北京土拍的回暖，有著特殊的市場環(huán)境。不過，土地供應(yīng)“預(yù)申請+少量多次”的模式已經(jīng)逐漸普及，各地也在著力加大房企對地塊處理的空間，疊加融資預(yù)期走向?qū)捤?，房企加碼重點(diǎn)城市，未來土地市場或跟隨銷售節(jié)奏逐步恢復(fù)。

29日的北京氣溫驟降、寒風(fēng)呼嘯，土拍市場卻是火花四濺、爭奪熱烈。北京四批次集中供地推出的6宗地塊全部順利出讓，收金135.22億元，其中3宗地觸及了地價和競現(xiàn)房銷售面積上限，最終由搖號確定歸屬，整體溢價率也拉升至10%。

(資料圖)

相比之下，同日開拍的武漢四批次、無錫五批次和杭州四批次就冷淡許多，更早之前的無錫四批次、蘇州四批次和南京四批次更是幾乎全部底價成交。北京本輪土拍無論是競買企業(yè)數(shù)量，還是地塊平均溢價率，均有明顯上升。

近期政策利好頻出，繼“金融16條”之后，證監(jiān)會又明確恢復(fù)涉房上市公司并購融資及再融資，監(jiān)管層多箭齊發(fā)，無論是供應(yīng)端還是需求端都是誠意滿滿。在這樣的大環(huán)境下，北京土拍率先回暖，能否延伸至整體市場拐點(diǎn)的確立，是否也將為其他城市帶去希望？

實(shí)際上，北京土拍的回暖，有著特殊的市場環(huán)境。多位受訪人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，市場韌性、地塊質(zhì)量、推地節(jié)奏、參拍企業(yè)水準(zhǔn)、規(guī)則透明度等多重因素疊加，造就了北京土拍的獨(dú)立行情。

不過，土地供應(yīng)“預(yù)申請+少量多次”的模式已經(jīng)逐漸普及，各地也在著力加大房企對地塊處理的空間，疊加融資預(yù)期走向?qū)捤?，房企加碼重點(diǎn)城市，未來土地市場或跟隨銷售節(jié)奏逐步恢復(fù)。

圖片來源：視覺中國

再現(xiàn)火熱

北京今年前三個批次的土地供應(yīng)都“以穩(wěn)為主”，少量優(yōu)質(zhì)地塊上演爭奪戰(zhàn)，部分地塊弱競爭，另有一部分地塊底價成交。四批次供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)了明顯縮量，相較前三個批次的17宗地、14宗地和18宗地，本輪推出的6宗地塊被業(yè)內(nèi)調(diào)侃為“迷你供地”，但熱度卻是空前。

6宗地有3宗地塊觸頂，從溢價率來看，創(chuàng)下了2021年集中供地以來7個批次溢價率新高，達(dá)到10.02%。同時，熱度高漲之下，流拍率繼續(xù)維持為0。

雖然供應(yīng)數(shù)量較少，競拍卻很熱鬧。朝陽區(qū)三宗地塊顯得尤其光彩四溢，平房鄉(xiāng)兩宗地和崔各莊奶西地塊均有十余家房企參與報價，分別吸引了14家、10家、9家報名主體，開拍之前已經(jīng)硝煙彌漫。

其中，朝陽平房鄉(xiāng)45號地塊火熱。參拍企業(yè)里，央企、國企、民營房企悉數(shù)出現(xiàn)。北京土拍?？腿缃鹈?、中海、首開、保利、招商、金隅的出現(xiàn)屬意料之中，廈門國貿(mào)(600755)和三元嘉業(yè)也希望從中分得一杯羹，中建系一局、二局、五局、八局更是同時出擊，各自為戰(zhàn)。

競拍過程可以稱得上“熱烈”，舉牌速度很快，不到5分鐘便觸及土地價格上限24.38億元，通過搖號確定最高價舉牌者為中建信和。繼而轉(zhuǎn)入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，三元嘉業(yè)、京宸盛匯、保利+建工、金隅、中建信和、中建城發(fā)、中建智地、中建玖合等房企參與，第19輪，由保利+建工觸及1萬平方米現(xiàn)房銷售面積上限，轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。

最終，朝陽平房鄉(xiāng)45地塊由三元嘉業(yè)搖中，成交價24.38億元，現(xiàn)房銷售面積1萬平方米，樓面價5.22萬元/平方米，商品房銷售指導(dǎo)價為8.5萬元/平方米，利潤縫差相對充足。

朝陽另外兩宗地也都觸及了地價上限和現(xiàn)房銷售面積上限，通過搖號確定地塊歸屬分別為保利+建工聯(lián)合體和金隅，拿地企業(yè)也呈現(xiàn)出多樣化和透明度。

房企爭奪的熱門地塊，首先就在于地塊屬性相對優(yōu)質(zhì)。平房鄉(xiāng)兩宗地塊鄰近地鐵6號線黃渠站，周邊商業(yè)、公園、學(xué)校等配套成熟，附近有多個改善型商品房小區(qū)，其所屬的常營商圈內(nèi)，包括龍湖天街在內(nèi)的商業(yè)配套豐富，具備濃郁的生活氛圍。

平房鄉(xiāng)兩宗地塊周邊無在售新房項目，緊鄰的次新項目是保利和錦薇棠。44號地塊由保利+建工聯(lián)合體獲得，或?qū)⒅噩F(xiàn)和錦薇棠的熱銷，目前和錦薇棠少量在售二手房均價約為12萬元/平方米。

崔各莊奶西地塊也屬于熱點(diǎn)地區(qū)，周邊剛開盤的新房項目望京樾和中建宸園拉升了板塊熱度，兩項目開盤情況和熱銷持續(xù)度都比較好。板塊整體規(guī)劃也相對規(guī)整，教育、商業(yè)等配套齊全，未來有望成長為規(guī)?；顓^(qū)。

實(shí)際上，除了對優(yōu)質(zhì)地塊的青睞，北京四批次土拍整體表現(xiàn)也較好，即便是曾有多宗地塊撤牌或流拍的石景山與通州，此次推出的兩宗地塊也分別吸引到5家、3家房企報名競拍。北京市場人士表示，參拍企業(yè)數(shù)量和溢價率的走高，體現(xiàn)出了房企信心由復(fù)蘇到反彈的過程。

獨(dú)立行情

與北京同日舉行土拍的武漢和無錫，表現(xiàn)相對落寞。無錫五批次集中供地14宗地塊全部底價成交，武漢7宗地塊有1宗延期，剩余6宗均底價成交。杭州的四批次土拍則展現(xiàn)了市場韌性，8宗地有4宗底價成交，3宗觸頂成交，剩余1宗溢價率為10.75%。

多位受訪人士認(rèn)為，北京土拍熱度超預(yù)期，有其特殊性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，土地出讓模式已經(jīng)轉(zhuǎn)向預(yù)申請模式，進(jìn)入出讓程序的地塊都屬于相對優(yōu)質(zhì)的土地，所以不會再有流拍，競爭激烈度相對較高。

“目前全國房地產(chǎn)市場仍未企穩(wěn)，北京、上海等個別城市由于房地產(chǎn)市場熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱則從另外的角度分析北京市場的獨(dú)立行情，市場支撐度為其一。

第二點(diǎn)在于，截至四批次供地前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在今年四批次有所斬獲和補(bǔ)倉。

也要看到北京土拍市場參拍企業(yè)的獨(dú)特性。張凱補(bǔ)充說：“北京的很多城投類企業(yè)均具備操盤開發(fā)能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階?！?/p>

政策紅利、融資開閘的效應(yīng)在北京市場也體現(xiàn)得更加明顯。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，北京樓市充滿了央、國企和優(yōu)質(zhì)民營房企，無論是“金融16條”還是證監(jiān)會的“第三支箭”，這些房企獲益的概率都更高?！百Y金量擴(kuò)大、資金成本降低，再加上融資預(yù)期寬松，造就了北京樓市房企的積極態(tài)度，轉(zhuǎn)化為他們在土地市場的投資和布局熱情。”

北京整體市場的需求度也走在全國前列，樓市基本面穩(wěn)健。郭毅表示，北京總體需求的客觀基數(shù)比較大，到目前為止，北京全年商品住宅的成交總額已經(jīng)超過了三千億元，雖然比不上去年的規(guī)模，但也超過了2020年的成交水平。

“所以雖然大家都在喊市場難、項目難，但總體三千億規(guī)模的市場容量，還是提供了巨大的土壤。”郭毅補(bǔ)充說，“尤其是北京土地供應(yīng)部門也在有意給予開發(fā)商更多空間，拉大樓面價與銷售指導(dǎo)價之間的縫差，讓開發(fā)商有更多機(jī)會為市場提供更多好產(chǎn)品?！?/p>

最后一個特殊點(diǎn)在于，前述市場環(huán)境穩(wěn)健、需求量大、企業(yè)優(yōu)質(zhì)、規(guī)則透明的基礎(chǔ)上，北京第四批集中供地縮小了供應(yīng)規(guī)模，放大了地塊的受歡迎程度。

這種“多次少量”的供地模式，也在更多城市得到了體現(xiàn)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到，深圳四批次供地推出了7宗地，上海四批次掛地僅6宗，廣州四批次也推出了6宗地塊。

“‘少量多次’供地，一方面可以緩解房企的支付壓力，避免集中供地下大批量土地款支付；二是減少冷熱不均的情況，集中供地背景下，容易出現(xiàn)哄搶優(yōu)質(zhì)地塊，而一般土地?zé)o人問津，造成資源不匹配的狀況?！币晃簧鲜蟹科笸锻厝耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，增加供應(yīng)批次對穩(wěn)定市場確實(shí)起到了一定作用。

（作者：孔海麗 編輯：林曦）

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