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文/樂居財(cái)經(jīng) 楊倩

【資料圖】

今年房企中報(bào)，一個(gè)大寫的慘字，有幾個(gè)數(shù)據(jù)觸目驚心。以76家在港上市的內(nèi)房股為樣本：

近6成房企營收下滑；

整體凈利潤同比“腰斬”；

僅7家房企非受限資金增長；

9成房企土儲(chǔ)“縮水”；

有2家房企資不抵債；

夜幕漆黑，更見星光。

在業(yè)績滑坡、債務(wù)違約的大潮中，也有房企或保持穩(wěn)健，或觸底回升，甚至逆流而上。

比如，重回增收又增利狀態(tài)的萬科，蟬聯(lián)“利潤王”的中海發(fā)展，逆勢擴(kuò)儲(chǔ)的越秀地產(chǎn)，融資成本創(chuàng)新低的中國金茂，連續(xù)六年保持“綠檔”的龍湖集團(tuán)等等。

下行趨勢中，誰能軟著陸，誰能最先企穩(wěn)反彈？他們用數(shù)據(jù)證明。

9月6日，樂居財(cái)經(jīng)發(fā)布《2022年上市房企中報(bào)全榜單》，看清房企應(yīng)對(duì)困難的能力、積極自救的努力與穿越周期的定力。

營收榜：10強(qiáng)座次洗牌

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，76家內(nèi)房股上半年實(shí)現(xiàn)營收1.34萬億，相較去年同期減少約1000億元，降幅6.94%。

2022上半年，萬科以2069.16億元奪得內(nèi)房股“營收王”，碧桂園以1623.63億元排在第二位，中國海外發(fā)展1037.89億元位居第三。

與去年同期相比，營收TOP10房企座次洗牌，萬科、龍湖集團(tuán)、綠城中國排名上升，美的置業(yè)、越秀地產(chǎn)新晉TOP10。

TOP10房企中，營收規(guī)模同比增長的有4家，分別是萬科企業(yè)、龍湖集團(tuán)、綠城中國、越秀地產(chǎn)。其中綠城中國漲幅最高，達(dá)到79.14%。

榜單顯示，2022上半年有4家房企營收在300-500億元，同比減少2家；有19家房企營收在100-300億元，同比減少3家；有17家房企營收在50-100億元，同比增加8家；有30家房企營收在50億元以下，同比減少3家。

此外，營收TOP10門檻同比下滑13.4%；TOP30門檻同比下滑23.1%；TOP50門檻同比上升11.66%。

從營收增速來看，76家內(nèi)房股中，33家房企營收同比上漲，占比43.42%，43家房企營收同比下滑，占比56.58%。

其中，萊蒙國際、華僑城(亞洲)、眾安集團(tuán)、福晟國際、嘉華國際實(shí)現(xiàn)同比倍增，大悅城(000031)地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、招商局置地等11家房企同比增幅超過50%，時(shí)代中國控股、上海證大、富力地產(chǎn)等12家房企同比下滑超過50%。

21家千億房企營收平均增幅0.56%，有8家房企營收同比增長。

其中，建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、龍湖集團(tuán)同比增幅超過50%，越秀地產(chǎn)、萬科企業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)營收增幅在10%-30%之間。

凈利榜：同比“腰斬”

自去年以來，由于高價(jià)地去化遭遇限價(jià)，以及地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行等影響，房企利潤空間不斷被擠壓，盈利下滑成為行業(yè)大勢。

2022上半年，76家內(nèi)房股實(shí)現(xiàn)凈利潤840.07億元，相較于去年同期的1802.7億元，幾近“腰斬”。

據(jù)榜單，76家內(nèi)房股中盈利房企有53家，占比69.74%，相較去年同期減少了16家。

上半年，萬科實(shí)現(xiàn)凈利潤181.03億元，在內(nèi)房股中居首。中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)凈利潤175.94億元、126.84億元、108.83億元，分列第二至四位。

76家內(nèi)房股中，23家在期內(nèi)發(fā)生虧損，占比達(dá)到30.26%。其中，16家房企凈利潤同比由盈轉(zhuǎn)虧，包括富力地產(chǎn)、景業(yè)名邦集團(tuán)、天譽(yù)置業(yè)、九龍倉置業(yè)等。此外，上海證大、華僑城（亞洲）、上置集團(tuán)、福晟國際、首創(chuàng)鉅大同比虧損擴(kuò)大。

同期，中國海外發(fā)展以167.43億元蟬聯(lián)歸母凈利潤第一，萬科企業(yè)、華潤置地歸母凈利潤保持在百億元之上。

值得注意的是，歸母凈利出現(xiàn)虧損的房企擴(kuò)大至25家，在23家凈利潤虧損的房企基礎(chǔ)上，增加了遠(yuǎn)洋集團(tuán)、三巽集團(tuán)。二者均在凈利潤取得正收益的情況下，歸母凈利潤發(fā)生虧損，而少數(shù)股東拿走了更多利潤。

從增速來看，76家內(nèi)房股凈利潤為正且實(shí)現(xiàn)同比增長的僅有15家，占比19.74%。建發(fā)國際集團(tuán)凈利潤同比增長213.37%，在內(nèi)房股中居首。眾安集團(tuán)凈利潤同比增長106.87%，位列第二。綠景中國地產(chǎn)、大悅城地產(chǎn)凈利增速超過50%。

與此同時(shí)，僅14家內(nèi)房股實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤為正且同比增長。眾安集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、上實(shí)城市開發(fā)、深圳控股、五礦地產(chǎn)的歸母凈利增速超過50%。

而瑞安房地產(chǎn)、萬科海外、路勁、明發(fā)集團(tuán)、湯臣集團(tuán)等歸母凈利潤同比下滑超50%，富力地產(chǎn)、天譽(yù)置業(yè)、融信中國等19家房企同比由盈轉(zhuǎn)虧。

千億房企中，僅4家房企凈利潤同比增長，分別是建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、萬科企業(yè)、龍湖集團(tuán)。

此外，越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、華潤置地、中國海外發(fā)展、中國金茂、新城發(fā)展、中駿集團(tuán)控股、雅居樂集團(tuán)雖有不同程度下滑，但低于內(nèi)房股凈利下滑均值62.6%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，千億房企凈利率均值為5.03%。

其中，有5家千億房企凈利率超過10%，包括華潤置地、中國海外發(fā)展、中國金茂、龍湖集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)；10家房企凈利率在5%-10%之間，包括綠城中國、新城發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)等。

現(xiàn)金榜：手頭都緊

今年，房企手頭有點(diǎn)緊。一方面，銷售去化不佳，多數(shù)房企目標(biāo)完成率不足40%。另一方面，融資環(huán)境仍然偏緊，借新已經(jīng)難以還舊。內(nèi)外承壓之下，房企在手現(xiàn)金“縮水”成為行業(yè)大勢。

在整個(gè)行業(yè)面臨流動(dòng)性壓力時(shí)，非受限資金更能反映房企現(xiàn)金真實(shí)水平。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，76家樣本內(nèi)房股中，有65家披露非受限現(xiàn)金數(shù)據(jù)，榜單以該數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

據(jù)榜單，萬科以1379.08億元奪得“現(xiàn)金王”，碧桂園、華潤置地、中國海外發(fā)展的現(xiàn)金超過千億，分別為1234.83億元、1145.71億元和1015.00億元。

排在第五位的新城發(fā)展，現(xiàn)金為387.19億元，與排在第四位的中國海外發(fā)展相差627.81億元。

現(xiàn)金TOP10房企中，僅華潤置地、中國金茂較期初增長，增幅分別為7.3%和5.92%。剩余8家房企現(xiàn)金均有不同程度下滑，TOP10現(xiàn)金變動(dòng)均值為-12.09%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)金規(guī)模在200-400億元的房企有7家，包括新城發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、中國金茂等。現(xiàn)金規(guī)模在100-200億元的房企有11家，包括中梁控股、寶龍地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。

65家房企中，僅7家房企現(xiàn)金較期初增長，占比為10.77%。他們是首創(chuàng)鉅大、中國天保集團(tuán)、大悅城地產(chǎn)、國銳地產(chǎn)、華潤置地、中國金茂和上置集團(tuán)。

另58家房企現(xiàn)金較期初下滑，占比89.23%。其中，景業(yè)名邦集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)等12家房企現(xiàn)金跌幅在50%以上，天譽(yù)置業(yè)墊底，現(xiàn)金縮水超過80%。

千億房企中，僅華潤置地、中國金茂的現(xiàn)金較期初有所增長，增幅分別為7.30%和5.92%；萬科企業(yè)、中國海外發(fā)展、中駿集團(tuán)控股的現(xiàn)金跌幅在10%以內(nèi)，合景泰富集團(tuán)、禹洲集團(tuán)等現(xiàn)金跌幅在30%以上。

11家未披露非受限資金的房企中，九龍倉置業(yè)、萬科海外、保利置業(yè)集團(tuán)的現(xiàn)金總量較期初增長，另8家房企現(xiàn)金總量較期初下滑，匯景控股跌幅超過40%。

土儲(chǔ)榜：9成縮水

2022年以來，房企投資的力度、投資意愿明顯下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年土地成交體量同環(huán)比下降均超五成，百強(qiáng)房企拿地銷售比為0.16，對(duì)比去年同期基本腰斬。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，剔除部分未披露土儲(chǔ)數(shù)據(jù)的房企，上半年內(nèi)房股土儲(chǔ)TOP50門檻為506.4萬平方米，相較2021年底下滑約13.5%。

與2021年底相比，45家房企土儲(chǔ)“縮水”，占比九成。

其中，建發(fā)國際集團(tuán)、眾安集團(tuán)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、銀城國際控股等14家房企土儲(chǔ)下滑幅度在5%以內(nèi)；雅居樂集團(tuán)、保利置業(yè)集團(tuán)、德信中國等19家房企土儲(chǔ)下滑幅度在5%-10%；美的置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、中梁控股等10家房企土儲(chǔ)下滑幅度在10%-15%之間。祥生控股集團(tuán)、中國金茂2家房企土儲(chǔ)下滑幅度在15%-20%之間。

此外，4家房企土儲(chǔ)持平，分別是天譽(yù)置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)、綠景中國地產(chǎn)、深圳控股；僅越秀地產(chǎn)1家房企土儲(chǔ)有所增長，增幅5.5%。

據(jù)榜單，萬科、新城發(fā)展的總土儲(chǔ)超過1億平方米（碧桂園未披露總土儲(chǔ)數(shù)據(jù)），分別是1.42億平方米、1.31億平方米；中國金茂、中國海外發(fā)展的總土儲(chǔ)超過7000萬平方米；龍湖集團(tuán)、華潤置地、綠城中國、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)的總土儲(chǔ)超過5000萬平方米。

榜單TOP10房企的土儲(chǔ)“縮水”均值為8.04%，僅華潤置地、綠城中國的土儲(chǔ)下滑幅度在5%之內(nèi)。

從拿地?cái)?shù)量、金額來看，規(guī)模性的國央企、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企拿地相對(duì)積極。

據(jù)中報(bào)披露，中國海外發(fā)展、華潤置地拿地金額超過500億元，萬科拿地金額386.8億元；越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、深圳控股等新增項(xiàng)目超過15個(gè)。

從新增項(xiàng)目及土儲(chǔ)構(gòu)成來看，不少房企正逐漸向一二線城市聚焦。

比如，中國金茂新獲取的11個(gè)項(xiàng)目全部位于北京、上海、南京、成都、西安等一二線核心城市；萬科投資金額中，一二線城市的占比為 95.6%；華潤置地新獲取項(xiàng)目24個(gè)，其中，四大國家戰(zhàn)略區(qū)域權(quán)益地價(jià)占比88%，一二線城市投資占比92%；碧桂園的新拿地項(xiàng)目中，71%分布于二線城市。

三道“紅線”：及格率下滑

“三道紅線”是指剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于 70%；凈負(fù)債率不得大于 100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。三線未踩為綠檔，有息負(fù)債年增幅不得超過15%；踩中一線為黃檔，有息負(fù)債年增幅不得超過10%；踩中兩線為橙檔，有息負(fù)債年增幅不得超過5%；三線全踩為紅檔，不得增加有息負(fù)債。

截止2022上半年末，76家內(nèi)房股中，有2家處于資不抵債的境況，分別是恒盛地產(chǎn)、上海證大，不予評(píng)檔。剩余74家房企中，綠檔房企34家，黃檔房企21家，橙檔房企9家，紅檔房企10家。相較于去年末，橙檔、紅檔房企有所增加。

從“凈負(fù)債率”指標(biāo)來看，60家房企該值低于100%，指標(biāo)及格率為81.1%，相較2021年末下降7.2個(gè)百分點(diǎn)。74家內(nèi)房股凈負(fù)債率均值為74.6%，較去年末下降5.6個(gè)百分點(diǎn)。

其中，福晟國際凈負(fù)債率高達(dá)500.3%，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。湯臣集團(tuán)、西王置業(yè)、萬科海外因在手現(xiàn)金高于有息負(fù)債總額，故而凈負(fù)債率為負(fù)值。此外，三巽集團(tuán)、嘉華國際、港龍中國地產(chǎn)、中梁控股等9家房企凈負(fù)債率低于30%，安全邊際較高。

從“剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率”指標(biāo)來看，50家房企該值低于70%，指標(biāo)及格率為67.6%，較2021年末提升6.6個(gè)百分點(diǎn)。74家內(nèi)房股剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為64.52%，較2021年末下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，美的置業(yè)、國瑞健康、佳源國際控股、時(shí)代中國控股、碧桂園高于閾值不足2%，距離“及格”僅一步之遙；33家房企在60%~70%之間，集中度較高。

從“現(xiàn)金短債比”指標(biāo)來看，43家房企現(xiàn)金短債比不低于1倍，指標(biāo)及格率為58.1%，相較2021年下降約6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，西王置業(yè)、萬科海外短債為0，無現(xiàn)金短債比數(shù)據(jù)，剩余72家房企現(xiàn)金短債比均值為3.22倍。

其中，湯臣集團(tuán)現(xiàn)金短債比高達(dá)138.6倍，建發(fā)國際集團(tuán)、港龍中國地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、招商局置地等7家房企現(xiàn)金短債比超過3倍。

綜合來看，與2021年底相比，凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比的及格率均有下滑，剔除預(yù)收后負(fù)債率稍有上升。

21家千億房企中，綠檔房企有12家，占比57.14%，包括中駿集團(tuán)控股、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、雅居樂集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)、新城發(fā)展、萬科企業(yè)、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、寶龍地產(chǎn)。

此外，黃檔房企有6家，橙檔房企有2家，紅檔房企有1家。

少數(shù)股東利潤榜：“明股實(shí)債”顯形

地產(chǎn)行業(yè)的黑鐵時(shí)代，房企利潤空間不斷被擠壓，利潤越來越薄，甚至多家房企出現(xiàn)虧損。在此情況下，那些“明股實(shí)債”的操作也逐漸顯形。

比如，當(dāng)房企凈利潤出現(xiàn)明顯下滑時(shí)，少數(shù)股東分得的利潤卻未隨之減少，甚至不減反增；又或者，當(dāng)房企出現(xiàn)凈虧損時(shí)，少數(shù)股東依然擁有正收益。

從中報(bào)數(shù)據(jù)來看，多家房企的少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益的比例（即權(quán)益占比）與其分得利潤占凈利潤比例（即損益占比）失衡。兩者差值的絕對(duì)值，可以大致反映出背離程度，差值越高，明股實(shí)債的可能性就越大。

截止2022上半年末，76家內(nèi)房股少數(shù)股東權(quán)益占比均值為32.27%，與去年末基本持平。

其中，21家房企少數(shù)股東權(quán)益占比超過50%，包括福晟國際、德信中國、招商局置地、上坤地產(chǎn)等；4家房企少數(shù)股東權(quán)益為0，分別是中渝置地、國銳地產(chǎn)、中國天保集團(tuán)、西王置業(yè)；另有13家房企少數(shù)股東權(quán)益占比低于10%，包括萬科海外、嘉華國際、中國海外發(fā)展、上置集團(tuán)、明發(fā)集團(tuán)等。

期內(nèi)，76家內(nèi)房股少數(shù)股東合計(jì)分走利潤300.97億元，占當(dāng)期凈利潤的35.83%，相較于去年末提升約9個(gè)百分點(diǎn)。

其中， 23家房企少數(shù)股東損益占比（即分得利潤的比例）低于10%，包括融信中國、大發(fā)地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、建業(yè)地產(chǎn)等。

另外，有12家房企少數(shù)股東損益占比超過50%，出現(xiàn)了房企為少數(shù)股東“打工”的情況。如遠(yuǎn)洋集團(tuán)，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤1.08億元，歸母凈虧損10.87億元，少數(shù)股東卻分得凈利潤11.95億元，是當(dāng)期凈利潤的11倍有余。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房企虧損的情況下，少數(shù)股東依然取得正收益的房企有6家，包括富力地產(chǎn)、祥生控股集團(tuán)、北京北辰實(shí)業(yè)(601588)股份、朗詩綠色管理、弘陽地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)。

以富力地產(chǎn)為例，上半年富力虧損68.99億元，歸母凈虧損69.2億元，少數(shù)股東卻分得2013.9萬元利潤，不免有明股實(shí)債之嫌。

長短債比榜：短債降了

上半年，房企債券違約、展期的消息從未停止，借新難以還舊，成為大多數(shù)房企的痛點(diǎn)。

公開數(shù)據(jù)顯示，2022上半年房企債券到期規(guī)模為3417億元，同期發(fā)行規(guī)模只有2068億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模39%。

在此背景下，即便是財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企也在積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，壓降短債占比，甚至是完全消滅短債，盡可能的減輕短期內(nèi)償債壓力。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截止2022上半年末，76家內(nèi)房股短債占比均值為36.7%，較2021年末下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

榜單顯示，萬科海外的短債占比從2021年末的63.5%降至0，是內(nèi)房股中唯一一家在上半年內(nèi)消滅短債的房企，西王置業(yè)自去年至今無任何有息負(fù)債，因而短債占比為零。

而另一個(gè)極端是恒盛地產(chǎn)，短債占比達(dá)到100%，即全部有息負(fù)債均將在一年內(nèi)到期，總額205.6億元。

截止2022上半年，內(nèi)房股中短債占比在10%（包含）以內(nèi)的房企，由2021年末的5家擴(kuò)大至8家，他們是萬科海外、西王置業(yè)、國銳地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、招商局置地、首創(chuàng)鉅大、SOHO中國、湯臣集團(tuán)。

與2021年末相比，75家內(nèi)房股中有33家房企長短債倍數(shù)有所提升。

除萬科海外，國銳地產(chǎn)的短債占比從31.9%壓降至4.86%；嘉里建設(shè)的短債占比從14.1%壓降至5.80%；招商局置地的短債占比從22.1%壓降至7.53%。三者的長短債倍數(shù)分別達(dá)到19.57倍、16.24倍、12.29倍。

據(jù)榜單，21家千億房企中，19家房企長短債比超過1倍，僅2家房企長短債比不足1倍。

其中，長短債倍數(shù)TOP3是龍湖集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外發(fā)展，分別為8.87倍、 8.11倍和5.41倍。

另外，旭輝控股集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、綠城中國、寶龍地產(chǎn)、萬科企業(yè)、中國金茂、碧桂園的長短債比超過3倍，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)較優(yōu)。

融資成本榜：首尾相差7倍

上半年，房企融資端正在向兩處傾斜。其一，是向境內(nèi)傾斜?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022上半年境內(nèi)債權(quán)的融資占比達(dá)到69%，相比2021年提高20個(gè)百分點(diǎn)；其二，是向優(yōu)質(zhì)房企傾斜。國央企成為融資主力之外，部分財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營房企也被“關(guān)照”。

不過，大多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，44家內(nèi)房股平均融資成本的均值為5.55%。其中，九龍倉置業(yè)、嘉華國際的平均融資成本低于2%，而上海證大、天譽(yù)置業(yè)的平均融資成本高于10%，首尾相差近7倍。

榜單顯示，共11家內(nèi)房股平均融資成本低于4%，他們是九龍倉置業(yè)、嘉華國際、中渝置地、深圳控股、中國海外發(fā)展、五礦地產(chǎn)、中國金茂、華潤置地、大悅城地產(chǎn)、中國海外宏洋集團(tuán)、龍湖集團(tuán)，國央企超過半數(shù)。

其中，中國金茂、龍湖集團(tuán)等平均融資成本創(chuàng)歷史新低，華潤置地發(fā)行的3年期10億公司債，票面利率僅2.6%，創(chuàng)下2021年以來境內(nèi)公司債利率新低。

與往年一樣，央企地產(chǎn)商具備明顯的融資優(yōu)勢。目前內(nèi)房股中8家央企的平均融資成本為3.87%，較期初平均下滑11個(gè)基點(diǎn)。

除此之外，民營房企美的置業(yè)、旭輝控股集團(tuán)等平均融資成本低于5%。今年5 月，五家企業(yè)被上交所選定為“示范”民營房企，采用信用保護(hù)工具融資，包括碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股(601155)。目前上述五家房企均已完成相關(guān)債券的發(fā)行，發(fā)行利率在3.5%-6.5%之間。

與2021年相比，榜單中有24家房企平均融資成本下降，大唐集團(tuán)控股、北京北辰實(shí)業(yè)股份、朗詩綠色管理下降超50個(gè)基點(diǎn)；銀城國際控股、越秀地產(chǎn)、金輝控股、雅居樂集團(tuán)等8家房企下降超30個(gè)基點(diǎn)；綠城中國、旭輝控股集團(tuán)、中國海外發(fā)展等11家房企下降超10個(gè)基點(diǎn)。

與此同時(shí)，有15家房企平均融資成本上升，中駿集團(tuán)控股、禹洲集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)上升超30個(gè)基點(diǎn)。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓榜：舍“子”還債

上半年，為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，多家房企通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的方式積極回籠資金，補(bǔ)充流動(dòng)性。有些通過轉(zhuǎn)讓收益成功扭虧，有些則扛著虧損轉(zhuǎn)讓的壓力，只為快速變現(xiàn)。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，共29家內(nèi)房股在中報(bào)里披露了資產(chǎn)出售相關(guān)數(shù)據(jù)，包括出售子公司、聯(lián)營公司、合營公司的收益。我們通過這筆收益占稅前利潤的比例，大致推測資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)房企當(dāng)期業(yè)績的影響。

據(jù)榜單，雅居樂集團(tuán)通過出售資產(chǎn)的收益達(dá)到24.17億元，占稅前利潤的39.97%。其中，出售子公司的收益達(dá)到13.76億元，出售聯(lián)營、合營公司收益達(dá)到10.41億元。

2021年，雅居樂處置了總代價(jià)123億元的資產(chǎn)，包括酒店、商場、售樓部、小區(qū)商業(yè)配套等非核心物業(yè)。今年上半年，雅居樂的資產(chǎn)出售正在加速。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1月份，雅居樂拋售其在廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目持有的26.66%股權(quán)予中海地產(chǎn)，交易對(duì)價(jià)18.4億元；以總價(jià)11.29億元向海螺創(chuàng)業(yè)出售旗下五家項(xiàng)目公司的股權(quán)。4月份，6.62億元出售旗下湖南惠明環(huán)?？萍加邢薰?0%的股權(quán)；還將海南清水灣不到2%的開發(fā)權(quán)益出讓給了朱榮斌幕后的基金公司；6月，又將旗下重慶雅錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給首金新創(chuàng)（北京）置業(yè)，交易對(duì)價(jià)7.64億元。

除雅居樂之外，上半年出售資產(chǎn)獲得正收益的房企還有19家，其中5家收益超過1億元，包括萬科企業(yè)、禹洲集團(tuán)、祥生控股集團(tuán)、中梁控股、弘陽地產(chǎn)。

這19家房企中，正榮地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)、祥生控股集團(tuán)4家房企發(fā)生稅前虧損，但他們通過處置資產(chǎn)獲得的收益，有效的降低了凈虧損程度，也及時(shí)補(bǔ)充了流動(dòng)性。

比如，祥生控股出售浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司23.8095%股權(quán)，該公司主要持有諸暨市保健及養(yǎng)老中心資產(chǎn)；以及出售杭州濱拓企業(yè)管理有限公司51%股權(quán)、臨海紫元銀通置業(yè)有限公司58.5%股權(quán)和湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)，標(biāo)的公司分別對(duì)應(yīng)持有杭州市西湖區(qū)、臺(tái)州塘里村與嘉興項(xiàng)目，上述轉(zhuǎn)讓總回籠資金近12億元。

從對(duì)業(yè)績的貢獻(xiàn)來看，弘陽地產(chǎn)獲得處置資產(chǎn)收益1.43億元，是期內(nèi)稅前利潤的1.76倍；禹洲集團(tuán)獲得處置資產(chǎn)收益4.81億元，占期內(nèi)稅前利潤的65.92%，還有大唐集團(tuán)控股、雅居樂集團(tuán)、富力地產(chǎn)、萬科海外，該占比超過30%。

還有一類房企，他們扛著虧損轉(zhuǎn)讓的壓力，只為快速變現(xiàn)，包括富力地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、佳源國際控股、路勁等。

據(jù)了解，上半年出售資產(chǎn)的房企并不止上述29家，部分房企因未在中報(bào)里披露相關(guān)數(shù)據(jù)，故未入榜。

比如融信中國，2月份，其將間接非全資附屬公司寧波海亮房地產(chǎn)55%股權(quán)出售給浙江貝澤集團(tuán)，代價(jià)為4.21億元。

融信中國在中報(bào)中披露，“其他收益”的有關(guān)變動(dòng)主要是由于出售附屬公司所造成的虧損。不過，并未詳細(xì)披露具體虧損數(shù)額。

業(yè)績潛力榜：預(yù)售是營收3倍

上半年，地產(chǎn)行業(yè)遭遇業(yè)績滑坡，近六成房企營收同比“縮水”，最大降幅超過90%。下行周期中，哪些房企有望企穩(wěn)反彈？或許，有一個(gè)指標(biāo)可以參考。

合同負(fù)債主要為預(yù)售樓款，這些已售未結(jié)轉(zhuǎn)的資源是房企業(yè)績的“糧倉”。當(dāng)合同負(fù)債越高、合同負(fù)債與營收的倍數(shù)越高，房企未來的業(yè)績潛力越大。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，共70家內(nèi)房股披露合同負(fù)債（或預(yù)售樓款）數(shù)據(jù)，累計(jì)金額4.14萬億，是營收總數(shù)的3.11倍。

其中，碧桂園以7319.22億元居首，萬科企業(yè)以5876.06億元排名第二。華潤置地、新城發(fā)展合同負(fù)債超過2000億元，建發(fā)國際集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城中國、中梁控股、美的置業(yè)的合同負(fù)債超過1000億元。

從增速來看，相較于去年末，34家房企合同負(fù)債有所增長，占比接近一半。綠景中國地產(chǎn)合同負(fù)債增幅達(dá)到79.19%，位列第一；上置集團(tuán)、景業(yè)名邦集團(tuán)合同負(fù)債增幅在50%左右。建發(fā)國際集團(tuán)、上坤地產(chǎn)、時(shí)代中國控股、合生創(chuàng)展集團(tuán)等合同負(fù)債增幅在20%以上。

另外，35家房企合同負(fù)債較去年末下跌，湯臣集團(tuán)、萊蒙國際、上海證大跌幅超過70%。

從合同負(fù)債與營收的倍數(shù)關(guān)系來看，70家內(nèi)房股中，上坤地產(chǎn)、匯景控股、大發(fā)地產(chǎn)位居前三，不過主要原因?yàn)槿曳科螽?dāng)期營收同步大幅縮水超過80%。

恒盛地產(chǎn)在營收水平穩(wěn)定的情況下，合同負(fù)債是當(dāng)期營收的27.7倍，綠地香港、建發(fā)國際集團(tuán)該值超過10倍，這些房企未來業(yè)績更有想象空間。

嘉華國際、深圳控股、SOHO中國、上海證大等10家房企該值不足1倍。

TOP30房企：凈利率均值0.33%

以2021年銷售規(guī)模為基準(zhǔn)，剔除延發(fā)中報(bào)房企和非上市房企，TOP30上市房企（包含A股和H股）上半年創(chuàng)收15230.79億元，較去年同期縮水11.7%；歸母凈利潤累計(jì)達(dá)到574.85億元，有10家房企虧損，占比1/3。

據(jù)榜單，上半年共5家房企營收超過千億，他們是萬科A、綠地控股(600606)、碧桂園、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展，萬科以2069.16億元奪魁。

營收增幅TOP5分別是建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、龍湖集團(tuán)、招商蛇口(001979)、越秀地產(chǎn)。

建發(fā)國際營收同比增長90.81%，位列第一。綠城中國、龍湖集團(tuán)營收增幅超過50%。而首開股份(600376)、陽光城(000671)、榮盛發(fā)展(002146)、富力地產(chǎn)等營收跌幅超過50%。

上半年，共4家房企歸母凈利潤超過百億，中國海外發(fā)展以167.43億元蟬聯(lián)“利潤王”寶座。萬科A，保利發(fā)展，華潤置地歸母凈利潤分別為122.23億元、108.26億元、106.03億元。

TOP30房企中，僅7家房企實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤同比增長，包括建發(fā)國際集團(tuán)、萬科A、華發(fā)股份(600325)、金地集團(tuán)(600383)、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)(002244)、龍湖集團(tuán)。

其中，建發(fā)國際集團(tuán)是唯一一家實(shí)現(xiàn)歸母凈利翻倍的房企，萬科A、華發(fā)股份增幅在10%左右，金地集團(tuán)、保利發(fā)展增幅均在5%之上。

上半年，融信中國、陽光城、正榮地產(chǎn)、榮盛發(fā)展虧損均超過20億元，富力地產(chǎn)墊底，當(dāng)期虧損69.20億元。受此影響，TOP30房企凈利率均值僅為0.33%。

TOP30房企中，僅8家房企凈利率在10%以上，包括華潤置地、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、中國金茂、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)。

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