大寧板塊是這些年上海樓市中名氣與“前灘板塊”并駕齊驅(qū)的存在。前灘憑借它強(qiáng)勢的規(guī)劃和優(yōu)質(zhì)的教育資源聞名于上海購房者心中，而大寧則憑借其城市定位和高大上的小區(qū)品質(zhì)贏得購房者的青睞。

(資料圖)

自從大寧金茂府開始，再到華潤華發(fā)靜安府、融創(chuàng)靜安映，到最后的仁恒靜安世紀(jì)，每個(gè)盤入市都能夠被購房者短時(shí)間內(nèi)認(rèn)購而空。但無論新房怎么變，大寧的二手房市場乃至整個(gè)新靜安市場中有個(gè)小區(qū)一直以掛牌量成交量雙雙前3的地位存在，它就是1號線上海馬戲城上蓋的——新梅共和城。

這個(gè)小區(qū)被3個(gè)大型商業(yè)體（大寧音樂廣場、久光百貨、大寧商業(yè)中心）、5個(gè)企業(yè)園區(qū)（大寧中心廣場、珠江創(chuàng)意中心、電氣文通709媒體園區(qū)、大寧德必易園、東方環(huán)球企業(yè)園區(qū)）所包圍，再加上汶水路邊的大體量高新園區(qū)——市北高新(600604)園區(qū)，小區(qū)從來都不缺購房者和租房者。

而在以前，小區(qū)內(nèi)十分之一的房子都被二房東和租房平臺(tái)所把持，這也造成了小區(qū)內(nèi)租客成群、群租房泛濫，安全隱患成為小區(qū)內(nèi)最主要的隱形“炸彈”。

2017年曾因各種消防問題突出，新梅共和城小區(qū)被掛牌為市級督辦消防整治的小區(qū)。而如今在各方的共同努力下，隨著消防設(shè)施的完全修復(fù)，各項(xiàng)消防隱患的消除，去年年底，小區(qū)被成功“摘帽”。小區(qū)滿意度也在這兩年逐漸上升，達(dá)到了87%左右，成為了大寧片區(qū)內(nèi)滿意度比較高的小區(qū)之一。

在這背后離不開的是——業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、萬科物業(yè)的三駕馬車努力。業(yè)委會(huì)居委會(huì)在小區(qū)具體事情上表決并制定計(jì)劃，萬科物業(yè)通過強(qiáng)大的執(zhí)行力和溝通協(xié)調(diào)能力去將一個(gè)個(gè)事情落到實(shí)處。三駕馬車并駕齊驅(qū)，共同為業(yè)主提供一個(gè)美好安全的居住環(huán)境。

就新梅共和城的變化，我們克而瑞物管的記者采訪到了業(yè)委會(huì)葛主任，取經(jīng)新梅共和城業(yè)委會(huì)這些年做的事情。

安全隱患得以根除

在三年多前，在小區(qū)對著煙感報(bào)警器噴煙，報(bào)警器也沒有任何反應(yīng)。地下室常閉式防火門是敞開狀態(tài)，一旦發(fā)生突發(fā)火情，無法阻隔濃煙。業(yè)委會(huì)委員介紹說，當(dāng)時(shí)小區(qū)的消防設(shè)施年久失修，缺乏有效的維護(hù)保養(yǎng)，火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)就是“癱瘓”來形容。

2017年12月，小區(qū)消防系統(tǒng)被發(fā)現(xiàn)徹底癱瘓，為此，街道組織了專業(yè)的檢測單位進(jìn)行修復(fù)評估，并增加滅火設(shè)備，建設(shè)微型消防站，加強(qiáng)物業(yè)消防巡邏等措施。

2018年3月，一場小火，把地下室長期大量違規(guī)住人的問題暴露出來。為此，街道方面將地下室徹底進(jìn)行了集中清理，并裝門、上鎖，消除安全隱患。

在2019年第三屆業(yè)委會(huì)成立之后，街道相關(guān)職能部門、居民區(qū)黨總支、居委會(huì)等聯(lián)合行動(dòng)，當(dāng)年11月啟動(dòng)小區(qū)消防修復(fù)工程。此后新的物業(yè)公司萬科物業(yè)進(jìn)駐，小區(qū)規(guī)范日常管理走上正軌。

萬科物業(yè)將其數(shù)字化消防的概念帶入了新梅共和城，以智能化數(shù)字消防實(shí)現(xiàn)對消防設(shè)備的遠(yuǎn)程集中控制與管理，具有主動(dòng)告警、可視化遠(yuǎn)程確認(rèn)、工單推送、故障檢測等功能，節(jié)約人力，降低成本，從本質(zhì)上改變了新梅共和城消防問題。

小區(qū)內(nèi)車輛和非機(jī)動(dòng)車的有序管理

新梅共和城小區(qū)內(nèi)的車位不足、亂停車問題一直都是困擾業(yè)主的因素，針對這個(gè)因素，業(yè)委會(huì)實(shí)施了以下幾個(gè)舉措：

首先，《車輛管理辦法2020版》中的登記資格是在2019年12月單獨(dú)表決通過的方法上加以擴(kuò)充形成的，也就是俗稱的“三證合一”登記方法。立即生效由萬科物業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行落地。

其次，《車輛管理辦法2020版》規(guī)定了新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，除了第一輛業(yè)主地面停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變，其他的各類車輛都有變化。新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)于2020年7月1日起正式實(shí)施。在此之前，仍舊按照原先的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行作為過渡期。7月1日起即將執(zhí)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

最后，《車輛管理辦法2020版》明確了行車規(guī)范、停車規(guī)范和違規(guī)處理方法，并由萬科物業(yè)將管理辦法逐條細(xì)化后執(zhí)行落地。

特別注意：辦法中對于壓綠化的行為是嚴(yán)格管理的。具體條款——碾壓綠化帶的車輛，記入黑名單一次，物業(yè)可以直接鎖車，車輛駕駛?cè)诵枥U納500元/平方米的綠地破壞賠償費(fèi)（不足1平方米的按1平方米計(jì)算），該賠償費(fèi)納入公共收益。

至于非機(jī)動(dòng)車，隨著小區(qū)內(nèi)助動(dòng)車樓道充電問題的破解，業(yè)委會(huì)充分利用地庫資源，建成了10多個(gè)充電的非機(jī)動(dòng)車停車庫，可同時(shí)容納300多輛助動(dòng)車充電，有效覆蓋900輛車的充電管理，未來計(jì)劃再增加100-200輛車的充電管理。

今年5月1日起，上海將實(shí)行《上海市非機(jī)動(dòng)車安全管理?xiàng)l例》，其中就涉及規(guī)范非機(jī)動(dòng)車的充電行為，禁止在樓道充電，而新梅共和城的地下車庫非機(jī)動(dòng)車充電樁的安裝，在解決充電難的同時(shí)，也消除了電瓶車亂停和隨處充電等安全隱患，打造更安全的社區(qū)環(huán)境。

群租問題的改善和小區(qū)出入人員的把控

在上海，群租一共分為兩種，一個(gè)是二房東手上的隔斷群租，這是完全體的群租房；另一個(gè)是租房平臺(tái)的“擦邊球式”的群租，比如蛋殼。

在面對小區(qū)群租的時(shí)候，業(yè)委會(huì)一視同仁，無論是哪種群租，全部由萬科物業(yè)一家一戶地敲門取締，遇到不配合的租客進(jìn)行溝通，并且按照法律法規(guī)進(jìn)行勸退。

不僅如此，業(yè)委會(huì)頒布了一個(gè)舉措來幫助萬科物業(yè)完成小區(qū)內(nèi)群租情況的清理——一卡通服務(wù)。

一卡通指的是小區(qū)門禁、大樓門禁通過同一張卡來認(rèn)證，每家每戶配置3-5張卡，視家庭組成情況而定，若有任何人私配門禁卡，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，安全員有權(quán)沒收，并將該戶卡號全部拉入黑名單。不予重新辦理。

關(guān)于一卡通，很多人會(huì)想到，用人臉識別不是能夠更好的進(jìn)行，實(shí)則不然，業(yè)委會(huì)考慮到人臉識別的后端數(shù)據(jù)涉及業(yè)主的根本利益，數(shù)據(jù)源后續(xù)會(huì)流通到何方是個(gè)未知數(shù)，所以為了更好的保障業(yè)主的安全，新梅共和城采用了一卡通的智能服務(wù)。

萬科物業(yè)提供“黑貓”系列，通過科技設(shè)備的投入解決人行/車行出入口安全、秩序、訪客管理需求，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)監(jiān)控、出入口管理，并與工單任務(wù)平臺(tái)連通，以數(shù)據(jù)連接自動(dòng)觸發(fā)管理資源派發(fā)。崗?fù)こ鋈肟诓辉O(shè)固定人員，由遠(yuǎn)程監(jiān)控中心遠(yuǎn)程處理出入口事務(wù)及通行業(yè)務(wù)，真正做到了無盲區(qū)監(jiān)控。

除此之外，小區(qū)對于外來人口的進(jìn)入進(jìn)行了非常嚴(yán)格的排查。比如所有快遞外賣人員只能從南門（廣中西路1號門）進(jìn)出，北門將不允許快遞和外賣通行，并配合門崗安全員核實(shí)登記。

再比如所有外來中介人員進(jìn)入小區(qū)帶看時(shí)必須從南門（廣中西路1號門）進(jìn)入，在出入口時(shí)請配合門崗安全員進(jìn)行登記核實(shí)后方可進(jìn)入，每次帶看只能有一到二名中介人員進(jìn)入小區(qū)，沒有陪同客戶的外來中介人員禁止進(jìn)入本小區(qū)。為了保障小區(qū)的行車秩序，外來中介人員進(jìn)入本小區(qū)嚴(yán)禁騎行電瓶車。

萬科物業(yè)在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置了萬科樸鄰，為業(yè)主提供不動(dòng)產(chǎn)全生命周期服務(wù)，力爭做業(yè)主身邊的資產(chǎn)管家，以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房屋美居、社區(qū)資產(chǎn)為著力點(diǎn)，構(gòu)建房屋資產(chǎn)全周期服務(wù)，發(fā)現(xiàn)并提升房屋資產(chǎn)的真正價(jià)值，這樣也避免了外來中介進(jìn)出小區(qū)所帶來的隱藏不定因素。

這樣的出入準(zhǔn)則在上海的住宅小區(qū)中，至少有90%的小區(qū)是達(dá)不到的。

小區(qū)景觀的改善

小區(qū)內(nèi)部原本的植被沒人打理，小區(qū)內(nèi)的幾個(gè)噴泉常年沒水噴出，水系里全是浮萍，環(huán)境比較亂。

但是現(xiàn)階段，業(yè)委會(huì)對小區(qū)內(nèi)的景觀水系都更新了一遍，從更新方案到選材等全部由業(yè)委會(huì)實(shí)施敲定，最后由萬科物業(yè)的園藝團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行日常打理。

小區(qū)內(nèi)的業(yè)主對社區(qū)景觀的改善紛紛表達(dá)了認(rèn)可，“業(yè)委會(huì)和萬科物業(yè)對綠化的養(yǎng)護(hù)真的很上心，還會(huì)定期修剪，保證低樓層業(yè)主的采光，很貼心?！?/p>

小區(qū)內(nèi)幼兒園造成的問題

新梅共和城是一個(gè)“內(nèi)部自帶市一級示范幼兒園（芷江中路幼兒園廣中西路分園）”的小區(qū)，這個(gè)特點(diǎn)在整個(gè)上海的住宅小區(qū)中算是獨(dú)一份的。

但是這個(gè)幼兒園的生源不僅僅只有新梅共和城的業(yè)主小孩，還有周邊小區(qū)的孩子們。這樣也就造成了上學(xué)放學(xué)高峰期小區(qū)主干道的擁堵。

針對這個(gè)問題，業(yè)委會(huì)做了以下幾個(gè)動(dòng)作來緩解現(xiàn)狀：

1.在上學(xué)放學(xué)高峰期，安排小區(qū)內(nèi)部保安幫助幼兒園執(zhí)勤，來幫助交通疏導(dǎo)。園區(qū)的保安接送小孩，直接由小區(qū)保安接至家長的車輛上，這樣可以減少在主干道上的滯留時(shí)間。

2.在幼兒園的對面，小區(qū)空出2個(gè)車位，一旦主干道上停了接送車輛，空出的2個(gè)車位可以來維持正常的小區(qū)車輛行駛，這樣緩解了道路擁堵。用一個(gè)比喻來形容，就是在幼兒園的這個(gè)主干道，通過2個(gè)車位的空出，這一段道路由“雙車道”變成了“四車道”。

3.拓寬了幼兒園側(cè)門口的道路寬度，這樣兩個(gè)門的人流量可以分散開，不必集中在主干道上。

但是在這一系列的舉措落實(shí)以后，園區(qū)也在配合著小區(qū)業(yè)委會(huì)工作，逐漸加強(qiáng)了高峰期管理，形成了幼兒園和小區(qū)的共贏。

小區(qū)內(nèi)流浪貓、流浪狗的問題

流浪貓是每個(gè)小區(qū)都要面臨的問題，而這個(gè)問題是新梅共和城小區(qū)現(xiàn)階段主要問題之一。

小區(qū)內(nèi)的愛貓人士不定期的會(huì)對小區(qū)中的流浪貓進(jìn)行投喂，但是呢，沒有一個(gè)統(tǒng)一的喂貓點(diǎn)，貓糧和貓糧盆散落在小區(qū)各個(gè)角落。一旦不及時(shí)清理，貓糧變質(zhì)會(huì)對環(huán)境造成一定的困擾。

所以業(yè)委會(huì)認(rèn)為，在人道主義之下，聯(lián)合居委會(huì)一起做一個(gè)喂貓攻略，來統(tǒng)一整個(gè)新梅共和城的流浪貓投喂行為，在統(tǒng)一的攻略下，在內(nèi)部找出一個(gè)管理者，由管理者來統(tǒng)籌，什么時(shí)候喂貓、在哪里喂貓、喂貓的貓糧的量是多少、喂貓點(diǎn)的維護(hù)都要做出規(guī)范。

這個(gè)問題未來可以多加關(guān)注，或許新梅共和城的喂貓攻略會(huì)為整個(gè)上海的住宅小區(qū)帶來一個(gè)可行性的模板。

新梅共和城經(jīng)過這兩年的蛻變，二手價(jià)格逐漸從7萬+/平米漲到了10萬+/平米。小區(qū)環(huán)境變得更好了，小區(qū)變得更加安全規(guī)范了，房產(chǎn)價(jià)值也在不斷的提升。新梅共和城在業(yè)委會(huì)、居委會(huì)和萬科物業(yè)的帶領(lǐng)下走上了康莊大道。

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