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文/樂居財(cái)經(jīng) 曾樹佳

在換帥的節(jié)點(diǎn)，龍湖展示了一波堪稱教科書級別的市值管理操作。

它2次提前償還貸款，共計(jì)85.5億港元；3次股東增持，共涉資7130萬港元；3次買入美元票據(jù)，總價(jià)為1280萬港元。這一組連環(huán)拳打出后，令它穩(wěn)住投資者，收復(fù)股價(jià)下跌的失地。

在草木皆兵的行業(yè)環(huán)境中，地產(chǎn)股市的負(fù)面情緒更為泛濫，房企稍不注意，就會被波及，從而牽一發(fā)而動全身，引發(fā)經(jīng)營危機(jī)。因此，愛惜羽毛的頭部房企，諸如萬科、旭輝、碧桂園，其維護(hù)市值的操作，屢見不鮮。

不過，雪崩之下，沒有一片雪花是無辜的。盡管大部分地產(chǎn)商苦心操持，仍改變不了股價(jià)下跌的窘境，截止發(fā)稿前，已經(jīng)有38家房企淪為“仙股”。而那些躺平的上市平臺，更是落得股票停牌、股價(jià)僅剩幾分錢的田地。

甚至有網(wǎng)友調(diào)侃道，“目前上市房企最低股價(jià)僅為4分錢，如果你是個(gè)屌絲，但在一線二線城市有套房，只要把房子賣掉，然后買這家公司的股票，你馬上成為上市房企的大股東。”

還有一些開發(fā)商，為了支棱起股價(jià)，甚至不惜蹭熱點(diǎn)、呼喊口號，但這終究瞞不了資本市場的雪亮眼睛。最理想的拉升股價(jià)、維持市值的方式，是需要較好的基本面做支撐的，假如脫離了基本面，終究不能長久。

收復(fù)“失地”

龍湖維護(hù)市值的組合拳，打得極其迅速。短短三天內(nèi)，就將股東增持、提前還債、回購美元票據(jù)等多種方式付諸實(shí)踐，并收到了成效。

10月的最后一天，龍湖換帥的消息一公布，當(dāng)天便迎來大跌。早盤，龍湖經(jīng)歷了股價(jià)的快速下殺，跌幅最大時(shí)達(dá)到44.21%，創(chuàng)下歷史單日最大跌幅。期間最低價(jià)7.26港元，也創(chuàng)下龍湖52周最低紀(jì)錄。

同時(shí)，其多筆債券也出現(xiàn)盤中臨停，大有股債雙殺之勢。

但龍湖似乎有備而來，它隨即拋出兩個(gè)利好消息，宣布提前償還2023年到期的部分銀團(tuán)貸款51億港元；而其控股股東，也以平均價(jià)格每股股份9.53港元，增持300萬股。這兩步棋，最終使得股價(jià)跌幅在收盤時(shí)，收窄至23.78%。

此后，龍湖繼續(xù)放出“連弩”，提振市場。當(dāng)天晚間，股東Charm Talent買入了公司500萬美元優(yōu)先票據(jù)；隔天，控股股東再次增持、購買票據(jù)，龍湖也再次提前償還34.5億港元銀團(tuán)貸款。

與做空者、市場負(fù)面情緒的一系列對抗，最終以龍湖“收復(fù)失地”告終。11月2日，龍湖收盤漲幅達(dá)到18.85%，報(bào)12.86港元/股。這樣的股價(jià)，已經(jīng)超過了宣布換帥當(dāng)天11.16港元/股的開盤價(jià)。

在外界以為龍湖準(zhǔn)備收手時(shí)，它卻在11月2日晚間繼續(xù)出招，控股股東不僅繼續(xù)增持100萬股股份，還買下500萬美元票據(jù)。

一旦碰見環(huán)境變量，龍湖的回應(yīng)總是有力且迅速的。

例如此前的8月11日，由于瑞銀的做空，以及商票違約的流言，該公司盤中最低跌至20.1港元/股，報(bào)收于20.9港元/股，跌16.4%，股價(jià)創(chuàng)下近3以來新低，單日蒸發(fā)超200億港元市值。

對此，龍湖馬不停蹄召開了投資者會，自證清白。隔天，其股東大量增持2億股股票，涉資55.6億港元。后有消息稱，它將獲得一筆35億元港幣的俱樂部銀團(tuán)貸。增持與融資利好，迅速安撫了投資者。

不止龍湖，尚未發(fā)生暴雷的頭部房企都是極為愛惜羽毛的。即便周圍蔓延的風(fēng)險(xiǎn)，很容易讓其受到波及，但他們?nèi)越吡υ谂c資本市場的情緒，進(jìn)行博弈。在這方面，無論是旭輝、碧桂園，還是萬科，都是這么做的。

近期，旭輝發(fā)布境外債務(wù)全面解決方案，準(zhǔn)備從全盤考慮，以時(shí)間換空間。從中期來看，這是較為合理的舉措，但也引發(fā)了外界的悲觀議論。在此節(jié)點(diǎn)，旭輝馬上宣布，獲控股股東回購100萬股公司股份，涉資40.2萬港元，此舉令其股價(jià)穩(wěn)中有微升。

早在3月，旭輝就曾遭機(jī)構(gòu)做空，但它以購回7040萬元優(yōu)先票據(jù)作為回應(yīng)。而自7月以來，林中等管理層，加大了公司股份的增持力度，在“一事一驚”的外部環(huán)境中扶穩(wěn)船舵。

碧桂園也厭倦了唱空者總拿公司債務(wù)做文章，于是在接到穆迪調(diào)低公司評級的消息后，它便直接提前回購了一筆4.11億美元票據(jù)，將年內(nèi)唯一一筆需要兌付的境外債償還，展示了自身的流動性。

與此同時(shí)，碧桂園還開展了股東、董監(jiān)高持續(xù)購買公司債券的舉措。截至10月中旬，碧桂園控股股東已累計(jì)購買公司債券超3.25億元，以真金白銀保護(hù)投資者利益。

“老大哥”萬科的市值管理，與上述幾家公司也有異曲同工之處。年初，當(dāng)腰斬的年度業(yè)績公布出來的時(shí)候，外界一片嘩然，而萬科為了穩(wěn)住市場情緒，便發(fā)布了董監(jiān)高的增持計(jì)劃，增持規(guī)模不低于2000萬元。

37家內(nèi)房股淪為仙股

盡管部分地產(chǎn)商焚膏繼晷，但仍難抵行業(yè)在資本市場上的慘淡之勢。

樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)獲悉，年初至今，在60家樣本內(nèi)房股中，股價(jià)跌幅超60%的有31家，超過一半。其中，有12家房企的跌幅甚至超過80%，5家房企的跌幅超過90%，在年內(nèi)10個(gè)多月的時(shí)間里，猶如滑向了深淵。

香港上市的內(nèi)地房企中，如今仙股遍地。佳源、禹洲、龍光、中梁、合景泰富、花樣年等37家地產(chǎn)商，股價(jià)均不足1港元；就連被列為示范性房企的旭輝，也難以幸免，可見民企之多艱。

尤其是近兩年才登上資本市場的房企，更是有了趕上“最壞的時(shí)代”的觀感，不少主體均在今年遭受股價(jià)重挫。

去年通過四次進(jìn)擊才實(shí)現(xiàn)上市的三巽，起初的股價(jià)最高達(dá)到5.88港元/股，但后續(xù)有所下滑，尤其在今年5月26日，其跌幅達(dá)到35.76%，并于6月下旬正式淪為仙股。截至11月4日，三巽收盤報(bào)0.18港元/股，較年初下跌了94.3%。

2020年后才上市的領(lǐng)地，也在今年5月19日，從3.41港元跳水至0.55港元/股，跌幅達(dá)83.82%；祥生因債務(wù)危機(jī)，同樣遭遇過單日53.91%的較大跌幅。截至11月4日，兩者的股價(jià)分別為0.24港元/股、0.28港元/股，較年初下滑了94.59%、68.75%。

現(xiàn)實(shí)的處境，給曾經(jīng)那些擠破頭奔赴港股上市的房企，潑下了一盆涼水。IPO的籌集款，或許能稍微緩解某個(gè)階段的流動性問題，但花著錢登陸資本市場、維護(hù)上市平臺，卻遭到了資本市場的打擊，這很難不給他們留下創(chuàng)傷。

對于新入局者來說，在地產(chǎn)整體下行的環(huán)境下，“市值管理”就如同一句空話，因?yàn)樗麄兩形丛谫Y本市場站穩(wěn)腳跟，就被推了一個(gè)趔趄，一時(shí)很難緩過神來。當(dāng)然，其中也不乏徹底躺平者。

新力控股的跌落更為急劇。去年9月20日，新力的開盤價(jià)原本還有3.95港元/股，但在幾個(gè)小時(shí)之內(nèi)，其跌幅便達(dá)到87%，直至當(dāng)日下午3時(shí)38分起中途停牌，其股價(jià)停在0.5港元/股，市值跌幅接近9成。

遭遇流動性危機(jī)的新力，于去年年底，被從恒生綜合指數(shù)、恒生港股通指數(shù)、恒生港股通非ＡＨ股公司指數(shù)等剔除。后來，因未能按時(shí)發(fā)出年報(bào)，它又新增了一項(xiàng)停牌因素，多了一層復(fù)牌的障礙。

新力原本就鮮有化解債務(wù)的表態(tài)與措施，如今處于停牌階段，股價(jià)定格，任資本市場潮起潮落，它自巋然不動。要想重振暴雷前的光景，新力只有先解決債務(wù)等問題，實(shí)現(xiàn)復(fù)牌。

停牌中的陽光100，同樣見慣了資本市場的驟變。2019年初的一天，其股價(jià)在午后直線跳水，盤中最大跌幅曾高達(dá)79.19%；去年8月，該公司又經(jīng)歷了一波持續(xù)的陰跌。直至今年3月底停牌，其股價(jià)僅為0.37港元/股。

起初，在傳出公司債務(wù)逾期的消息時(shí)，陽光100還會出面表態(tài)“盡快達(dá)成還款展期或其他還款安排”，后來因發(fā)不出年報(bào)而停止股票交易后，盡管后續(xù)還有債務(wù)違約，但它已鮮有發(fā)聲，沒有了管理市值的迫切感。

港股市場里，融創(chuàng)、佳兆業(yè)、花樣年、景瑞控股、當(dāng)代置業(yè)等，也都處于停牌階段，要想恢復(fù)在資本市場上的地位，就只能盡快達(dá)到復(fù)牌條件，讓股價(jià)重新躍動起來。

反面教材

相比于港股，地產(chǎn)A股則顯得較為溫和。年初至今，50家A股樣本房企，股價(jià)跌幅均在60%以下。其中股價(jià)跌幅在20%以下的，有21家，占據(jù)多數(shù)。

另有京能置業(yè)(600791)、南國置業(yè)(002305)、信達(dá)地產(chǎn)(600657)、珠江股份、華發(fā)股份(600325)、中交地產(chǎn)(000736)、濱江集團(tuán)(002244)等12家房企，逆勢實(shí)現(xiàn)了股價(jià)上漲。

在一眾國央企的周圍，民企濱江較為顯眼，它的股價(jià)從年初的4.66元/股上升至目前9.57元/股，漲幅達(dá)到105.36%。

8月25日，濱江公布半年報(bào)，期內(nèi)其歸母凈利微漲至12.84億，新增土儲項(xiàng)目30個(gè)。此后的半個(gè)月內(nèi)，濱江的股價(jià)快速上漲至52周新高，為12.96元/股，后來雖有所回落，但還是有了1倍的漲幅。

若只翻閱濱江的新聞，總會覺得它猶如居于“世外桃源”一般，既沒有債務(wù)糾葛，又沒有被負(fù)面輿論波及，拿地、融資、還債、披露業(yè)績一切如常.因此它不用特意去維護(hù)股價(jià)與市值，就能在資本市場上有較好的表現(xiàn)，無招勝有招。

可見，保持好的基本面，就是管理市值最好的方式。反觀部分A股公司靠熱點(diǎn)、信批暫時(shí)支棱起來的股價(jià)，都不能長久。

格力地產(chǎn)就是一個(gè)典型的例子。早在2020年2月，格力地產(chǎn)(600185)便宣布“跨界”進(jìn)軍醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，引發(fā)關(guān)注。隨后其股價(jià)從2月4日盤中最低點(diǎn)3.74元/股，一路反彈至3月6日的5.07元/股，漲幅高達(dá)35.6%。

該年度的5月，格力地產(chǎn)發(fā)布收購珠海免稅草案，股價(jià)又應(yīng)聲大漲，5月25日至6月3日內(nèi)，便連獲8個(gè)漲停板，此后甚至沖上了18.1元/股的年內(nèi)歷史最高點(diǎn)。

但木秀于林，卻招來了上交所的問詢函，要求格力地產(chǎn)補(bǔ)充披露這次重組后，公司的發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)模式，以及是否存在內(nèi)幕交易。

好景不長，后來公司董事長魯君四，因涉嫌證券市場內(nèi)幕交易違法行為，被立案調(diào)查；其免稅業(yè)務(wù)也戛然而止，引發(fā)了股價(jià)的持續(xù)下跌。截至目前，格力地產(chǎn)的股價(jià)僅剩5.95元/股，與此前因免稅概念躥升的高點(diǎn)，相去甚遠(yuǎn)。

靠特別的方式拉升股價(jià)的例子，還會讓人聯(lián)想到暴雷前的泰禾。

2017年底，黃其森在接受采訪時(shí)透露，新的一年銷售額的目標(biāo)是再翻一番至2000億元。同時(shí)，他立下flag，泰禾爭取在2018年下半年將負(fù)債率降到75%，泰禾在手的銀行授信共751億元。

受此消息影響，泰禾股價(jià)在隨后兩三天內(nèi)，直線拉升漲停。但深交所對他的關(guān)注函也隨之而來，詢問其目標(biāo)是否屬實(shí)，如何實(shí)現(xiàn)。在此之后，泰禾的股價(jià)也逐漸回歸正常。

如今，泰禾在債務(wù)危機(jī)求生，仍未脫離困境。今年以來，其股價(jià)跌幅較大，達(dá)到55.66%，截至11月4日收盤報(bào)0.98。

總而言之，最理想的拉升股價(jià)、維持市值的方式，是需要較好的基本面做支撐的，假如脫離了基本面，終究是過眼云煙。

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