觀點(diǎn)網(wǎng)上午8點(diǎn)30分，杭州2022年首輪集中供地正式開拍，23宗土地封頂搖號(hào)、濱江狂擲171億元攬地10宗……場(chǎng)面可謂是熱火朝天。

然而，天津卻是一片寂寥。

同樣是4月25日，天津迎來了第一輪集中供地，與杭州多輪搶地、高溢價(jià)、轉(zhuǎn)搖號(hào)景象不同，底價(jià)成交、流拍仿佛成為主旋律、

根據(jù)天津市公共資源交易中心披露的數(shù)據(jù)，天津首輪土拍成功出讓6宗地塊，總成交金額約43.5億元，總成交土地面積約48.6萬平方米。

另有15宗地塊在開拍前停牌、9宗地塊流拍……

對(duì)于天津土拍的表現(xiàn)，有人認(rèn)為意料之中，也有人表示稍顯遺憾。

主城區(qū)缺席

農(nóng)歷新年以來，天津迎來供地高峰，僅3月25日當(dāng)天，天津公共資源交易中心就上架了30宗地塊，其中29宗為涉宅用地，全部設(shè)有最高限價(jià)，另有1宗商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地。

不過，本次供地明星地塊相對(duì)較少，僅有兩宗地塊位于主城區(qū)，其余布局在環(huán)城區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)及濱海新區(qū)，擬出讓土地面積僅205.1萬平方米，規(guī)劃總體量約336.3萬平方米，掛牌起始總價(jià)約269億元，均較去年有所下降。

熟悉天津市場(chǎng)的分析人士向觀點(diǎn)新媒體表示，今年房企銷售延續(xù)去年下半年趨勢(shì)，整體有所下滑，加上一二季度是房企償債高峰期，行業(yè)整體面臨資金緊張、回款難度大的問題，拿地?zé)崆椴桓?，因此第一輪土地供?yīng)基本不會(huì)出現(xiàn)太多明星地塊。

此外，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，部分地塊在缺少區(qū)域市場(chǎng)流速的支持、地價(jià)優(yōu)勢(shì)不明顯的情況下，仍難通過市場(chǎng)化路徑實(shí)現(xiàn)成交，預(yù)計(jì)30宗土地中順利成交的應(yīng)在60%-70%左右。

但故事的發(fā)展讓人始料未及。

4月22日，距離地塊開拍不到三天，天津市規(guī)劃和自然資源局再發(fā)公告宣布，第一批集中供地的15宗地塊因故停牌，停牌地塊結(jié)合疫情防控等有關(guān)要求，后續(xù)另行安排出讓。

一紙公告，天津土地供應(yīng)再度砍半，僅有的兩幅主城區(qū)地塊亦退出本次拍賣行列。

“前期競(jìng)買申請(qǐng)的人數(shù)比較少，是15宗地停止供應(yīng)的主要原因。”分析人士表示。

從報(bào)名競(jìng)價(jià)的企業(yè)名單看，首輪拍地中躍躍欲試的企業(yè)似乎只有零星幾個(gè)身影；同時(shí)，多宗地塊由城投公司托底，與昔日熱鬧的光景難于相提并論。

以成交結(jié)果來看，本次集中供地成交6宗地塊，成交總金額約43.5億元，成交土地面積約48.6萬平方米，其余9宗地塊流拍。

即便是成功覓得買家的地塊，也基本“一輪游”，僅有一宗濱海新區(qū)地塊達(dá)到最高限價(jià)，該地塊由天津市津南區(qū)機(jī)關(guān)事務(wù)服務(wù)中心下屬公司競(jìng)得，成交總價(jià)1.6億元，溢價(jià)率14.99%。

除此之外，成交總價(jià)最高的地塊為津東麗沙（掛）2022-0054號(hào)地塊，該地塊分為ABCD四個(gè)地塊，其中ABC為住宅用地，D為商業(yè)用地，住宅土地總面積8.63萬平方米，商業(yè)土地總該年紀(jì)5.86萬平方米。

上述地塊由中國(guó)金茂全資子公司天津東輝產(chǎn)創(chuàng)有限公司拿下，成交總價(jià)為19億元，成交樓面價(jià)6686元/平方米。

另外，杉杉商業(yè)集團(tuán)以總價(jià)5.73億元摘得津西青（掛）2021-06號(hào)(南站楓雅道南側(cè))地塊，成交樓面價(jià)為3245元/平方米，該地塊位于西青區(qū)楓雅道和博航環(huán)路交口西南側(cè)，是本輪集中供地當(dāng)中唯一一宗純商服地塊。

早在去年9月，天津西青區(qū)政府就曾與杉杉商業(yè)集團(tuán)舉行簽約儀式，杉杉奧特萊斯商業(yè)綜合體項(xiàng)目正式落戶西青區(qū)。

根據(jù)彼時(shí)的報(bào)道，杉杉商業(yè)集團(tuán)西青高端奧特萊斯商業(yè)綜合體項(xiàng)目坐落于天津南站商務(wù)區(qū)楓雅道南側(cè)，將于2021年底開工建設(shè)，2023年投入運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)年吸引客流不低于1200萬人次，帶動(dòng)就業(yè)超3000人。

轉(zhuǎn)冷的樓市

自去年下半年開始，天津地市就有轉(zhuǎn)冷的趨勢(shì)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，2021年，天津首輪土拍熱度高漲，頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)地塊。其中，南開區(qū)天拖、廣開板塊成交的兩宗宅地觸及最高限價(jià)，并轉(zhuǎn)入競(jìng)自持租賃面積的階段。

但6月以來，調(diào)控政策趨嚴(yán)、樓市轉(zhuǎn)冷，房企拿地?zé)崆轶E減，第二輪土拍流拍率明顯增加。受此影響，第三輪土地供應(yīng)數(shù)量大幅下降，僅供地11宗，且取消了自持限制。

2022年，天津土地市場(chǎng)延續(xù)了去年?duì)顩r。

分析人士表示：“現(xiàn)階段，房企首要任務(wù)是保證現(xiàn)金流安全，可以看到今年以來，企業(yè)投拓更加謹(jǐn)慎，尤其是出現(xiàn)市場(chǎng)異動(dòng)的遠(yuǎn)郊板塊，拿地會(huì)更加保守。”

事實(shí)上，不止是天津，近期包括東莞、南京等城市土地市場(chǎng)亦差不多。其中，東莞首批集中供地原計(jì)劃出讓8宗涉宅地塊，在競(jìng)拍前一天就有6宗地塊因故終止，最終僅成交了兩宗；而南京有6宗地塊流拍，8宗地塊底價(jià)成交。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長(zhǎng)0.7%；開發(fā)投資增速繼續(xù)下調(diào)，連續(xù)12個(gè)月回落，且增速水平創(chuàng)近20個(gè)月新低，一季度全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-40.9%。

房企在拿地端踩上“急剎車”，一方面，融資環(huán)境趨緊與償債高峰來臨的當(dāng)下，房企資金承壓，拿地意愿有所降低。另一方面，天津樓市成交持續(xù)下降，但商品房庫(kù)存持續(xù)走高，如此一來，開發(fā)商的積極性自然降低。

數(shù)據(jù)顯示，2021年天津新建商品房銷售1434.5萬平方米，同比增長(zhǎng)9.8%，成交均價(jià)16182元/平方米，同比增長(zhǎng)0.1%；成交總金額突破2322.76億元，達(dá)到近五年最高。

今年以來，受疫情反復(fù)等因素影響，天津樓市觸底。數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，天津市商品住宅成交面積150.22萬平方米，同比下降40%，為2014年以來同期最低值。

除此之外，天津同期新房市場(chǎng)供應(yīng)7626套，與2021年21426套相比降幅達(dá)64.4%。截至目前，天津商品住宅中新房庫(kù)存為2470萬平方米，去化周期超2年，屬于中大城市當(dāng)中的較高值。

不過，近日天津房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在官微表示，近期召集多家房企開會(huì)，研究加快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售的津十條政策，修改后將對(duì)外公布。

與此同時(shí)，會(huì)議還協(xié)調(diào)建立了相鄰項(xiàng)目良性竟?fàn)帣C(jī)制，部署了制定規(guī)范商品房渠道銷售等規(guī)章，協(xié)商建立商品房渠道銷售聯(lián)盟等，并聽取各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的意見和建議。

也就是說，天津樓市或?qū)⒂兴纳?，分析人士亦提到：“隨著天津樓市的去庫(kù)存，很多板塊將陸續(xù)達(dá)到供求新平衡，未來土拍熱度有望恢復(fù)到去年年初的水平?！?/p>

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