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隨著各種階段性讓利政策的出臺(tái)，有利于促進(jìn)交易活躍。因此，有利于樓市交易的宏觀和微觀條件正在聚集，市場(chǎng)預(yù)期將得到有效扭轉(zhuǎn)。

近日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

可以執(zhí)行該政策的城市，主要是在2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，至少有23個(gè)城市符合條件。目前政策的階段性要求在2022年年底前執(zhí)行。

符合條件的23個(gè)城市屬于房地產(chǎn)交易疲軟、房?jī)r(jià)跌幅過(guò)大或持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的市場(chǎng)。今年以來(lái)，中國(guó)樓市調(diào)整與宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大相互影響，造成樓市持續(xù)疲軟。為了鼓勵(lì)剛需居民入市購(gòu)房，今年5年期以上LPR已下調(diào)3次，意在降低房貸利率，尤其是降低購(gòu)買首套房成本，驅(qū)動(dòng)剛需住房消費(fèi)。

除了刺激剛需購(gòu)房者的需求外，9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局也發(fā)布了支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策，對(duì)2022年10月1日至2023年12月31日期間出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例，退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。這項(xiàng)政策著眼于促進(jìn)改善型需求提升，改善型消費(fèi)能夠更好地促進(jìn)市場(chǎng)交易活躍。

這兩項(xiàng)分別針對(duì)剛性需求與改善型需求的刺激性政策，給市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)“交易機(jī)會(huì)窗口”，有利于提振市場(chǎng)交易行情，帶動(dòng)這些城市市場(chǎng)熱度回升，產(chǎn)生示范效應(yīng)，恢復(fù)市場(chǎng)信心與預(yù)期。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，中國(guó)屬于全球最為穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)體之一，目前地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期偏冷屬于非理性的狀態(tài)，中國(guó)樓市將會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的軌道，不等于房?jī)r(jià)會(huì)有劇烈的變動(dòng)，市場(chǎng)會(huì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的過(guò)程中得到有效的支撐。

在此之前，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹第五次全國(guó)金融工作會(huì)議要求的防范化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)工作進(jìn)展時(shí)表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。事實(shí)上，去年上半年國(guó)內(nèi)樓市還處于非理性的狀態(tài)，一些城市的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格過(guò)高，許多企業(yè)搶購(gòu)?fù)恋貙?dǎo)致多地“地王”頻出。而在樓市非理性發(fā)展受到抑制的同時(shí)，也出現(xiàn)了市場(chǎng)冷清的狀況。在房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，以及堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，需要積極穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，激發(fā)新的住房消費(fèi)需求，比如剛性需求與改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這是因?yàn)闃鞘姓Ｐ枨蟊环抢硇允袌?chǎng)預(yù)期所掩蓋了，這種狀況與非理性過(guò)熱一樣對(duì)市場(chǎng)的良性運(yùn)行不利，容易形成市場(chǎng)大起大落等弊端。房地產(chǎn)調(diào)控并非是打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，更不是不要房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是引導(dǎo)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，避免如“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的非理性預(yù)期導(dǎo)致過(guò)多投機(jī)性炒作，制造資產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)整過(guò)程中的短暫的動(dòng)蕩不代表長(zhǎng)久狀態(tài)，在利率不斷降低以及經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，房?jī)r(jià)將保持在合理區(qū)間運(yùn)行。

當(dāng)前，中國(guó)大部分城市不存在價(jià)格泡沫，投機(jī)性炒作也逐步退場(chǎng)，市場(chǎng)正在步入規(guī)范發(fā)展的軌道。在各地已經(jīng)嚴(yán)格實(shí)施“保交樓”政策的前提下，市場(chǎng)預(yù)期正在改善。隨著各種階段性讓利政策的出臺(tái)，有利于促進(jìn)交易活躍。因此，有利于樓市交易的宏觀和微觀條件正在聚集，市場(chǎng)預(yù)期將得到有效扭轉(zhuǎn)。

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