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導(dǎo)讀：個(gè)人住房貸款是銀行資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)之一，但今年客戶貸款買(mǎi)房的意愿下降，提前還房貸的人數(shù)反而增長(zhǎng)。

作者| 第一財(cái)經(jīng)馬一凡

最近因?yàn)橄胭u(mài)房而去銀行網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約提前還貸的上海市民黃欣，驚訝地發(fā)現(xiàn)他前面排隊(duì)六七個(gè)人，都是去提前還貸的，而他則被銀行工作人員告知回家等電話，至少要排隊(duì)2-3個(gè)月。

今年下半年以來(lái)，“提前還貸”這個(gè)詞熱度越來(lái)越高，很多購(gòu)房者正在積極擺脫“負(fù)翁”身份，加入提前還房貸大軍。在年輕人喜歡的應(yīng)用“小紅書(shū)”上，許多人分享自己提前還房貸的思路、攻略和計(jì)算方式。

一方面是購(gòu)房者因各種原因提前還貸，另一方面是銀行不愿意優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的貸款存量快速流失，“排隊(duì)還房貸”現(xiàn)象在各大一二線城市愈發(fā)普遍，在杭州的部分銀行，提前還房貸已經(jīng)要排隊(duì)到明年四月份。

想提前還商貸卻被“卡住”

家住上海普陀區(qū)的黃欣（化名）近期想置換掉一套老房子，轉(zhuǎn)而去新房市場(chǎng)“打新”，由于老房子還剩下20多萬(wàn)元的貸款本金，黃欣便來(lái)到農(nóng)業(yè)銀行(601288)普陀某分行線下預(yù)約提前還貸。這筆商業(yè)貸款借于2016年，當(dāng)時(shí)的商貸利率非常低，僅4.3%。

結(jié)果黃欣發(fā)現(xiàn)，要提前還掉這20多萬(wàn)元貸款，難度超過(guò)想象?！耙郧拔颐看蝸?lái)個(gè)人信貸部辦業(yè)務(wù)，一起排隊(duì)的人大部分都是來(lái)辦提取公積金還房貸業(yè)務(wù)的，結(jié)果近期到農(nóng)行，發(fā)現(xiàn)前面排了六七個(gè)人，都是辦理提前還房貸業(yè)務(wù)的?！秉S欣對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

在排了半個(gè)多小時(shí)隊(duì)之后，黃欣告知銀行柜臺(tái)人員自己是來(lái)辦理商貸提前還貸的，工作人員則表示：至少需排隊(duì)2-3個(gè)月，到時(shí)候銀行電話通知消息，再走流程把剩余本金存入賬戶中劃扣。

一位上海資深房屋中介告訴記者，其實(shí)過(guò)去辦理提前還貸手續(xù)一點(diǎn)兒也不難，一般申請(qǐng)2-3周后銀行便會(huì)給反饋，現(xiàn)在從兩三周變成兩三個(gè)月，實(shí)在是因?yàn)樘崆斑€貸的人太多了。

黃欣還發(fā)現(xiàn)，公積金貸款和商業(yè)貸款現(xiàn)在在提前還貸上有很大差別?！肮e金貸款提前還，跟過(guò)去沒(méi)什么差別，申請(qǐng)之后就能順利走流程，卡的都是商業(yè)貸款。”

黃欣認(rèn)為，這主要源于公積金貸款的錢(qián)來(lái)自公積金管理中心，由公積金管理中心委托商業(yè)銀行發(fā)放，而公積金管理中心現(xiàn)在并不像銀行那樣卡還款額度。

杭州市民王文（化名）近期也想提前還掉部分房貸，但他的原因跟黃欣不一樣，王文是2021年年中買(mǎi)的房，商貸100多萬(wàn)元，利率快接近6%，而現(xiàn)在杭州已經(jīng)在執(zhí)行首套4.1%的利率，整整比王文買(mǎi)房時(shí)低了近2個(gè)百分點(diǎn)，因此王文認(rèn)為自己“高位站崗”了。

王文告訴記者，自己的房貸利率還不算最高，去年八九月份時(shí)，杭州首套房利率最高甚至沖上6.25%，看到今年的情況就覺(jué)得特別魔幻?！拔姨貏e想把這部分高利率房貸置換掉，如果沒(méi)法置換，我就提前用存款還一部分，不然太虧了，現(xiàn)在根本沒(méi)有什么好的投資渠道可以掙這么高利息?！?/p>

王文目前已經(jīng)按合同正常還滿一年房貸，可以預(yù)約提前還貸，不過(guò)他經(jīng)過(guò)咨詢后發(fā)現(xiàn)，提前還貸還需要排四個(gè)月的隊(duì)，具體何時(shí)能排到尚不明確。

除了上海、杭州，還有不少大城市有類似情況，比如北京就有市民反映某國(guó)有大行提前還款要排隊(duì)到明年3月份，而廣州則有銀行稱申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸后要等30至40天左右。

“提前還貸潮”原因多樣

回想去年年初，上海還是房貸發(fā)放余額不足、購(gòu)房者需要等待三四個(gè)月的情況，而到今年下半年已經(jīng)變成房貸一兩周就放款、提前還貸反而要排隊(duì)，反轉(zhuǎn)來(lái)得猝不及防。

銀行為何不愿意即時(shí)批準(zhǔn)提前還款？上海某頭部中介相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“銀行每個(gè)月也有額度限制，現(xiàn)在申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的客戶大幅增長(zhǎng)，只能花完當(dāng)月額度以后就把客戶排到下個(gè)月，尤其是國(guó)有大行，年底要保住貸款存量，壓力很大?！?/p>

根據(jù)半年報(bào)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，工、農(nóng)、中、建、交、郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人住房貸款合計(jì)增加了4155億元，這一增量相比去年降幅明顯。2021年全年，上述6家銀行的個(gè)人住房貸款合計(jì)增長(zhǎng)了2.48萬(wàn)億元。

一直以來(lái)，個(gè)人住房貸款被視為銀行資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，不良率低于個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸、個(gè)人消費(fèi)貸和信用卡貸款等。但今年客戶貸款買(mǎi)房的意愿在下降，根據(jù)11月10日央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)，10月金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款6152億元，同比少增2110億，這也就不難理解臨近年底各大行為何要“保房貸存量”了。

今年下半年來(lái)，申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的客戶顯著增多，這又是為什么呢？各城市的原因或不相同。上海一位樓市分析師對(duì)記者表示：“上海出現(xiàn)較多提前還貸者的原因，主要還是下半年入市新房多，其中不乏市中心地段的罕見(jiàn)好房，有不少單價(jià)‘10萬(wàn)+’的項(xiàng)目，所以許多人想置換打新?！?/p>

貝殼研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，今年下半年以來(lái)，居民“賣(mài)一買(mǎi)一”置換新房的需求越來(lái)越主流。而賣(mài)一套房時(shí)，如果該套房有按揭，在沒(méi)有推行“帶押過(guò)戶”的城市居民就必須先將房貸還清。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，部分城市的購(gòu)房者提前還貸原因主要是此前貸款利息太高，現(xiàn)在房貸利息下降較多，購(gòu)房者不愿承受過(guò)高成本。

在今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，部分國(guó)有大行高管也回答了該問(wèn)題。農(nóng)行副行長(zhǎng)林立表示，已有小部分個(gè)人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，主要是基于客戶自身財(cái)務(wù)規(guī)劃，與現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降也有一定關(guān)聯(lián)。工商銀行(601398)副行長(zhǎng)鄭國(guó)雨則表示，少數(shù)按揭客戶出于調(diào)整家庭資產(chǎn)負(fù)債表的需要，確實(shí)存在提前還款的情況，但和往年相比，這種趨勢(shì)并不十分明顯。

此外，上海某頭部中介相關(guān)負(fù)責(zé)人還告訴記者，有部分房貸利率“站高位”的購(gòu)房者，正試圖置換房貸，違規(guī)轉(zhuǎn)化為利率更低的“經(jīng)營(yíng)貸”。

為了方便二手房交易，目前許多城市已推出“帶押過(guò)戶”，即不解除房屋抵押，也可以辦理過(guò)戶登記，此舉能減輕業(yè)主提前還貸的壓力，又大幅縮短二手房交易時(shí)間。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，深圳、蘇州、濟(jì)南等16城已完成首筆二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，廣州、西安、徐州等城均發(fā)文推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式。

如果更多城市推廣“帶押過(guò)戶”，是否能減少排隊(duì)提前還房貸的麻煩？一位知情人士告訴記者，帶押過(guò)戶能否推行，其中也存在銀行間的博弈，“中小銀行比較支持，他們認(rèn)為帶押過(guò)戶能給他們帶來(lái)更多房貸業(yè)務(wù)，而房貸存量本身已經(jīng)很大的國(guó)有大行態(tài)度就不那么積極了，所以這項(xiàng)政策并不能很快推廣開(kāi)來(lái)”。

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