觀點網(wǎng) 4月29日，經(jīng)歷兩次遞表的東原仁知城市運營服務(wù)集團股份有限公司終于在港交所正式上市，全球發(fā)售價11.9港元/股。

上市首日早盤，東原仁知服務(wù)以11.9港元平開，經(jīng)過一輪最高12.2港元，最低11.42港元的輕微波動后，早盤報收11.9港元，繼續(xù)維持平穩(wěn)。

據(jù)悉，本次東原仁知服務(wù)上市發(fā)售1666.67萬股，其中香港發(fā)售166.68萬股，國際發(fā)售1499.99萬股，每手200股，一手中簽率17.85%，香港公開發(fā)售獲4.35倍認(rèn)購，凈籌1.359億港元，當(dāng)中約65%用于戰(zhàn)略投資、合作及收購擴大集團的物業(yè)組合及業(yè)務(wù)規(guī)模。

此次東原仁知服務(wù)股票發(fā)售的獨家保薦人、獨家全球協(xié)調(diào)人、聯(lián)席賬簿管理人及聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人為國泰君安(601211)國際，聯(lián)席賬簿管理人及聯(lián)系牽頭經(jīng)辦人為農(nóng)行國際、交銀國際、中信證券(600030)、工銀國際等。

擴張路徑

資料顯示，東原仁知服務(wù)為迪馬集團旗下企業(yè)，截至2021年12月31日有325個在管物業(yè)項目，包括住宅及非住宅物業(yè)，覆蓋中國16個省、自治區(qū)及直轄市的51個城市，總在管建筑面積約為2820萬平方米。其中，133個為住宅物業(yè)及192個為非住宅物業(yè)，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的總在管建筑面積分別約為2050萬平方米及770萬平方米。

營收方面，2019年到2021年，該公司收益由5.59億元上升至11.93億元，增幅達113%，三年復(fù)合年增長率約為46.1%；毛利分別約1.33億元、2.16億元及3.1億元，增幅約132.8%；毛利率分別為23.7%、28.2%及25.9%；凈利潤分別約2560萬元、8450萬元及1.3億元，增幅約409.4%。

東原仁知規(guī)模增幅相當(dāng)一部分源于收并購，三年來分別收購了重慶盛都、湖北中禾、綿陽瑞升、瀘州跨越、皆斯內(nèi)集團、盛康集團等。

一方面，這幫助東原仁知逐步擺脫對母公司的依賴，三年來源自迪馬集團及聯(lián)屬公司的物業(yè)項目，分別約為910萬平方米、1110萬平方米及1400萬平方米，占管理總建筑面積約76.7%、52.9%及50%。另一方面，有市場觀點認(rèn)為，物企靠并購手段得來的高增長，更像是為了沖刺上市，一旦并購項目質(zhì)量不達預(yù)期業(yè)績會受到影響。

譬如2021年，東原仁知服務(wù)金融資產(chǎn)減值虧損為352萬元，較2020年虧損131萬元進一步加大。其中，合營企業(yè)綿陽瑞升、旭原天澄和成都九聯(lián)金融資產(chǎn)減值均錄得虧損。

此外，2021年東原仁知服務(wù)物管服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)營收分別為6.29億元、2.87億元和2.77億元，分別約占總營收的52.7%、24%和23.3%，收入結(jié)構(gòu)多元且較為均衡。

2021年，社區(qū)增值服務(wù)毛利率為29.7%，較2020年同期34.5%下滑了4.8個百分點。其中，來自獨立第三社區(qū)社區(qū)增值服務(wù)利率由2020年的28.9%下滑至2021年的25.5%，拉低了板塊毛利率。

通過收并購“跑馬圈地”后，如何從管理運營層面對聯(lián)、合營公司進行整合，保障盈利質(zhì)量，依然是新興物企的首要功課之一。

市場理性

正式上市前，東原仁知服務(wù)配售招股價區(qū)間為11.9-15.4港元，上下相差了29.4%，按照招股價下限、中位、上限來看的話，靜態(tài)PE分別為4.96PE、5.7PE、6.4PE。

通常而言，長期投資者更傾向于買入低市盈率的股票，保障投資資金安全；短線投資者則更傾向于買入高市盈率的股票，從更廣闊的想象空間中博取更高回報。

從最終厘定的發(fā)行價來看，東原仁知服務(wù)以較低的市盈率開局。資本對物企的投資價值判斷逐漸理性化，這也正是東原仁知服務(wù)目前面臨的市場環(huán)境。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2022年一季度港股一級市場股權(quán)融資金額為883億港元，同比減少66.53％，較2021年四季度融資金額1425億港元環(huán)比減少38.08％。港交所2022年一季度IPO數(shù)量跌出全球五強，僅有16家企業(yè)成功IPO上市，較去年同期的32家折減半數(shù)。

市場行情低迷，物業(yè)股赴港上市潮也較前兩年有所回落，相似的現(xiàn)象是今年以來萬達商管、瑞安新天地、蘇新美好生活服務(wù)等招股書均變更為“失效”狀態(tài)。

成功上市的物企亦面臨挑戰(zhàn)，3月10日，金茂服務(wù)首日在港交所掛牌上市就以跌幅28.75%收盤，當(dāng)日盤中最大跌幅達35.38%，4月28日報收5.69港元，距發(fā)行價8.14港元出現(xiàn)較大回調(diào)。

但亦不乏黑馬出現(xiàn)，如3月31日力高健康生活上市首日漲幅接近30%，截至目前累積漲幅接近翻倍，這也為東原仁知服務(wù)帶來一定想象空間。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，在上市大潮逐漸平息后，物企的估值分化趨勢將逐漸凸顯。

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