地產(chǎn)財(cái)富會(huì)

業(yè)主半價(jià)賣房遭堵門

政策放寬房企說(shuō)“泛不起水花”

【資料圖】

半路殺出的程咬金們還要求必須全款

一個(gè)個(gè)咋都不按套路出牌呢？

2022-9-23

秋分已至，晝夜均分，陰陽(yáng)協(xié)調(diào)。

今天是一年中最平衡的一天。

但廣州樓市的某種平衡，卻在最近一番又一番的博弈中，迎來(lái)新考驗(yàn)。

業(yè)主半價(jià)賣房

遭鄰居堵門討說(shuō)法

前不久，位于廣州增城區(qū)的保利中航城二期項(xiàng)目的業(yè)主黃先生決定不等了，在堅(jiān)持一年后，他狠心將房?jī)r(jià)一次性降到位，鐵了心要出手手上的四套房源。

其96平方米的一套復(fù)式三居房子，在二手房平臺(tái)上掛牌總價(jià)是123萬(wàn)，單價(jià)1.28萬(wàn)/平方米，遠(yuǎn)低于其購(gòu)買價(jià)近2萬(wàn)元/平方米，相比于此前該項(xiàng)目的售價(jià)2.5萬(wàn)—3萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格近乎腰斬。

保利中航城二期在貝殼掛牌的部分房源截圖

咱賣房就賣房，這位業(yè)主降價(jià)是幾個(gè)意思？

很快，小區(qū)的其他多位業(yè)主跑來(lái)堵門討要說(shuō)法：

“黃先生行為嚴(yán)重干擾了小區(qū)的成交價(jià)格，與業(yè)主們投資升值的出發(fā)點(diǎn)不符?！?/strong>

同是“炒房”淪落人，何苦為難自己人？

黃先生也很無(wú)奈，手上一摞房本，又趕上環(huán)境不好，資金鏈點(diǎn)吃緊，只得拋掉一些房產(chǎn)來(lái)回籠資金。

壁虎在遇到危險(xiǎn)的時(shí)候知道斷尾，人在遇到危險(xiǎn)的時(shí)候要懂得割肉。

隨后，買家按要求付的全款，這套房子以113萬(wàn)成交，折合單價(jià)僅有1.17萬(wàn)/平方米。

黃先生也以一己之力刷新了中航城二期二手房成交最低單價(jià)。

當(dāng)天前后，他一共賣掉了四套房。

除了賣掉保利中航城二期的兩套房子之外，黃先生還以100萬(wàn)元出頭的價(jià)格，賣掉了附近小區(qū)的兩套房子。

有人算了下：

4套房，虧了200多萬(wàn)。

虧錢就夠扎心了，但萬(wàn)萬(wàn)沒想到——

這年頭賣房，業(yè)主還要同鄰居博弈。

漲不動(dòng)、賣不動(dòng)

房企對(duì)政策放寬無(wú)感

除了業(yè)主和鄰居的博弈，廣州樓市還面臨著新一輪政策和市場(chǎng)的博弈。

幾天前，有消息傳出：

廣州或?qū)π聵潜P備案價(jià)政策進(jìn)行調(diào)整,即“一房一價(jià)”由原來(lái)按樓棟限價(jià)浮動(dòng)線從上下限6%,調(diào)整至上限10%和下限20%,總體價(jià)格可控幅度增至30%。

有本地開發(fā)商說(shuō)，已收到相關(guān)消息。

此次限價(jià)上線微調(diào)，下限調(diào)整幅度明顯更大，直接放寬到20%，如果消息為真，這傳遞了什么信號(hào)呢？

在地產(chǎn)財(cái)富會(huì)看來(lái)至少傳遞了兩個(gè)信號(hào)：

第一是漲不動(dòng)，第二是賣不動(dòng)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的《70城房?jī)r(jià)指數(shù)》報(bào)告：

廣州房?jī)r(jià)漲價(jià)峰值出現(xiàn)在2021年4月到2021年8月，同比漲幅達(dá)到10個(gè)百分點(diǎn)左右；隨后漲幅一路收窄，8月份已經(jīng)降至0.3個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這早已超過(guò)虧損點(diǎn)了，僅前期交易所產(chǎn)生的契稅和利息就已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)賬面漲幅。

重要的是，廣州樓市在8月遭遇首次新房房?jī)r(jià)和二手房房?jī)r(jià)同時(shí)下跌。

8月份廣州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，較上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

雖然跌幅不大，但至少意味著，廣州房?jī)r(jià)已經(jīng)轉(zhuǎn)為了明跌。

所以，即便這次10%的限價(jià)上限看看就好，市場(chǎng)房?jī)r(jià)很難有這個(gè)漲幅了，準(zhǔn)確說(shuō)廣州的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲不動(dòng)了。

過(guò)去漲價(jià)去庫(kù)存，但現(xiàn)在，作為一線城市的廣州，不僅漲不動(dòng)，還陷入賣不動(dòng)的尷尬處境。

今年前8月，廣州一手住宅僅成交49608套，同比大降31.6%。從單月成交同比角度看，除6月份一手成交出現(xiàn)同比“超車”外，今年有7個(gè)月份均處在同比下跌的狀態(tài)。

進(jìn)入9月這種情況并沒有好轉(zhuǎn)。盡管廣州樓市今年中秋假期各種促銷，甚至在8月還下調(diào)落戶門檻，本科學(xué)歷、社保在保即可落戶，但現(xiàn)實(shí)的成交量仍十分慘淡。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，廣州2022年中秋假期（9月10日-9月12日）新建商品住宅共成交4萬(wàn)平，成交面積較上年中秋假期（9月19日-9月21日）下降了56%，是四大一線城市中同比降幅最大的。

現(xiàn)在廣州樓市去化有多難，看一看房企今年1-8月在廣州的銷售數(shù)據(jù)最為直觀。

2022年1-8月，廣州房企銷售業(yè)績(jī)超百億的僅有越秀、保利、萬(wàn)科、時(shí)代中國(guó)4家，而2021年1-8月，銷售額超百億房企達(dá)9家。

房企在營(yíng)銷策略上的變化也能側(cè)面反應(yīng)廣州樓市的艱難。

過(guò)去，廣州一般只有非核心板塊的非標(biāo)桿樓盤，因?yàn)槲恢貌缓茫a(chǎn)品不行，去化差，為了能出貨回籠資金，才會(huì)開渠道。

但現(xiàn)在，那些位置好的，產(chǎn)品好的，不愁賣的網(wǎng)紅盤，也紛紛不惜成本下場(chǎng)搶客。

比如保利天匯和天河壹品，雖然產(chǎn)品位置都不差，也開過(guò)一段時(shí)間的渠道。還有今年的萬(wàn)科城市之光，這個(gè)黃埔樓市當(dāng)之無(wú)愧的帶頭大哥，最近也把渠道給開了。

強(qiáng)如保利、萬(wàn)科這類頭部房企、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都頂不住廣州樓市暴擊，更別說(shuō)其他房企和一些競(jìng)爭(zhēng)力本身就差的項(xiàng)目了。

另外，廣州樓市的庫(kù)存和去化也不容樂(lè)觀。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至8月末，廣州全市廣義庫(kù)存超5000萬(wàn)平方米，在四個(gè)一線城市中同樣居首，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

所以政策把限跌下限調(diào)整為20%，本質(zhì)上是政策跟市場(chǎng)博弈的結(jié)果：

很大程度上是因?yàn)檎娴馁u不動(dòng)了，政策必須“開口子”，而且在這個(gè)節(jié)點(diǎn)調(diào)整放寬限跌下限，能夠給足房企定價(jià)權(quán)，為接下來(lái)的“銀十”做鋪墊。

一位廣州房企負(fù)責(zé)營(yíng)銷的人士說(shuō)：

“今年的‘金九銀十’，不能說(shuō)沒有，應(yīng)該說(shuō)是泛不起水花。”

但最難的事是，明明前戲和鋪墊都做好了，但另一半的信心卻“萎”了。

歸根結(jié)底，廣州樓市政策和市場(chǎng)的博弈最終會(huì)取得什么結(jié)果，不僅要看政策空間和力度，還得看匹配度、顆粒度，怎么調(diào)動(dòng)房企和購(gòu)房人積極性，才是問(wèn)題的關(guān)鍵。

政策支持還在加碼

市場(chǎng)不按套路出牌

大自然的平衡之道是一種經(jīng)世致用的智慧，拿到樓市來(lái)用，這么多年來(lái)效果一直很好。

一直以來(lái)，廣州跟其他城市一樣，因城施策，有的放矢，整體追求平穩(wěn)平衡。

“全款往里走，三成不要堵門口”。去年，在廣州樓市曾掀起一波樓市熱，當(dāng)時(shí)很多房企還在挑客，甚至要求全款。

去年在不到半年的時(shí)間里面，廣州的二手房房?jī)r(jià)平均漲幅都在20%到30%之間，個(gè)別的小區(qū)房?jī)r(jià)漲幅更是超50%。

隨后，人才限購(gòu)，一二手限價(jià)，信貸收緊等政策接連出擊，購(gòu)房者、投資客的消費(fèi)積極性減弱，庫(kù)存去化周期被拉長(zhǎng)，開發(fā)商回款困難，火熱的樓市被死死拿捏住。

所以，廣州樓市現(xiàn)在降溫，也是因?yàn)槿ツ陱V州市場(chǎng)熱度太高了。

這也是為什么，短短一年時(shí)間，市場(chǎng)冰火兩重天，“黃先生們”加速賣房離場(chǎng)。

2021年，廣州二手房掛牌數(shù)量不過(guò)8-9萬(wàn)套左右，而截至8月初，該數(shù)據(jù)高達(dá)11.5萬(wàn)套。

此外，廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年7月，廣州業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)下跌至25%—30%區(qū)間，近七成盤源出現(xiàn)降價(jià)行為。

9月21日，人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式有關(guān)事宜的通知》。

核心是進(jìn)一步探索因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，讓二手房交易環(huán)節(jié)更快更便捷。

其實(shí)，還有一點(diǎn)是——提振具有風(fēng)向標(biāo)作用的二手房市場(chǎng)。

但現(xiàn)在不比過(guò)去，以前廣州樓市的冷熱平衡可能很容易用政策來(lái)調(diào)節(jié)；現(xiàn)在市場(chǎng)筑底，信心受挫，政策作用和威力大減，平衡的難度系數(shù)直線攀升，要花的代價(jià)精力是巨大且持久的。

況且，還有像黃先生這樣不僅賣得急，還要求必須全款的賣家來(lái)“砸盤”。

同時(shí)，需要各單位特別注意的是，您的鄰居正在火速趕往您的賣房現(xiàn)場(chǎng)。

哎！一個(gè)個(gè)咋都不按套路出牌呢？

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