觀點網(wǎng)11月22日，香港西九文化區(qū)管理局公布，藝術(shù)廣場大樓項目已由新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司（新鴻基）的全資附屬公司力享有限公司成功投得。

據(jù)了解，藝術(shù)廣場大樓項目由兩個地盤組成，共建三幢商業(yè)大樓，位于尖沙咀九龍站環(huán)球貿(mào)易廣場對面，總占地約7.21萬方呎，總樓面面積合共約69.97萬平方呎，其中67.21萬平方呎作辦公室用途，2.70萬平方呎作零售、餐飲、娛樂用途。

新鴻基地產(chǎn)投得為期約47年的發(fā)展權(quán)和營運權(quán)，將以建造、運營及移交模式負責(zé)藝術(shù)廣場大樓項目的設(shè)計、建造、融資、市場推廣、租賃、管理、運營和維修工作。

(資料圖片)

當(dāng)個“二房東”

據(jù)悉，西九文化區(qū)的創(chuàng)建最早在1998年提出，是全球規(guī)模最大的文化項目之一，愿景是為香港在濱臨維多利亞港、占地40公頃的填海土地上，創(chuàng)造一個多姿多彩的新文化(300336)地帶。由此，西九文化區(qū)管理局得以成立，負責(zé)推展西九計劃。

區(qū)內(nèi)設(shè)有眾多文化藝術(shù)設(shè)施，用于舉辦世界級展覽、文化藝術(shù)活動等，并將提供約23公頃的公共空間，以及長達兩公里、闊20米的海濱長廊。目前，區(qū)內(nèi)主要文化設(shè)施藝術(shù)展亭、藝術(shù)公園、香港故宮文化博物館和M+等已經(jīng)開放。

藝術(shù)廣場大樓項目作為西九文化區(qū)首個商業(yè)項目，位于西九文化區(qū)的核心，與包括M+及正在興建的演藝綜合劇場等多個世界級藝術(shù)文化設(shè)施一脈相連，實質(zhì)上是一個“文化+商業(yè)”的項目。

香港西九文化區(qū)管理局行政總裁馮程淑儀也表示，此項目是西九結(jié)合文化藝術(shù)設(shè)施及商業(yè)項目發(fā)展模式的重要組成部份，旨在為香港建構(gòu)獨特的文化樞紐和以藝術(shù)為主題的特色商業(yè)項目。

對于新鴻基而已，藝術(shù)廣場大樓項目同樣是舉足輕重的。

新鴻基地產(chǎn)在2019年11月曾以創(chuàng)紀錄的422億港元投得廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋商用地塊，該項目與新鴻基在西九龍環(huán)球貿(mào)易廣場的整體規(guī)模進一步擴大，從而發(fā)揮出了極大的協(xié)同效應(yīng)，甚至想就此把西九龍打造成媲美香港國際金融中心的另一個重要商業(yè)核心。

在今年10月，新鴻基地產(chǎn)宣布，高鐵西九龍總站上蓋商業(yè)項目預(yù)計2025年內(nèi)完成，財富管理機構(gòu)瑞銀將會成為首個進駐該項目的租戶，預(yù)計于2026年初開始進駐。

而藝術(shù)廣場大樓項目毗鄰環(huán)球貿(mào)易廣場，兩者與正在興建的高鐵西九龍總站上蓋商業(yè)項目想來更是可以發(fā)揮聯(lián)動效益，以“三足鼎立”之勢進一步推動西九成為香港獨特的商業(yè)中心、交通、文化樞紐的地位。

由于此次藝術(shù)廣場大樓項目是以“建造、運營及移交”的模式招標(biāo)，大業(yè)主仍是西九文化區(qū)管理局，新鴻基地產(chǎn)僅是獲得47年的項目發(fā)展權(quán)及營運權(quán)，而非“買斷”項目。

盡管是“從無到有”打造出一個好項目后最終需把項目歸還予管理局，但對新鴻基地產(chǎn)來說，當(dāng)個“二房東”足矣。

資料顯示，藝術(shù)廣場大樓項目總樓面面積合共約69.97萬平方呎，其中有67.21萬平方呎作辦公室用途，相信其同樣也能吸引來像瑞銀一般的企業(yè)來進駐。

招標(biāo)之旅

其實，西九文化區(qū)管理局于去年11月便開始了藝術(shù)廣場大樓項目的招標(biāo)，以“建造、營運及移交”模式（BOT）邀請發(fā)展商入標(biāo)，負責(zé)藝術(shù)廣場大樓項目的設(shè)計、建造、融資、市場推廣、租賃、管理和維修工作。

不同的是，在這第一次的招標(biāo)中，中標(biāo)發(fā)展商獲得項目發(fā)展權(quán)及營運權(quán)的年限為34年。正是這13年的差別，才有了后來的第二次招標(biāo)。

第一次的招標(biāo)于今年2月截標(biāo)，當(dāng)時接獲有至少4份標(biāo)書，入標(biāo)集團包括了領(lǐng)展、華懋、信置，還有一家不知名的發(fā)展商。

現(xiàn)在看來，這位“不知名的發(fā)展商”有可能正是新鴻基地產(chǎn)。

據(jù)當(dāng)時市場人士預(yù)計，西九藝術(shù)廣場大樓未來每呎租金約75港元。若按照這個數(shù)值計算，那廣場大樓每月的租金收入將逾5200萬港元，每年租金收益在6.3億港元左右。按第一次招標(biāo)中的34年的營運期，全期租金收入逾200億港元似乎也有很大的機會。

然而，領(lǐng)展們并沒有得到這個機會。

西九文化區(qū)管理局于截標(biāo)近5個月后公布取消項目招標(biāo)程序，最終這一次招標(biāo)以“流標(biāo)”收場，“到嘴的蛋糕”就這樣沒了。

有媒體報道，西九文化區(qū)管理局副行政總裁（區(qū)域發(fā)展）顏金施曾對這一次的“流標(biāo)”作出解釋，稱項目于招標(biāo)期間接獲不少參與者的意見，認為將34年的營運期延長會更好；管理局方接納了部分意見，需要優(yōu)化招標(biāo)條款。

于是在今年的9月9日，藝術(shù)廣場大樓項目以新的招標(biāo)條款重新展開招標(biāo)程序，開始了第二次招標(biāo)。

此次招標(biāo)中，中標(biāo)發(fā)展商獲得項目發(fā)展權(quán)及營運權(quán)的年限延長至47年，也就是說中標(biāo)者可營運項目至2070年。若還是以每呎租金約75港元計算，那全期租金收入突破200億港元并非難事，最高甚至接近300億港元。

但是在這份“誘惑”面前，大家似乎并不買賬。

11月14日，西九文化區(qū)藝術(shù)廣場大樓項目于當(dāng)天下午截標(biāo)，最少收到1份標(biāo)書。這一份標(biāo)書是新鴻基地產(chǎn)投的，而在第一次招標(biāo)中參與投標(biāo)的領(lǐng)展、華懋等似乎并沒有再次投標(biāo)，可能是公司規(guī)劃有變，也可能是“上當(dāng)受騙”后遺癥。

經(jīng)審視由管理局委聘的三位獨立估價師提供的平均估價及其他相關(guān)因素后，認為新鴻基全資附屬公司力享有限公司的回標(biāo)價符合市場水平，并決定接納其標(biāo)書。

最終，新鴻基地產(chǎn)投得為期約47年的西九文化區(qū)藝術(shù)廣場大樓項目發(fā)展權(quán)和營運權(quán)，將以建造、運營及移交模式負責(zé)藝術(shù)廣場大樓項目的設(shè)計、建造、融資、市場推廣、租賃、管理、運營和維修工作。

縱觀整個過程，西九文化區(qū)藝術(shù)廣場大樓項目的招標(biāo)就像是一場“單向奔赴”之旅。

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