熱點城市樓市熱度的回落也意味著整個房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)加劇，若不能及時止跌，后期也將成為壓垮行業(yè)信心的“最后一根稻草”。

◎ 作者 /楊科偉、俞倩倩

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【資料圖】

步入11月以來，伴隨著中央“金融16條”強(qiáng)力紓困房企，地方政策也持續(xù)邊際松動，即便是前期熱點城市諸如上海、北京、杭州、成都等“四限”政策也有不同程度的松綁，究竟熱點城市一系列政策出臺背后動因幾何？又能否扭轉(zhuǎn)當(dāng)前成交疲軟的困境呢？

滬京杭蓉等熱點城市“四限”局部松綁

調(diào)控穩(wěn)樓市意圖顯著

縱觀近期地方政策出臺情況，一個最為顯著的特征便是熱點一二線也開始下場救市、動作頻頻，政策力度也開始涉及“四限”的局部松綁：上海臨港(600848)人才購房門檻再降、北京兩片區(qū)商品房不再執(zhí)行“雙限購”、杭州二套房首付最低四成，首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”、成都限購政策更是“一放再放”，同時優(yōu)化搖號新規(guī)等。橫向?qū)Ρ?，杭州、成都的政策紓困力度還是要顯著高于北京、上海。

事實上，早在9月杭州富陽、蕭山等城市邊緣、去化壓力較大的區(qū)域，限購政策便有“松動”跡象：已落戶或在有社保繳納記錄的非戶籍家庭，可在富陽區(qū)和蕭山部分區(qū)域購房，戶籍家庭購買第二套住房不受落戶滿五年的限制等，本月更是松綁限貸，市內(nèi)無房但有已還清的貸款記錄的，再次購房按首套房貸款政策執(zhí)行，二套房最低首付比例降至40%，首套、二套房貸利率最低降至LPR-20BP、LPR+60BP，持續(xù)擴(kuò)充居民購買力。

成都如是，本月頻頻發(fā)文松綁“限購”：11月10日，經(jīng)認(rèn)定高層次人才可不受戶籍、社保繳納時間等限制；11月17日限購政策持續(xù)調(diào)整，除高新南區(qū)外，中心城區(qū)統(tǒng)一為一個限購區(qū)域；有工作無戶籍剛需可在三圈層購房1套用于自住，同時優(yōu)化搖號政策，僅建面200平以下且登記人數(shù)大于房源數(shù)2倍的樓盤才需搖號。

結(jié)合中央政策導(dǎo)向，僅在二十大提及“房住不炒，租購并舉”，而后加強(qiáng)了對于涉房融資的扶持力度，對于地方調(diào)控政策還是給予了更多自由度，可以因地制宜，因城施策，只要不違背“房住不炒”主基調(diào)（保障剛需、滿足改善，鼓勵自住，抑制投機(jī)），基本都可獲批，與此前南京、蘇州政策“一日游”早已不可同日而語。

熱點城市去化率轉(zhuǎn)降預(yù)示行業(yè)下行風(fēng)險加劇

“保溫”愈顯刻不容緩

之所以政策紓困“不遺余力”，與當(dāng)前全國低迷的市場環(huán)境密不可分?！敖鹁陪y十”爽約，下行壓力加劇。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，100個重點城2022年10月成交2983萬平方米，環(huán)比下降1%，前10月累計同比降幅仍達(dá)到了38%，創(chuàng)3年同期新低。

更為關(guān)鍵的是樓市下行壓力和潛在風(fēng)險已由原來非熱點城市逐步向熱點城市蔓延，這也是京滬杭蓉等熱點城市“四限”局部松綁的核心原因。眾所周知，北京、上海、杭州、成都一直算是2022年樓市“領(lǐng)頭羊”，項目開盤去化率高位持穩(wěn)70%以上，處于各城市前列，但是步入三季度以來伴隨著供應(yīng)的持續(xù)放量，市場成交也顯露出疲軟態(tài)勢：

以上海2022年目前入市的六個批次項目來看，前三個批次熱度逐步提升，但從第四批次開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)淡跡象。第四批次項目認(rèn)籌率下降至134%，觸發(fā)積分概率下降至33%，而10月主力供應(yīng)的第五批次，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，目前開盤24個項目，認(rèn)籌率僅116%，觸發(fā)積分概率下降至28%，去化率僅為55%。而從六批次目前開盤的8個項目來看，去化率更是降至45%。

杭州如是，隨著二圈層供應(yīng)量上升，去化率也由9月的89%降至10月85%，從CRIC監(jiān)測的杭州2022年10月去化率低于30%的部分項目情況來看，除了富陽、臨平等遠(yuǎn)郊區(qū)域的項目，還有少數(shù)錢塘和蕭山區(qū)的項目也存在去化不佳的情況，板塊內(nèi)部分化也開始逐步顯著。

成都“銀十”成色同樣不佳，房企推盤積極性不高，僅24個項目開盤，因單盤所推套數(shù)較少，故整體推盤量環(huán)比下降15%，同比腰斬。認(rèn)購量隨熱盤的增加而結(jié)構(gòu)性拉升，本月認(rèn)購量環(huán)比小漲約2成，整體去化率提升至64%，屬于中高位水平。項目分化顯著，本月共18個項目有搖號動作，7個項目觸發(fā)熔斷，主要為高性價比盤，剔除審判后認(rèn)購率僅為30%。值得關(guān)注的是，多數(shù)項目開啟了打折促銷模式，工抵房、員工房、渠道房層出不窮。即便是品牌開發(fā)商保利、萬科、金科、龍湖等部分項目最低折扣也可達(dá)9-9.5折。

不得不說，熱點城市樓市熱度的回落也意味著整個房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)加劇，若不能及時止跌，后期也將成為壓垮行業(yè)信心的“最后一根稻草”。

京滬定向“松綁”力度小作用有限

杭蓉新政或?qū)⒅ν鈬鷧^(qū)域企穩(wěn)止跌

而就政策紓困效果來看，我們認(rèn)為，還是應(yīng)當(dāng)結(jié)合紓困力度來綜合分析。從較早發(fā)布政策的上海、北京來看，因新政主要集中在城市局部區(qū)域且放松力度有限，對于整體成交拉動作用并不明顯。以上海臨港新城片區(qū)為例，10月末新政發(fā)布后，的確在近2周周成交套數(shù)跳增至300套以上，但是與8-9月周均對比來看仍然呈現(xiàn)出“比上不足”，尚未達(dá)到9月同期水平，而對于上海整體成交的拉動作用更是寥寥。

而從近期剛剛發(fā)布政策的杭州、成都來看，杭州限貸松動紓困力度相對較大，首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房降首付的確起到了短期內(nèi)擴(kuò)充居民購買力的作用，但是因短期杭州二圈層供應(yīng)疲軟，前期多盤入市又消耗透支了部分潛在需求，當(dāng)前客戶觀望情緒依舊濃厚，并不急于入市，因而政策當(dāng)前落地效果尚不及預(yù)期，后市隨著供應(yīng)量的增加，客戶選房余地加大，需求還有進(jìn)一步釋放的空間。對于成都而言，將核心區(qū)域限購進(jìn)一步打通給予了購房者更多的選擇空間，但是基于當(dāng)前低迷的市場環(huán)境，新房、二手房價均有不同程度下調(diào)，對于購房者信心影響還是比較大的，新政最多給予市場“企穩(wěn)”的可能，要全面刺激需求回升還有較大難度。

供需端紓困加碼

行業(yè)預(yù)期“見底”復(fù)蘇，核心城市熱度有望延續(xù)

鑒于本月從中央到地方，從房企端到需求端紓困政策頻頻，11-12月整體房地產(chǎn)市場有望實現(xiàn)真正“見底”，市場復(fù)蘇行情也將正式開啟。

短期來看，核心城市諸如上海、北京、杭州、成都前期高熱雖有轉(zhuǎn)淡跡象，但是考量到這類城市緊縮性調(diào)控尚未迎來全面解綁，若市場下行趨勢延續(xù)，后續(xù)不排除持續(xù)松綁的可能，而長期被抑制的需求集中釋放也會支撐其成交迅速“反彈”，因而預(yù)判后市，熱度大概率延續(xù)。

對于弱二線和三四線城市而言，成交修復(fù)還需時間。一方面政策利好基本出盡，土地財政告急，短期內(nèi)出臺強(qiáng)力刺激性政策概率不大；另一方面，需求透支，收入壓縮等不利影響使得當(dāng)前購房者信心明顯不足，只有等待行業(yè)基本面修復(fù)和核心城市熱度傳導(dǎo)，后續(xù)樓市才具備進(jìn)一步復(fù)蘇的可能。

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