百強榜單：暴雷房企的“座次”被誰補位了？

90度地產(chǎn) 微信號
2022-04-27 08:39:50

房地產(chǎn)交易增速放緩、總量收縮，繼續(xù)體現(xiàn)在一季度數(shù)據(jù)上。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1—3月份，全國商品房銷售面積3.1億平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額2.97萬億元，下降22.7%。

歷時大半年的地產(chǎn)流動性危機讓房地產(chǎn)市場陷入低迷，結(jié)果之一就是——房企座次大調(diào)整。

掉隊最明顯的是出現(xiàn)債務違約的暴雷房企，購房者出于對樓盤交付的擔憂大多避開了暴雷房企的項目，這也是人之常情。只不過，一代地產(chǎn)掌舵者進入險境以后，原本屬于暴雷房企的行業(yè)座次究竟可以被誰補位呢？

數(shù)據(jù)來源：中指院

從榜單消失的房企

在如此環(huán)境面前，沒有房企可以獨善其身，作為行業(yè)代表，百強房企亦未能避免銷售下滑的命運。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年1-3月，TOP100房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；TOP100房企權益銷售額均值為119.5元，同比下降47.6%。

34.9億元！這個數(shù)字是一道分割線，只要能在一季度實現(xiàn)34.9億元，就可以晉升百強。而去年同期，這一數(shù)據(jù)為76億元，百強房企的門檻比去年低了一半。

“人面不知何處去，桃花依舊笑春風?！边@是很多人看完一季度百強房企銷售情況后的感受，因為，昔日榜單上的?？鸵呀?jīng)開始消失。根據(jù)中指院發(fā)布的《2022年1-3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP100》，有14家房企消失在百強房企的名單上。

據(jù)90度初步觀察，從榜單消失的房企大概可以分為兩類，一是主流品牌房企，比如，大發(fā)地產(chǎn)、龍光集團、中國恒大；二是區(qū)域性房企，比如，深業(yè)集團、綠都地產(chǎn)集團等。

進一步探究可以發(fā)現(xiàn)，雖然都從榜單上消失，但情況各有不同，90度將其總結(jié)為三種類型，第一種是跌落百強型，包括大發(fā)地產(chǎn)、金隅集團(601992)、隆基泰和、深業(yè)集團、恒信等5家房企，以大發(fā)地產(chǎn)為例，根據(jù)公告，公司一季度實現(xiàn)銷售額26.08億元，由于沒有觸及門檻而滑出百強。這類房企的特點是銷售額增速大幅下滑，最終被擠出百強。

第二種情況是未披露業(yè)績型，90度查閱發(fā)現(xiàn)，花樣年、中國恒大、佳兆業(yè)集團、康橋集團、中昂集團、華景川等6家房企均未披露銷售業(yè)績，因此未被收錄進榜單，這是他們從榜單消失的原因。

至于未披露的原因，在業(yè)內(nèi)看來，可能與這些房企的銷售業(yè)績不理想有關，有兩種分析可以說明這種情況。

其一，上述房企部分屬于暴雷房企，從上榜暴雷房企可以看出，這類房企的銷售排名普遍出現(xiàn)大幅下滑，比如，世茂集團從去年的第13名跌至第18名，奧園集團從第31名跌至第70名，陽光城(000671)從第19名跌至第35名。

其二，據(jù)信達證券觀察，購房者對暴雷房企爛尾樓擔憂導致此類企業(yè)3月單月銷售幾乎沒有回暖跡象，成交端持續(xù)惡化。

第三種情況，相對比較特殊，包括龍光集團和當代置業(yè)。中指院相關負責人對90度表示，這兩家房企可能沒有提交參評數(shù)據(jù)，所以才沒有出現(xiàn)在榜單上。

90度查詢發(fā)現(xiàn)，2022年一季度，龍光集團實現(xiàn)權益合約銷售額約為171.2億元，當代置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額15.68億元。與百強榜單對比來看，龍光集團的排名大致在第25名，當代置業(yè)則被擠出百強。

榜單“新面孔”

有退則必然有進，那么，上述房企的座次究竟被誰補位了？

說明：參照對比的是2021年百強房企。

很多人的第一反應可能是地方國企，答案也確實如此。在14家新晉百強房企中，5家為地方國企，包括來自北京區(qū)域的北京城建(600266)、中建智地、北辰實業(yè)(601588)，成都的興城人居和湖北的中建三局。

北京入圍房企較多，主要與城市房價有關。百強房企的入圍門檻是34.9億元，對北京的房企來說，隨便一個項目只要熱銷，就很容易達到這一標準。

以中建智地為例，近兩年發(fā)展速度較快，在北京先后獲取了房山區(qū)拱辰街道四宗地塊，目前在售的中建·京西印玥和中建·學府印悅是剛需產(chǎn)品，關注度較高，尤其前者以1051套成交額位列北京銷售套數(shù)榜首。

興城人居表現(xiàn)也比較搶眼，公司2021年以96.2億元的拿地金額位列成都市房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜第二，并以152.1億元的銷售額位列成都市房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第六，如今，已在成都市場嶄露頭角。

除了地方國企，還有一些熟悉的面孔，包括卓越集團、星河灣集團、合生創(chuàng)展等，以卓越集團為例，其2022年一季度實現(xiàn)銷售額158億元，位列百強房企第27名，躥升速度飛快。

當然，更出名的是卓越集團的拿地故事。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，卓越集團2021年拿地金額為351億元，位列第18名。這也是卓越集團實現(xiàn)銷售額大幅增長的重要前提條件。

值得一提的還有星河灣集團和合生創(chuàng)展，兩家房企都以擅長高端產(chǎn)品而著稱，尤其，合生創(chuàng)展在過去幾年深耕北京，目前在售的高端產(chǎn)品包括縵合·北京和合生縵云，均位于北京三環(huán)。

此外，還有一些區(qū)域房企晉升百強，包括安徽"房企一哥"文一地產(chǎn)、北京的石榴集團、杭州的建杭置業(yè)以及四川的正黃集團，這些城市的共性是房地產(chǎn)市場發(fā)展較好。

從成立時間來看，最老的是正黃集團，創(chuàng)立于2003年，主營業(yè)務涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程、物業(yè)服務、文化旅游、酒店投資、商業(yè)運營、酒業(yè)產(chǎn)業(yè)及商超產(chǎn)業(yè)等領域。最年輕的是建杭置業(yè)，成立于2019年，2021年全口徑銷售額211.4億元，可謂是飛度發(fā)展。

目前，文一地產(chǎn)在土地市場非?；钴S，在民企里可謂風頭正盛。3月25日，文一地產(chǎn)以2.94億元競得合肥市瑤海區(qū)YH202203號地塊。據(jù)90度觀察，公司2021年先后斥資6.86億、7.38億、4.54億元拿下合肥多宗地塊。

對民企來說，最大的挑戰(zhàn)仍然是如何解決融資問題。卓越集團、文一地產(chǎn)和石榴集團都曾傳出IPO的消息，不過，目前來看，進展緩慢，比如，去年11月30日，石榴集團招股書已失效。在業(yè)內(nèi)看來，地產(chǎn)股在資本市場并不被看好，這可能也會影響部分區(qū)域房企的IPO進程。

百強還重要嗎？

細數(shù)榜單更迭的名錄，90度試圖找尋名次變動背后暗藏的一些趨勢。

一方面，名次越靠后，房企規(guī)模越小，越容易受到市場波動的影響，名次變動比較劇烈，比如，文一地產(chǎn)、卓越集團、中建三局等房企，四五年間偶爾就會出現(xiàn)在百強房企的名單上。

在業(yè)內(nèi)看來，當百強房企的門檻低到只有34.9億元時，門檻本身的意義已經(jīng)不復存在，即便跨過這個門檻，也不意味著規(guī)模和實力的顯著增長。

另一方面，地產(chǎn)收縮已成既定事實，房企面對的是越來越卷的市場環(huán)境，即便是純粹的新面孔房企，比如，建杭置業(yè)，受限于融資，未來持續(xù)快速增長的可能性也不大。我們不得不承認，增長最快的黃金階段徹底過去了。

多家分析師研報判斷：未來的房地產(chǎn)，也許更多是屬于財務穩(wěn)健的大型房企，尤其是掌握發(fā)展主動權的國企和央企以及優(yōu)質(zhì)的民營龍頭房企。

業(yè)內(nèi)公認的趨勢有兩點，其一，受限于融資政策，具備融資優(yōu)勢的國企更具發(fā)展的可能性；其二，行業(yè)集中度會進一步提升，尤其隨著暴雷房企在項目層面收并購的推進，行業(yè)新格局正在形成。

自從去年下半年預售資金收緊，土地市場的主力就從民企轉(zhuǎn)移到了國企。以北京2022年首批集中供地為例，總計成交17宗地塊，除旭輝外，全部由國企和平臺公司獲取。

在業(yè)內(nèi)看來，北京是本輪市場下行中表現(xiàn)最有熱度的城市，無論是銷售還是房價，都表現(xiàn)出了很強的韌性，即便如此，民企在土地市場也趨于謹慎。這意味著，未來兩三年的房地產(chǎn)市場或由國企來主導。

截至目前，暴雷的房企將近20家，大部分都是主流房企，這些房企的項目大部分可能通過收并購來化解風險，而接盤方主要是國企和優(yōu)質(zhì)民企。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2021年收并購交易金額同比增長21.3%，標的仍然以房地產(chǎn)開發(fā)為主，交易宗數(shù)占比達56.6%，其中，境內(nèi)房地產(chǎn)公司作為買方涉及的交易金額約2836.4億元。

另一組數(shù)據(jù)更有說服力，2021年有126家房企參與收并購，其中百強TOP30房企收并購金額和宗數(shù)占比均為12.7%。中指院認為，在金融嚴監(jiān)管和支持收并購相關政策背景下，行業(yè)集中度將進一步提高。