政府推進(jìn)保交樓行動(dòng)，允許涉房企業(yè)A股上市融資。本月融資總量環(huán)比大幅減少，首次出現(xiàn)單月沒(méi)有房企境外融資。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

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本期關(guān)注

政府推進(jìn)保交樓行動(dòng)，允許涉房企業(yè)A股上市融資

隨著本月16日二十大召開(kāi)，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等部門分別召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議內(nèi)容多針對(duì)保交樓或系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范。比如10月24日，央行黨委、外匯局黨組召開(kāi)擴(kuò)大會(huì)議，要求“維護(hù)股市、債市、樓市健康發(fā)展”，同時(shí)還提到“加大力度助推‘保交樓、穩(wěn)民生’工作”。預(yù)計(jì)后續(xù)各地針對(duì)停工項(xiàng)目的解決措施將不斷落實(shí)，“保交樓”工作有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。除此之外，10月20日有消息指證監(jiān)會(huì)允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)上市融資。這是時(shí)隔四年后，涉房企業(yè)A股融資的首次“破冰”，有助于社會(huì)資金參與到“保交樓”或出險(xiǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)，同時(shí)也提振市場(chǎng)信心，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

融資總量環(huán)比大幅減少，首次出現(xiàn)單月沒(méi)有房企境外融資

本月100家典型房企的融資總量為424億元，環(huán)比減少37.1%，同比減少12.9%，近年來(lái)首次出現(xiàn)整月沒(méi)有房企進(jìn)行境外融資的情況。本月房企債券發(fā)行了307.83億元，環(huán)比減少26.2%，同比增加121.3%。本月房企融資成本3.24%，環(huán)比下降0.95pct，同比下降2.64pct。本月沒(méi)有房企發(fā)行境外債；境內(nèi)債主要由于萬(wàn)科、招商蛇口(001979)等發(fā)行了大規(guī)模低利率的公司債，從而降低了整體融資利率，體現(xiàn)了頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企的融資優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)達(dá)商管更新招股書(shū)，部分流動(dòng)性承壓房企股東減持股票

本月沒(méi)有新增房企或房企旗下公司完成上市或遞交上市申請(qǐng)，僅有萬(wàn)達(dá)商管在25日更新了招股書(shū)，因此截至2022年10月底，在港交所提交過(guò)招股書(shū)但仍未上市的房企和房企旗下公司分別為13家和19家。除此之外比較值得關(guān)注的是，部分流動(dòng)性承壓的房企股東仍在繼續(xù)減持或被動(dòng)減持公司股票，未來(lái)這些企業(yè)何時(shí)能穩(wěn)定其資金情況仍然有待繼續(xù)觀察。

企業(yè)發(fā)債

01. 債券發(fā)行：融資總量環(huán)比大幅減少，首次出現(xiàn)單月沒(méi)有房企境外融資

2022年10月100家典型房企的融資總量為424億元，環(huán)比減少37.1%，同比減少12.9%。房企融資量環(huán)比大幅減少至近年的較低水平，房企融資難問(wèn)題仍然較為突出。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資382.55億元，環(huán)比減少24.1%，同比增加28%；境外債權(quán)融資為0，近年來(lái)首次出現(xiàn)單月沒(méi)有房企進(jìn)行境外債權(quán)融資的情況；資產(chǎn)證券化融資為41.48億元，環(huán)比減少33.3%，同比減少43.7%。

10月房企發(fā)債307.83億元，環(huán)比減少26.2%，同比增加121.3%。本月沒(méi)有房企境外發(fā)債，房企在境外資本市場(chǎng)表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷；境內(nèi)發(fā)債307.83億元，環(huán)比減少0.3%，同比增加222.3%。其中，公司債發(fā)行131億元，環(huán)比增加11.1%，去年同期則沒(méi)有企業(yè)發(fā)行公司債；中期票據(jù)發(fā)行133.93億元，環(huán)比減少10.6%，同比增加94.1%。境內(nèi)發(fā)債主體仍然是集中在招商蛇口、華潤(rùn)置地等國(guó)企央企以及萬(wàn)科這種財(cái)務(wù)狀況較好的民營(yíng)房企。

2022年10月100家典型房企新增債券類融資成本3.24%，環(huán)比下降0.95pct，同比下降2.64pct。本月沒(méi)有房企發(fā)行境外債；境內(nèi)債主要由于萬(wàn)科、招商蛇口等發(fā)行了大規(guī)模低利率的公司債，從而降低了整體融資利率，體現(xiàn)了頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企的融資優(yōu)勢(shì)。2022年1-10月100家典型房企新增債券類融資成本4.27%，較2021年全年下降1.11個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.24%，較2021年全年上升0.12個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.34%，較2021年全年下降0.79個(gè)百分點(diǎn)。

具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，10月發(fā)債量最大的企業(yè)是招商蛇口，發(fā)債總量達(dá)到了72.9億元，企業(yè)在月內(nèi)發(fā)行了兩筆共22.9億元的超短融以及兩筆共50億元的公司債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有14家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少5家。從發(fā)債年限來(lái)看，華潤(rùn)置地發(fā)行了一筆期限長(zhǎng)達(dá)17.85年的ABS。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，廈門國(guó)貿(mào)(600755)發(fā)行的一筆16億元的中期票據(jù)利率僅為1.68%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

02. 債券期限：本月到期債券類632億元

本月房企共有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為632億元，環(huán)比增加37.7%。其中，華夏幸福(600340)的1只公司債、藍(lán)光的一只中期票據(jù)，以及陽(yáng)光城(000671)的1只中期票據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。

提前關(guān)注到2022年11月將有29筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為378億元，環(huán)比減少40.2%，房企的償債潮略有緩解。其中，藍(lán)光的1只公司債和寶龍的一只境外優(yōu)先票據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約。從到期債券規(guī)模來(lái)看，單筆金額最高是恒大于2018年發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)，規(guī)模約為44.74億元人民幣。

在債務(wù)違約方面，本月億達(dá)中國(guó)和弘陽(yáng)地產(chǎn)官宣出現(xiàn)債務(wù)違約，期后旭輝在11月1日公告表示將對(duì)境外債務(wù)停付本息，同時(shí)截至11月1日旭輝到期未付的境外債務(wù)本息總額約為4.14億美元，上坤地產(chǎn)也在同日公告稱一筆境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)交叉違約。整體來(lái)看，2022年以來(lái)已經(jīng)有不少房企曝出了債務(wù)違約事件，而由于當(dāng)前銷售疲軟仍未復(fù)蘇，融資端依舊收緊，因此未來(lái)仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件，仍需要行業(yè)注意。

上市和股票

03. 擬上市房企：本月仍沒(méi)有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請(qǐng)

本月沒(méi)有新增房企遞交上市申請(qǐng)，因此截至2022年10月底，在港交所在遞交過(guò)招股書(shū)但仍未成功上市的房企為13家，所有房企在招股書(shū)過(guò)期后都沒(méi)有更新招股書(shū)，未來(lái)是否會(huì)繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒(méi)有新增房企旗下公司遞交上市申請(qǐng),僅有珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理于更新了招股書(shū)。因此截至2022年10月底，在港交所遞交過(guò)招股書(shū)而仍未上市的房企旗下公司共有19家，其中大部分企業(yè)的招股書(shū)都已過(guò)期，未來(lái)是否還會(huì)堅(jiān)持上市有待觀察。

04. IPO和增發(fā)：本月沒(méi)有企業(yè)完成上市

本月沒(méi)有房企或房企旗下公司完成上市，截至10月底新上市的房企旗下公司仍為6家。由于近期遞交上市申請(qǐng)的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對(duì)于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會(huì)越發(fā)艱難。同時(shí)由于香港資本市場(chǎng)對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，因此房企旗下公司上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動(dòng)搖了房企及旗下公司上市的信心。

05. 股權(quán)變動(dòng)：龍湖大股東增持股票，華夏幸?？毓晒蓶|繼續(xù)被動(dòng)減持

本月房企的股權(quán)變動(dòng)相對(duì)較少，有部分房企出現(xiàn)了股東對(duì)公司股份的增持減持。在增持方面，龍湖的大股東在本月增持公司股票，支持公司的發(fā)展，提振市場(chǎng)信心。減持方面則主要是金科和榮盛發(fā)展(002146)的主要股東對(duì)公司股票均進(jìn)行了超過(guò)1%的減持，同時(shí)華夏幸福的控股股東也因?yàn)榱鲃?dòng)性問(wèn)題被強(qiáng)制減持，這些流動(dòng)性出現(xiàn)問(wèn)題的房企何時(shí)能穩(wěn)定其資金情況仍然有待觀察。

06. 股價(jià)變動(dòng)：兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月上漲比例均不到15%

本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都相當(dāng)萎靡，A股整月上漲的地產(chǎn)股占比為15%，H股更是僅有9%。在H股方面，本月康橋悅生活的月漲幅達(dá)到了62.5%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股價(jià)在9月份大跌之后開(kāi)始回調(diào)，最終使得整月的漲幅達(dá)到了62.5%。整體來(lái)看，由于本月大多數(shù)房企的股價(jià)表現(xiàn)都較為一般，物業(yè)股的表現(xiàn)相對(duì)更好。

在A股房企方面，本月首開(kāi)股份(600376)的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)在10月大多數(shù)時(shí)間都在持續(xù)震蕩，直到27日因?yàn)槎嗟貙㈤_(kāi)啟第四批次集中供地消息帶來(lái)的影響迎來(lái)了一波漲停，從而使得最終整月的漲幅為16.21%，成為了A股漲幅最大的房企。

排版丨土木

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