放松限貸優(yōu)先級(jí)上升尤其降二套首付，保交樓從局部試點(diǎn)向全面推廣遞進(jìn)。

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◎ 文 / 克而瑞研究中心

8月，國常會(huì)首提允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸政策，LPR下調(diào)帶動(dòng)房貸利率下行、15城限貸政策放松，共同為居民信貸松綁。多部委聯(lián)推政策銀行專項(xiàng)借款，鄭州、南寧、湖北等地設(shè)立專項(xiàng)紓困基金，全力“保交樓、穩(wěn)民生”。35個(gè)城市出臺(tái)39次放松政策，其中不乏北京、上海、蘇州等核心一二線城市。

01

國常會(huì)支持因城放松居民按揭

30余城執(zhí)行首套4.1%、二套4.9%房貸利率下限

8月24日，國常會(huì)指出，要抓住當(dāng)前緊要關(guān)口，及時(shí)果斷施策，保持合理政策規(guī)模，用好工具箱中可用工具，加力鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展基礎(chǔ)，又不搞大水漫灌、不透支未來。允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

作為房地產(chǎn)信貸政策的重要抓手，限貸松綁政策在8月的出臺(tái)頻率有所增加，所涉城市逐漸由弱二線及三四線向強(qiáng)二線擴(kuò)容。8月，全國15個(gè)城市放松限貸，其中，惠州、湛江等10城下調(diào)首套房最低首付比例至20%，蘇州、廈門等8城下調(diào)二套房首付比例，連云港(601008)等4城取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

另一方面，居民按揭松綁還體現(xiàn)在LPR利率下調(diào)，帶動(dòng)房貸利率持續(xù)下行。8月22日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場報(bào)價(jià)利率，一年期LPR為3.65%，五年期以上LPR為4.3%，較上月分別下降5BP、15BP，這是五年期以上LPR年內(nèi)第三次調(diào)整。LPR下調(diào)后，各地房貸利率跟進(jìn)調(diào)整，融360數(shù)據(jù)顯示，包括南京、蘇州在內(nèi)的全國30多個(gè)重點(diǎn)城市，已執(zhí)行首套4.1%、二套4.9%的房貸利率下限。

02

中央啟用政策銀行專項(xiàng)借款保交樓

鄭州、南寧、湖北等率先試點(diǎn)紓困基金

8月，住建、財(cái)政、央行等有關(guān)部門出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。據(jù)悉，此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ谩Ｍㄟ^專項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。另據(jù)，這筆專項(xiàng)借款初期規(guī)模達(dá)到2000億元，中央財(cái)政會(huì)根據(jù)實(shí)際借款金額予以1%的貼息，貼息期限不超過2年。

鄭州、南寧、湖北等省市相繼設(shè)立專項(xiàng)紓困基金，全力“保交樓、穩(wěn)民生”。例如鄭州，房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案出爐，規(guī)模暫定100億元，采用母子基金方式運(yùn)作。又如南寧，已設(shè)立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元，聚焦于住房類房地產(chǎn)問題項(xiàng)目。再比如湖北，湖北省資管與浙商資管聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，加大對(duì)全省不良資產(chǎn)的收購、處置力度。

03

35城39次政策放松

廈門、蘇州等強(qiáng)二線二套最低首付比例降至30%

8月，35城出臺(tái)39次放松政策，值得一提的是，35個(gè)城市中有13個(gè)是一二線城市，其中不乏廈門、蘇州等強(qiáng)二線，北京、上海、廣州等一線城市也定向或變相放松了房地產(chǎn)政策。

聚集8月放松政策，主要涉及以下九方面內(nèi)容：其一，上海、西安等5城放松限購。例如上海，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅或社保滿1年及以上，可在臨港新片區(qū)限購1套住房。其二，蘇州、廈門等15城放松限貸。例如蘇州，二套房首付比例下調(diào)，已有1套房且貸款已結(jié)清的由50%降為30%，已有1套房且貸款未結(jié)清的首付比例由80%降為60%。其三，廊坊、嘉興等3城放松限售。例如廊坊，對(duì)“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣市等重點(diǎn)區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。其四，杭州、濟(jì)南等13城放松公積金貸款。例如杭州，三孩家庭購買首套普通自住住房且首次申請(qǐng)住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當(dāng)期最高貸款限額上浮20%確定。其五，長沙減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，面積小于等于90平方米的二套房契稅稅率降至1%，大于90平方米按2%計(jì)。其六，武漢、長春等9城實(shí)行購房補(bǔ)貼。例如長春，進(jìn)城農(nóng)民、大專及以上畢業(yè)生等來長人才購買個(gè)人首套且90平方米以下住房的，可享受200元/平方米購房補(bǔ)貼。其七，連云港、大理等5城放松預(yù)售。例如連云港，對(duì)2021年7月1日后新出讓商住用地在2023年12月31日前申請(qǐng)預(yù)售的項(xiàng)目，對(duì)工程形象進(jìn)度的要求視同信用考評(píng)A類企業(yè)。其八，大理、金華磐安等6城放松預(yù)售資金監(jiān)管。例如大理，對(duì)符合條件項(xiàng)目監(jiān)管賬戶資金按剩余工程款余額的110%留存以外的部分，可以提前撥付。其九，新余、長治等6城放松土拍。例如長治，土地競買保證金比例調(diào)整為土地出讓起始價(jià)的20%。

04

展望：放松限貸優(yōu)先級(jí)上升尤其降二套首付

保交樓從局部試點(diǎn)向全面推廣遞進(jìn)

繼728政治局會(huì)議定調(diào)“因城施策用足用好政策工具箱”，824國常會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“一城一策”的信貸政策。展望未來，地方因城施策將重點(diǎn)聚焦信貸領(lǐng)域，放松限貸政策的優(yōu)先級(jí)在上升，壓力三四線和弱二線城市下調(diào)首套、二套首付比例至央行規(guī)定下限，實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房等皆是可選項(xiàng)。核心一二線城市不排除效仿蘇州、廈門，適度下調(diào)二套房首付比例，以期刺激置換改善需求。房貸利率仍處下行通道，上海等城市房貸利率的加點(diǎn)幅度或?qū)⒂瓉碚{(diào)整。

除了需求端政策繼續(xù)發(fā)力，供給端一系列保交樓舉措也是提振市場信心的關(guān)鍵，未來保交樓有望從局部試點(diǎn)向全面推廣遞進(jìn)。一方面，政策銀行專項(xiàng)借款落地，以及中央財(cái)政貼息，都將緩解地方保交樓的資金壓力，另一方面，鄭州等地方性紓困基金進(jìn)入實(shí)操階段，如果運(yùn)行效果理想，這一模式或?qū)⒌靡酝茝V。

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