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環(huán)球熱議:再說一次,這類房子別再無腦買入!

  • 大胡子看深圳 微信號
  • 2022-10-05 20:45:27

“大胡子說房”視頻號已經(jīng)推出,歡迎大家關(guān)注!

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有一種房子,處境越來越尷尬。


(資料圖片)

有明顯的優(yōu)點,地處市中心,配套方便,單價雖然不低,但勝在面積小,總價便宜,還有博拆遷暴擊的可能。

但更直觀的缺點是:樓齡太老,外立面太破,貸款還越來越難,居住也完全不舒適。

說到這,大家應(yīng)該知道我說的是什么房子?

對,老破小,今天這篇文章我想給大家說一說深圳的老破小。

前段時間我扒數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)還是很多拮據(jù)的剛需依然會選擇上車?yán)掀菩∽鳛槭滋追俊?/p>

但看完這篇文章,應(yīng)該有人會打消這個念頭。

老破小不能一棒子打死!

于是,這里我們將老破小依據(jù)投資價值分為有學(xué)區(qū)房的老破小和沒有學(xué)區(qū)房的老破小。

我們先來看沒有學(xué)區(qū)的老破小,也許這就是你的心理歷程。

在深圳打工許久的你,每年年初給自己定下的目標(biāo)就是新的一年努力奮斗在深圳有一個屬于自己的家。

終于,攢夠了錢的你拿著來之不易的首付到處奔波看房。

一邊感慨著深圳的房價殺人誅心一邊嘆息著這點錢不夠,幾番折騰下來,看房并不如意。

有一天,對財富增值心存焦慮的你,突然有天看到了野雞網(wǎng)站流出的房產(chǎn)投資秘籍。

壓縮包還得要帶解壓密碼,密碼還得再掃公眾號回復(fù)那種。

你看完心動了。

你看著攻略,老破小如何買進(jìn),

你想著交通還算方便,裝修成北歐小清新,非常小資。

同時他還拋出過往案例里的增值空間,利潤漲幅,以后還可以賣出置換改善型。

甚至可以博拆遷,一夜暴富不再是夢。

看著你人間清醒,躍躍欲試,攻略加持,那是熱血澎湃。

然而事實呢?

動輒20年以上的樓齡,貸款困難,還很容易砸自己手里,當(dāng)接盤俠。

首先,老破小越來越難貸款了,目前有很多城市都已經(jīng)有所行動了

鄭州,有銀行通知只接受房齡15年以內(nèi)的二手房貸款;

濟(jì)南,過去一些老破小都還接受貸款,但現(xiàn)在高齡房源幾乎全面拒貸;

西安,房齡超20年的房子開始停貸,后續(xù)不排除有升級可能;

沈陽,有銀行透露二環(huán)以內(nèi)房屋房齡不得超過20年,二環(huán)以外房齡不得超過15年。

而不能貸款的房子,意味著不能使用杠桿,站在房產(chǎn)投資來說,價值非常低。

假設(shè)是1998年的老房子,即使是你入手的時候貸了30年,住了幾年你想換了想要改善了。

樓齡越來越舊,接盤的不一定還可以再貸到30年了,那這樣的購房壓力,還會有人接盤嗎?

其次,老破小最大問題,當(dāng)然還是居住體驗非常糟糕。

靚麗的大樓在光籌交錯之間,有一排排令人遺忘的老破小住宅。

隨著CBD的成熟,第一任業(yè)主早已完成財富增值離場而去。

昔日的溫馨小家變成了今日健身房教練按摩場所的宿舍樓。

基本沒有物業(yè)服務(wù),小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境堪憂,除了有人收走每天堆積的垃圾,一些基礎(chǔ)的清掃消殺工作也很難保證,甚至可能會出現(xiàn)在南方可以飛天遁地的蟑螂,和夜深人靜不知道什么時候就溜進(jìn)家里的蟑螂。

安全問題不知道從哪說起,安保工作不到位,進(jìn)出小區(qū)的人員沒管理,有些甚至小區(qū)也沒有,就是在路邊的矮樓,這樣的小區(qū)外賣可以殺得七進(jìn)七出,送進(jìn)每一個戶門。

配套差,原先就沒有設(shè)計足夠的車位,更別說地下車庫,人車分流,租客和業(yè)主每天為了搶車位焦頭爛額,鬧得不可開交。

綠化約等于沒有,小區(qū)的休閑場所不配備,更別提籃球場、游泳池這類設(shè)施,孩子以后下樓玩耍的場地都沒有辦法保證。

再者,老破小其實不如你們想象的那么好賣。

大多數(shù)人買老破小買的就是土地價值,很多人就是沖著地段去的。

事實卻是,哪怕是地段好的老破小也并不好賣。

南山蛇口一套近地鐵,有公園的房子,掛牌6個月,一直未售,最近14天直降19萬。

即使是緊鄰寶體,地鐵上蓋,地段絕佳的寶中也難逃相同的命運,放下高貴的身價,最近14天已經(jīng)降價10萬,房主的價格也已經(jīng)無限趨近于指導(dǎo)價。

大環(huán)境趨冷的時候,老破小往往首當(dāng)其沖,降價沖頭陣,所以老破小真的不是隨便無腦入的了。

況且,隨著社會進(jìn)步,購房者的主體群體會從80后的尾巴變成90后、95后。

當(dāng)90后成購房主力,他們在選擇自己房子的時候會比80后更加在意電梯、社區(qū)環(huán)境。

這是改善時代之下,不可逆轉(zhuǎn)的趨勢!

最后,還有人抱著買老破小去博暴擊?

深圳自從有房地產(chǎn)以來,真正舊改成功的“住宅小區(qū)”還不到10個。

而且平均一個舊改,長達(dá)10-15年。

看看羅湖的木頭龍歷經(jīng)十多年的談判、政府強制介入、留守戶搬離、舊屋拆平的拉鋸戰(zhàn),才在2020年啟動動工。

所以,別為了長期不確定的東西去賭,風(fēng)險太大。

對于那些想要買老舊二手房的人來說,一定要慎重考慮再做決定。

那帶上學(xué)區(qū)的老破小就值得入手了嗎?

在研究清楚這個問題之前,你得知道老破小學(xué)區(qū)房的價值組成。

學(xué)區(qū)房,你得分開算學(xué)區(qū)和房

學(xué)區(qū)房的價值就等于一套房子的價值,再加上名校入場券的價值

比如萊蒙水榭春天,一二三期不配備學(xué)區(qū),均價是8萬每平。

而同一個小區(qū)的五期六期對口深高北的學(xué)區(qū),均價則來到了11萬每平。

按照一套房100平來計算的話,兩者價差足足有300萬

明明地段一樣,配套一樣,甚至是一個小區(qū),但卻可以貴了300萬。

貴的那幾百萬就是孩子讀名校的入場券的價格。

我們都知道,普通房子的價值,它取決于城市配套,地段交通,產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,

但學(xué)區(qū)房的價值,是取決于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性。

物依稀為貴,稀缺的東西自然可以漲價。

這是市場化規(guī)律,但教育資源不是商品。

所以老破小學(xué)區(qū)房最大的風(fēng)險就是教育政策的改變。

現(xiàn)在深圳,上海,包括北京都在陸續(xù)出臺新政,學(xué)校集團(tuán)化、試點大學(xué)區(qū),很顯然是在打擊教育資源和房子深度捆綁。

多校劃片已經(jīng)是未來的新風(fēng)向,一旦學(xué)區(qū)房改革,原本的優(yōu)質(zhì)學(xué)校被劃出去,那么綁在教育上的房子會立馬掉價,幾百萬的差價也會被強勢擠出。

那么,那些樓齡老,面積小到根本不能住的純學(xué)票性質(zhì)的老破小,真的就是滅頂之災(zāi)了。

這樣的趨勢下,你還愿意為因?qū)W位溢價幾百萬的老破小學(xué)區(qū)房買單嗎?

不如老老實實回家加強孩子教育比什么都強

其實,這個現(xiàn)象也大家值得思考

為什么即使你知道這么多,你還是對學(xué)區(qū)房趨之若鶩?

因為買了學(xué)區(qū)房,相比普通房子,不僅房產(chǎn)增值能夠賺錢,小孩兒考上名校的幾率也更大了。

看似是一舉兩得,就好像買保險,不但有意外賠付,還有定期分紅。

但你想過沒有,學(xué)區(qū)房能不能無限增值?

假設(shè)再漲50%,你小孩考上名校的概率能不能再增加50%?

答案每個人都心中有數(shù)

最后,任何的資產(chǎn)都只有在相對的低位買入才有意義。

老破小的學(xué)區(qū)房到今天已經(jīng)成為了一個高估值高脆弱性的投資品種。

當(dāng)一套房子絕大部分的價值都是學(xué)區(qū)賦予的時候,這個房子的價值就危險了。

城市的高速發(fā)展引得無數(shù)年輕人奮不顧身投入這片發(fā)展的海洋,美好的青春留給深圳。

白天衣著光鮮亮麗地穿梭在寫字樓里,而夜幕降臨,拖著疲憊的身軀鉆進(jìn)一棟棟墻皮脫落,樓梯間還總隱隱約約一股子霉味的老破小里,在昏暗到幾乎沒有的樓梯間燈光下躡手躡腳打開家門,以防吵醒鄰里間睡眠質(zhì)量差的老人。

可是,但凡有更好的選擇和更好的機會,任誰都會毫不猶豫拋棄那逼仄的老破小。

畢竟,誰來深圳不是希望自己可以過上更好的生活呢?

所以啊,別再逆人性、逆趨勢而為去買入老破小了。

-end-

以上為正文,來自大胡子看深圳團(tuán)隊

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