,這是毫無疑問的

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