全球?qū)崟r：先還后貸，河南洛陽擬推行個人房貸商轉(zhuǎn)公政策

藍鯨財經(jīng)
2022-09-24 07:56:25

藍鯨財經(jīng)獲悉，為減輕繳存職工家庭購買自住住房貸款利息支出和生活壓力，9月21日，河南省洛陽市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于公開征求〈洛陽市商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款管理辦法（征求意見稿）〉意見的公告》，擬采取先還后貸的方式，推行個人房貸商轉(zhuǎn)公政策。

專家：商轉(zhuǎn)公的基本前提是先還后貸

【資料圖】

《征求意見稿》指出，商貸是指具有完全民事行為能力的自然人購買自住住房時，以其所購住房為抵押而向銀行申請的商業(yè)性個人住房貸款（不包含住房公積金和商業(yè)組合貸款、住房公積金轉(zhuǎn)商業(yè)貼息貸款）。而商貸轉(zhuǎn)公積金貸款是指符合公積金貸款條件的職工，向洛陽市住房公積金管理中心申請將尚未結(jié)清且已辦妥房屋所有權(quán)證的商業(yè)性個人住房貸款（商貸）轉(zhuǎn)為住房公積金個人住房貸款（公積金貸款）。

根據(jù)公告，商貸轉(zhuǎn)公積金貸款采取先還后貸的方式予以辦理。即已辦理商貸的職工向中心申請商貸轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意后，職工以自籌資金還清商貸并辦理相關(guān)手續(xù)后，中心再發(fā)放商貸轉(zhuǎn)公積金貸款。

商貸轉(zhuǎn)公積金貸款額度按洛陽市現(xiàn)行公積金貸款額度計算方式計算，且申請額度不得超出商貸剩余本金（取千元以上整數(shù)）；期限按洛陽市現(xiàn)行公積金貸款政策執(zhí)行，且商貸已還款期限與商貸轉(zhuǎn)公積金貸款期限之和，商品房不得超過30年，二手房不得超過20年。

整體來看，“商轉(zhuǎn)公”的業(yè)務(wù)規(guī)模并非不受限制?！墩髑笠庖姼濉分忻鞔_，商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)應(yīng)當實行額度管理的原則予以開展。具體額度為：每年年初根據(jù)年度資金使用計劃的30%份額均分至每月，按月進行業(yè)務(wù)受理，當月額度使用完畢后，輪候至下月受理；當月額度節(jié)余資金，自動順延至下月累計使用。當個貸率連續(xù)三個月低于 85%（含）或資金充足時，中心可視情調(diào)整或取消額度管理。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，商轉(zhuǎn)公的基本前提是先還后貸，換言之，購房者需要先把商業(yè)銀行的貸款還清，然后再去申請更低利率的公積金貸款。此外，此類業(yè)務(wù)是否開展和個貸率或公積金資金池的充裕度有關(guān)，這也要求購房者密切了解公積金貸款資金池狀況，積極獲得政策的支持。

此前曾調(diào)整住房信貸政策

對于洛陽來說，商轉(zhuǎn)公政策的提出并不是該地首次打開“因城施策”政策工具箱。

據(jù)今年4月發(fā)布的《洛陽市促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，5月1日起，洛陽市提高公積金貸款額度，個人最高貸款金額調(diào)整為55萬元，夫妻雙方、青年人才最高貸款金額調(diào)整為65萬元；加大對第二套使用公積金貸款購買改善性住房的支持力度，二手房公積金貸款最低首付比例不再設(shè)置房齡年限范圍，統(tǒng)一按照20%執(zhí)行。

同時，加大住房融資信貸支持。引導(dǎo)銀行金融機構(gòu)合理確定商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付比例為20%；對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套貸款政策；對擁有一套住房且未結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付比例為30%。

此外，《措施》還提出執(zhí)行差別化住房信貸政策。加大個人住房貸款投放力度，促進貸款利率適當下行；鼓勵開發(fā)針對“新市民”住房按揭貸款產(chǎn)品，靈活設(shè)置準入門檻、信用評級、擔(dān)保方式、貸款額度等條件，促進貸款利率適當下行；對區(qū)域優(yōu)勢明顯的二手房貸款房齡調(diào)整為30年以內(nèi)；支持開展法拍房按揭貸款業(yè)務(wù)。

然而受限于整體偏弱的市場預(yù)期，部分政策對需求端的影響程度仍待考量。

中指研究院此前發(fā)布的百城住宅數(shù)據(jù)顯示，8月，共有53個城市的新建住宅及二手住宅價格環(huán)比下跌，較上月增加14個，其中就包含洛陽、淮安、哈爾濱、昆明等城市。整體來看，各梯隊城市市場表現(xiàn)分化加劇，核心一二線城市樓市保持較強韌性，三四線城市雖不斷出臺樓市寬松政策，但市場運行仍存在一定壓力。

在業(yè)內(nèi)人士看來，市場信心修復(fù)是一個長期的過程。隨著政策環(huán)境的不斷改善，各城市的穩(wěn)樓市政策力度仍將持續(xù)加大。

標簽：公積金貸款個人住房貸款

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