在市場中，3房戶型，絕對是稱霸市場的戶型。

我從來不瞎吹，有數(shù)據(jù)佐證。

根據(jù)樂有家的統(tǒng)計(jì)，深圳今年上半年成交的二手住宅中，3房戶型占比為35%。

(資料圖)

廣州3房戶型的成交占比更高，達(dá)到47%。

大家傳統(tǒng)意義上理解做3房的面積段，一般是要80-100㎡。

畢竟這種面積段，基本能兼顧實(shí)用和基本的舒適了，甚至有些超絕版戶型，還能在“偷面積”之下，做出個(gè)4房來。

尤其有一種3房，一直受到剛需和投資的哄搶，那就是89㎡的3房，因?yàn)閷?shí)用性強(qiáng)、稅費(fèi)低，開發(fā)商也很喜歡做這個(gè)面積段的3房。

但如果你在北上廣深，尤其是深圳和上海，你會發(fā)現(xiàn)有一種比89㎡更極致的3房戶型——

79㎡的3房。

標(biāo)準(zhǔn)的79㎡三房

如果90㎡以下的房子做三房，就可以被稱作小三房，那么這種79㎡以下的三房，當(dāng)之無愧的極致小3房。

雖然很多人會認(rèn)為這樣的極致小3房根本問題多多，比如：

面積太小、3房太擁擠、居住感不夠好......

但，我想但凡你有錢，有得選，你都不會選，可成年人哪有那么多選擇。

所以對于這種小3房，我的態(tài)度倒很明確：

如果你是剛需、剛好缺錢、剛好需要3房，那這種極致小3房，完全可以買。

但是，我不無腦鼓吹79㎡以下的小3房，相反，我認(rèn)為買這樣的極致小3房，更容易踩坑。

要想避坑，一定要注意下面幾個(gè)問題。

買這種小面積3房，實(shí)用率是王道。

要知道，買房子，光看房產(chǎn)證上的建筑面積多少?zèng)]有意義，因?yàn)槟侵魂P(guān)系到最后的總價(jià)，真正要看戶型的質(zhì)量如何，得看實(shí)用率。

所以，不要從一開始就排斥小戶型的3房，小面積不要緊，如果有高實(shí)用率，足以彌補(bǔ)面積小的缺陷。

過去很多極致的小3房戶型，大多都是高贈(zèng)送（偷面積），陽臺送一半面積，飄窗全贈(zèng)送，甚至還有一些是直接送一個(gè)房間。這些戶型的實(shí)用率往往能夠超過100%。

像我之前在前海看過的漢京確悅，就有不少小面積做3房的房源，無一例外，全是高贈(zèng)送，實(shí)用率超高。

漢京確悅78㎡三房戶型

比如上圖漢京確悅現(xiàn)在還在賣的一套78㎡的三房，建面說是78㎡，但實(shí)際套內(nèi)面積達(dá)到80.6㎡，實(shí)用率超過100%。

戶型方正，3房2衛(wèi)而且3間房的面積都不小，居住也完全不擁擠。

漢京確悅61㎡3房戶型

另一套61㎡的房源做3房，實(shí)際套內(nèi)面積65.6㎡，實(shí)用率達(dá)到107%，從上圖標(biāo)尺也看得出，每個(gè)房價(jià)都不小，尤其主臥，竟然還能做到15.3㎡，比100㎡的3房主臥可能都大！

所以買小戶型的房子，關(guān)鍵不是看建筑面積，而是看實(shí)用面積。

但自從禁止偷面積之后，多數(shù)2015年以后的次新房以及現(xiàn)在的新房，實(shí)用率都不高，普遍也就70-80%之間，甚至85%的實(shí)用率都算非常高的了。

以至于現(xiàn)在有一種現(xiàn)象，大家拋開樓齡，往往會遇到一種情況：

87㎡的3房，實(shí)用面積可能只有70㎡；

而一個(gè)77㎡的3房，實(shí)用面積可能也有70㎡。

我在貝殼找房上隨便找了一套次新樓盤的84㎡3房戶型，計(jì)算了一下，套內(nèi)面積只有67㎡，實(shí)用率只在80%左右，和前面那套61㎡的極致小3房套內(nèi)面積差不多。

84㎡三房戶型

所以說，如果真的有高實(shí)用率的極致小3房，使用面積很多時(shí)候并不會比那些面積更大的3房差。

想買小戶型3房的人，如果不是有錢人，在有限的預(yù)算下，花錢買更高實(shí)用率的三房，性價(jià)比肯定會更高。

第二，重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)房間的“質(zhì)量”。

面積小，還要做3房，同時(shí)還得保留必要的客廳、廚房、衛(wèi)生間這些功能性的空間，這就意味著房子很難在功能齊全和舒適性上保持平衡。

因此，極致小3房戶型中，3個(gè)房間往往會很緊湊甚至是變形。

在這個(gè)背景下買小3房，就一定要關(guān)注3房的質(zhì)量，尤其是最大的房間和最小的房間。

具體如何從房間的角度判斷能不能買，我給大家兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

第一，看三個(gè)房間之間面積差距是否過大，每個(gè)房間的面積差最好不超過5㎡。

第二，小房間是否稱得上是一個(gè)合格的房間，最小房價(jià)起碼有5㎡。

在緊湊的戶型中，如果主人房的房間過大，必然會擠壓其他區(qū)域的空間，相對而言，極致小3房戶型中，主人房的面積下限最好在8-9㎡左右，在這個(gè)面積段，基本能夠維持舒適性和實(shí)用性之間的平衡。

大房間過大，很多時(shí)候，被犧牲的往往是小房間，小房間的空間不夠，最后就承擔(dān)不了房間的功能。

比如下面這套69㎡的小3房，就完完全全踩中了兩個(gè)雷區(qū)。

首先是大房間面積能到11.5㎡，而那個(gè)小房間的面積只有2.5㎡，差異非常大，整體分布不合理。

69㎡三房戶型

其次，小房間這么小，床肯定放不下，還沒窗，最多就是個(gè)儲物間，連書房都做不了。所謂三房，其實(shí)就只是一個(gè)2+1的偽3房。

這一類偽3房，硬傷不少。

第一，它不匹配那些真有三房需求的購房者，如果買了，這些人短期內(nèi)置換到更大三房的需求會比較迫切。

論實(shí)用性，這類房子其實(shí)和兩房的功能基本一樣，就是多了個(gè)很小的房間，實(shí)用性不強(qiáng)；

論舒適性，比純粹的2房差，未來轉(zhuǎn)手，偽3房戶型肯定不比那些純粹的兩房戶型更好。

偽3房，實(shí)質(zhì)上就是為了3房而3房，如果你是沖著3房買，勸你不要碰這種房子。

買極致的小3房，戶型不是唯一的參考，還要看房子所在的小區(qū)品質(zhì)。

為什么著重說這一點(diǎn)，是因?yàn)槎鄶?shù)極致小3房所在的小區(qū)，往往有兩個(gè)特點(diǎn)。

（1）樓齡偏老

（2）位于老舊城區(qū)

出現(xiàn)這些特點(diǎn)的原因有兩個(gè)，第一個(gè)原因是因?yàn)橐郧爱a(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念比較混亂；另一個(gè)原因是過去政策不嚴(yán)格，偷面積現(xiàn)象比較多，形成了不少極致小3房。

而過去十年，隨著各個(gè)地方相繼出臺了防止偷面積的政策，偷面積鉆空子的空間其實(shí)是越來越小。

以深圳為例，早在2012年，深圳就出臺了《關(guān)于建筑設(shè)計(jì)審查有關(guān)控制要求的通知》，禁止開發(fā)商"偷面積"。

深圳2012年之后建設(shè)的樓盤，高實(shí)用率的房子越來越少，也少有極致的小3房。

所以當(dāng)下在市場上出現(xiàn)的極致小3房，基本都是在老小區(qū)，而不少老小區(qū)，尤其是在大城市，很多都集中在老的中心城區(qū)，比如深圳的羅湖、福田，廣州的越秀、荔灣。

這一些老小區(qū)，很多自帶硬傷，高梯戶比、樓梯房、無花園、少車位，品質(zhì)參差不齊......

如果你要買的小戶型房子所在的老小區(qū)品質(zhì)實(shí)在太差，就要小心了，因?yàn)榧幢氵@個(gè)房子的戶型再好，未來房子的轉(zhuǎn)手難度也很大。

當(dāng)然，即便是樓齡稍微新一點(diǎn)的小區(qū)，也要留意小區(qū)的品質(zhì)。

比如前面介紹戶型時(shí)提到的前海漢京確悅，是2010年后的樓盤，小區(qū)的戶型性價(jià)比也很高，但是小區(qū)的花園很小，而且靠近月亮灣大道主干道，非常吵。

所以無論新舊、無論戶型實(shí)用率是否夠大，只要小區(qū)品質(zhì)不行，聽我的，不要碰。

最后總結(jié)一下，買79㎡以下的極致小3房要關(guān)注下面幾點(diǎn)：

1.戶型實(shí)用率高不高

2.大房間的空間是否足夠，小房間是否雞肋

3.房子所在小區(qū)的品質(zhì)

當(dāng)你缺乏資金又想要一套3房時(shí)，如果能夠遇到一套滿足上述3個(gè)條件的極致小3房戶型，別猶豫，可以拿下了！

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以上為正文，來自灣區(qū)區(qū)長

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