中指研究院發(fā)布《2022年中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告》。主要內(nèi)容如下：

1.指數(shù)：二十城綜合指數(shù)環(huán)比基本持平，同比略有上漲，增幅較去年同期收窄0.30個(gè)百分點(diǎn)

(相關(guān)資料圖)

2022年12月，二十城物業(yè)服務(wù)價(jià)格綜合指數(shù)為1075.48，同比上漲0.08%，漲幅較去年同期收窄0.30個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.01%，漲幅較上期收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)。同比來看，二十城中，杭州、寧波、無錫等12個(gè)城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)上漲，上漲城市數(shù)量較去年同期減少7個(gè)；北京、長(zhǎng)沙、合肥等7個(gè)城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)與去年同期持平；僅天津物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)同比下跌。其中杭州同比上漲0.52%，漲幅較去年同期收窄0.93個(gè)百分點(diǎn)；寧波、無錫等6個(gè)城市漲幅在0.1%-0.3%之間；上海、武漢等5個(gè)城市同比漲幅均在0.1%以內(nèi)，其中濟(jì)南、重慶、南昌漲幅相對(duì)較小，均為0.04%；而天津?yàn)橥任ㄒ幌碌鞘?，跌?.01%。與2022年6月相比，杭州、無錫、蘇州等8個(gè)城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)上漲，上漲城市數(shù)量較上期減少4個(gè)；北京、常州、南昌等9個(gè)城市環(huán)比持平；上海、濟(jì)南、天津環(huán)比下跌。其中，杭州、無錫環(huán)比分別上漲0.08%和0.07%，漲幅較上期分別收窄0.36個(gè)百分點(diǎn)和0.07個(gè)百分點(diǎn)；蘇州、武漢、重慶等6個(gè)城市漲幅均在0.05%以內(nèi)，其中寧波、南京漲幅相對(duì)較小，均為0.01%；而天津環(huán)比跌幅相對(duì)較大，為0.03%，濟(jì)南、上海環(huán)比跌幅均為0.01%。

三星級(jí)同比漲幅相對(duì)較大；部分城市星級(jí)指數(shù)同比出現(xiàn)下跌。2022年12月，二十城三星級(jí)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.02%，同比上漲0.10%；四星級(jí)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)環(huán)比持平，同比上漲0.06%；五星級(jí)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.04%，同比上漲0.06%。同比來看，三星級(jí)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)中，杭州、寧波、無錫等11個(gè)城市較去年同期上漲，而天津受部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)下降影響，為同比唯一下跌城市，跌幅0.03%；四星級(jí)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)中，杭州、南京、蘇州等9個(gè)城市較去年同期上漲，濟(jì)南受疫情等因素影響，部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)下降，物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)較去年同期下跌0.02%；五星級(jí)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)中，蘇州、南京、上海、常州共4個(gè)城市較去年同期上漲，而杭州因部分五星項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)下降，使其五星物業(yè)服務(wù)價(jià)格較去年同期下跌0.35%。

2.價(jià)格：二十城均價(jià)為2.52元/平方米/月，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)穩(wěn)中略升

2022年12月，二十城物業(yè)服務(wù)均價(jià)為2.52元/平方米/月。一線城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格水平居前列，其中深圳均價(jià)最高，為3.87元/平方米/月；北京次之，為3.39元/平方米/月；杭州、上海、天津、廣州、寧波、武漢均價(jià)分別為2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.72元/平方米/月、2.69元/平方米/月、2.59元/平方米/月和2.55元/平方米/月；青島、成都等6個(gè)城市均價(jià)在2.0-2.5元/平方米/月之間，其中青島均價(jià)相對(duì)較高，為2.32元/平方米/月；南京、濟(jì)南等6個(gè)城市均價(jià)在1.0-2.0元/平方米/月之間，其中常州物業(yè)服務(wù)均價(jià)水平仍相對(duì)較低，為1.26元/平方米/月。

從不同星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)來看，今年二十城各星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)同比繼續(xù)保持上漲，其中三星級(jí)同比漲幅相對(duì)較高。2022年12月，二十城整體三星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為2.01元/平方米/月，同比上漲0.07%；四星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為2.75元/平方米/月，同比上漲0.06%；五星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為3.90元/平方米/月，同比上漲0.06%。

3.樣本：四星級(jí)項(xiàng)目占比持續(xù)上升，一線城市四、五星項(xiàng)目占比超六成

1）二十城樣本各星級(jí)項(xiàng)目占比，四星級(jí)首次超越三星級(jí)，五星級(jí)項(xiàng)目占比保持穩(wěn)定

整體來看，二十城物業(yè)服務(wù)水平以四星為主，占比45.86%，四星級(jí)和五星級(jí)項(xiàng)目占比分別為45.86%、8.67%，五星級(jí)項(xiàng)目占比保持穩(wěn)定；從城市分級(jí)來看，一線城市的四、五星級(jí)項(xiàng)目占比為61.91%，環(huán)比下降2.38%；一線城市中四星級(jí)項(xiàng)目占比為51.52%，環(huán)比變化不大。二線城市四星級(jí)項(xiàng)目占比為43.68%，環(huán)比變化不大；五星級(jí)項(xiàng)目占比為8.09%，三星級(jí)項(xiàng)目占比48.31%，四、五星級(jí)項(xiàng)目占比之和仍超過三星級(jí)項(xiàng)目。

從區(qū)域分布來看，珠三角地區(qū)和西南地區(qū)四星級(jí)與五星級(jí)樣本之和占比均超60%，分別為61.81%和63.48%，占比領(lǐng)先于環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)和中部地區(qū)。環(huán)渤海地區(qū)、中部地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)四星級(jí)樣本占比分別達(dá)34.43%、41.15%、44.75%，較去年均環(huán)比上升，其中長(zhǎng)三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)，具備較好的物業(yè)服務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)，服務(wù)水平居全國(guó)前列，環(huán)渤海地區(qū)的五星級(jí)樣本占比最高達(dá)14.22%；中部地區(qū)四星級(jí)與五星級(jí)樣本之和占比相對(duì)略低，僅達(dá)44.56%，但較去年實(shí)現(xiàn)小幅上漲。

2）物業(yè)服務(wù)軟硬件整體發(fā)展均衡，軟件、硬件服務(wù)兩翼齊飛

物業(yè)服務(wù)軟件、硬件服務(wù)雙提升，均衡發(fā)展。根據(jù)調(diào)研結(jié)果來看，二十個(gè)城市的軟件和硬件平均得分分別為82.52分和81.72分，軟件平均得分略高于硬件平均得分。2022年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境疊加各項(xiàng)調(diào)整政策頻出，同時(shí)在金融16條政策刺激房產(chǎn)回暖的大背景下，物管板塊承壓情況得到改善，在經(jīng)歷過冷靜期后物管行業(yè)價(jià)值得以回歸。截至2022年11月末，已有六家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在港交所上市。年中至今物企收并購(gòu)更趨精細(xì)化，企業(yè)更加注重業(yè)務(wù)拓展與品牌輸出協(xié)同發(fā)展。一方面，不斷升級(jí)硬件系統(tǒng)；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)加大軟件方面投入，不斷提升公共秩序、保潔、綠化等軟件服務(wù)質(zhì)量，除此之外企業(yè)還通過聚焦增值服務(wù)不斷滿足業(yè)主個(gè)性化、多元化需求，提高軟件服務(wù)水平。2022年下半年軟件、硬件服務(wù)水平均有提高。

多數(shù)城市軟硬件服務(wù)水平差距不大，深圳軟硬件得分差絕對(duì)值較大。深圳軟件得分分別比硬件得分高6.03分，為二十個(gè)城市中軟硬件得分差絕對(duì)值最大的城市。主要原因?yàn)樯钲谟布梅衷诙蔷蹈浇浖梅置黠@領(lǐng)先，居二十城前列；其余城市軟硬件得分差絕對(duì)值較小，除寧波、北京、合肥與杭州外，硬件得分與軟件得分的差值為4.23、1.71、1.17和1.19，其余十五個(gè)城市軟硬件得分差絕對(duì)值均小于1分，匹配程度較高。

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