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昨天大晚上，突然就有中介給我發(fā)了消息，說是又有深圳新房拿了預(yù)售證！

我定睛一看，發(fā)現(xiàn)這拿了預(yù)售即將要開賣的新房，是我們前幾天剛剛?cè)タ催^的鴻榮源壹成中心十區(qū)。

熟悉深圳市場的朋友或多或少都聽說過壹成中心這個樓盤。

壹成中心這個盤有3個特點值得大家留意：

第一，項目地處龍華中心板塊，總建面約320萬㎡，體量超大；

第二，分區(qū)銷售，從2015年賣到現(xiàn)在，銷售時間跨度拉得很長；

第三，不同區(qū)之間比較獨立，雖然一共有11個區(qū)，但各個區(qū)互相之間都是獨立的花園社區(qū)管理，互相不共用花園！

在深圳，這樣體量的百萬大城，極其罕見。

這一次壹成中心開盤的十區(qū)，是壹成中心整個系列推出的最后一個項目！

而為了賣這最后一期，我在地鐵站上已經(jīng)不止一次看到壹成中心十區(qū)的廣告了。

前兩天，我們專門去了壹成中心的銷售中心踩了盤。

當(dāng)時現(xiàn)場問價格，樓盤銷售說的是：備案價還沒確定，預(yù)估均價大概要7.2萬/㎡......

我聽到價格的時候心想：這價格有點貴了，應(yīng)該就只是預(yù)估，不會當(dāng)真吧？

昨天預(yù)售證拿下來之后我一看價格，發(fā)現(xiàn)均價還真是7.2萬/㎡......

我知道，這是整個項目的最后一期，開發(fā)商肯定想盡可能地在新房低迷期多賺點錢。

但我隱隱約約地感覺，壹成中心最后一期定這個價格，接下來開賣的時候很可能會滑鐵盧。

下面內(nèi)容開始前先提醒一下大家，前兩天我們仔細地考察了龍華的新房，如果你對龍華的新房有興趣，想獲取新房的具體信息和資料，可以掃描下方二維碼咨詢我們的深圳置業(yè)顧問,想了解其他區(qū)域的新房，也可以下方掃碼咨詢。

說實話，這個項目其他都不是最重要的，最重要的就是價格。

7.2萬/㎡的價格，如果和周邊新房、二手房和壹成中心過往的價格比較，你會發(fā)現(xiàn)性價比真的不高。

首先對比一下前幾期的價格，

壹成中心除了一區(qū)是保障房，其他都是商品住宅：

比較早之前的比如2015年開盤的九區(qū)，均價只要4.3萬/㎡，但那個時候離現(xiàn)在時間太遠，沒有參考價值。我直接拿去年的價格比較會更合適，

去年壹成中心開了兩次盤。

一次賣的是十一區(qū)樓王璞譽府，賣得都是大戶型，價格7.36萬/㎡，和十區(qū)不是一個定位，不好拿來比較；

另一次開盤是2021年4月二區(qū)開盤，這一期的產(chǎn)品定位和十區(qū)相似，當(dāng)時的均價6.8萬，推售1210套，1870批入圍，開盤首日賣到只剩下50多套，銷售熱度很高。

去年4月的時候深圳新房還有很大的熱度，當(dāng)時指導(dǎo)價剛出1-2個月，信心還沒完全被打擊，購買力被釋放到新房市場，這才撐起了6.8萬/㎡的價格。

一年過去之后，市場已經(jīng)冷卻還沒完全回暖，遠不如去年同期，這時漲價賣，其實有點賭，而且之前除了樓王單位，壹城中心新房從來沒有超過7萬/㎡。

其次，對比一下二手房。

就拿壹成中心已經(jīng)進入二手市場的房子來比較。

壹成中心5區(qū)和6區(qū)實際的成交均價在7.6-7.9萬/㎡之間，這兩個區(qū)的紅本都是滿五年的。

9區(qū)和7區(qū)因為紅本不滿五年，成交非常少，成交價也只在8萬-8.2萬/㎡出頭。

也就是說，十區(qū)的價格和同區(qū)域的二手價格倒掛基本不到1萬/㎡。

本來龍華的新盤和二手房的倒掛就已經(jīng)不大了，這再漲一漲價，連原本就狹小的倒掛空間都要被進一步壓縮。

最后，再看看周邊的新房。

卓越和奕府還沒開盤，預(yù)估均價大概為7萬/㎡；

華盛瓏悅，戶型都是190㎡的大戶型，均價6.8萬/㎡

價格都比十區(qū)的定價要低。

最最離譜的是龍華紅山的新盤、另一個鴻榮源的項目博譽府。

這個項目和壹成中心一樣，都有93-94㎡的戶型，不過博譽府的定價比較明確：

它是戶型越大價格單價越貴，143㎡以上單價很貴，要8-8.5萬/㎡，但94-96㎡單價在6.7-7.2萬之間，這個價格性價比很高，和壹成中心形成鮮明的對比。

這導(dǎo)致的結(jié)果就是：

近紅山的博譽府94㎡戶型的總價其實和壹成中心的94㎡差不多。

十區(qū)部分戶型的價格都已經(jīng)和靠近紅山的新盤價格平齊了，如果選90多平的戶型，為什么不選靠近紅山、地段更好的博譽府呢？

所以啊，不比不知道，一比較才發(fā)現(xiàn)7.2萬/㎡這個價格買龍華中心，性價比確實太低了。

既然知道價格偏高，那為什么開發(fā)商還愿意定這個價格？

看了盤之后，我猜測主要的原因有4個：

第一，之前確實賣的很好，給了開發(fā)商信心。

最早2015年第一次開盤的時候，6小時把1637套賣完；

2016年賣五區(qū)，3小時賣完1046套；

再有就是前面提到的去年，二區(qū)開盤首日基本賣完，只剩下大概50套；

就連7.5萬/㎡單價的樓王單位，去年也能當(dāng)日賣完，開發(fā)商能沒有信心嗎？

第二，擁有超強商業(yè)體——壹方城+壹方天地

龍華壹方城和壹方天地加起來的體量，在全深圳的商業(yè)中僅次于寶安的壹方城，是龍華最大的商業(yè)體。

不只是壹成中心，現(xiàn)階段整個龍華中心的板塊價值，都是龍華壹方城+壹方天地這一片商業(yè)支撐起來的。

第三，近地鐵。

之前壹成中心賣了這么多期，只有壹成中心八區(qū)到地鐵站的距離比十區(qū)更近，

從十區(qū)項目步行到龍華站大概就只要10分鐘左右；

而去年賣6.8萬/㎡的二區(qū)，步行到龍華站至少要24分鐘。

第四，帶精裝修

這次，十區(qū)是帶了精裝修開賣的，而之前壹成中心的樓盤都是毛坯交付。

首次帶裝修，開發(fā)商自然而然地就想著加點裝修價格，但客觀地說，我看了好幾個龍華的樓盤之后，并不覺得壹成中心的裝修交配有什么亮眼的地方，只能說是無功無過、中規(guī)中矩。

同區(qū)域其他新盤的開發(fā)商，比如卓越和中海，精裝的品質(zhì)都是出了名的好，壹成中心開發(fā)商鴻榮源的精裝修，在3者比較中稍顯遜色。

總結(jié)來看，支撐開發(fā)商定價的因素，主要還是過去的成功以及配套優(yōu)勢。但現(xiàn)在的問題在于：

龍華在售和即將入市開賣的新盤非常多，新房庫存位居全深第一，達到6000-7000套!

而這還是沒算上即將入市新盤的數(shù)字，如果算上可能要超過9000套，像壹成中心十區(qū)，自己準(zhǔn)備入市的就有1051套，別說和其他盤競爭，自己內(nèi)部首先都要內(nèi)卷起來。

在龍華新房市場這樣慘烈的競爭中，壹成中心最后的一期新房，值得買(300785)嗎？

選籌先看地段。

整個龍華比較而言，壹成中心所在的龍華中心板塊，價值上還是要讓位于上塘、紅山板塊。

龍華中心的優(yōu)勢，第一個是商業(yè)。

但是紅山的商業(yè)有紅山6979、上塘有AT mall和在建的星河Costco，體量雖然不如壹方城，但是也不小，基本夠用了，沒有什么大的影響。

龍華中心另外一個優(yōu)勢是舊改概念，龍華幾個最大規(guī)模的舊改都在龍華中心板塊附近。

比如鴻榮源舊改、德業(yè)基舊改、華潤舊改、龍華商業(yè)中心舊改、海岸城舊改，都在這個區(qū)域內(nèi)。

這些扎堆的舊改雖然現(xiàn)在絕大多數(shù)都已經(jīng)動工，但時間再快也要10年才能集中兌現(xiàn)，兌現(xiàn)周期太長了。

不僅如此，龍華中心在城市發(fā)展的概念、學(xué)區(qū)、前往核心區(qū)福田的通勤時間這幾個方面，都不如紅山、上塘片區(qū)。

所以，如果你能買上塘、紅山的新盤，我覺得可以不用考慮壹成中心。

當(dāng)然，如果你看中了龍華中心，就是要買，那也要比較壹成中心同地段的新房。

同一地段內(nèi)，壹成中心的最大競爭對手是卓越和奕府。

兩個盤距離很近

兩個新盤要比較的話，壹成中心十區(qū)相比和奕府的優(yōu)勢是更靠近壹方城、更靠近龍華站；

劣勢在于產(chǎn)品，這一點我前面講到裝修的時候也提到過，卓越和奕府的裝修標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品細節(jié)包括戶型設(shè)計上都比壹成中心做得更好，

最直觀的一點就是戶型。

和奕府的是戶型都是比較方正的戶型，沒有什么硬傷

而壹成中心十區(qū)有一個85㎡的戶型，原本開發(fā)商為了偷面積，設(shè)計圖上是兩個陽臺、兩個房間.

賣的時候改成了三房+一個陽臺，具體做法如下圖：

就是把大陽臺向后推，原本的一個臥室中間隔開，小陽臺改成其中次臥的一部分，這樣改了之后，有一個次臥的門口將會面向客廳，一出門就是陽臺......

這樣的設(shè)計不僅影響房間的私密性，而且動線也被打亂，動靜就相當(dāng)于沒分區(qū)。

此類問題比較明顯的戶型在深圳的新房中其實不多見，對標(biāo)市場上的產(chǎn)品，壹成中心這個戶型是沒有什么競爭力的。

綜上，我的觀點是；

追求產(chǎn)品品質(zhì)，可以選卓越和奕府；

如果更看重配套，選壹成中心十區(qū)。

當(dāng)然，這里限于篇幅，對于兩個樓盤的對比會比較簡單，想要仔細比較兩個盤，獲取這兩個盤的戶型和資料，又或者想拿龍華其他新盤的資料，都可以掃描文末二維碼加深圳的置業(yè)顧問咨詢。

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以上為正文，來自灣區(qū)區(qū)長

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