(資料圖)

昨日，證監(jiān)會(huì)表示“允許符合條件的房企’借殼’已上市房企”，為非上市房企增添一條新的股權(quán)融資渠道。事實(shí)上，自股權(quán)融資“第三支箭”啟動(dòng)以來(lái)，房企再融資隊(duì)伍持續(xù)擴(kuò)大，截止當(dāng)前，碧桂園、新城發(fā)展等完成了配售工作。

◎ 作者 / 沈曉玲、羊代紅

■■■

11月28日證監(jiān)會(huì)發(fā)布公告稱恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。此外，證監(jiān)會(huì)還提出恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、調(diào)整房企境外上市政策與A股保持一致、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)等多項(xiàng)舉措。值得注意的是，12月21號(hào)證監(jiān)會(huì)會(huì)議表示：“落實(shí)好已出臺(tái)的房企股權(quán)融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實(shí)施涉房重組”。A股房地產(chǎn)企業(yè)“借殼”上市被放開(kāi)，也為非上市的房企增添一條新的股權(quán)融資渠道，股權(quán)融資呈全行業(yè)利好。

政策出來(lái)后，市場(chǎng)在再融資以及并購(gòu)重組方面給出了較為積極的反應(yīng)。11月29日，福星股份(000926)、世茂股份(600823)發(fā)布了定增計(jì)劃，成了首批吃螃蟹的人，隨后增加北路橋、大名城(600094)等規(guī)模相對(duì)較小的房企，再到天地源(600665)和陸家嘴(600663)也加入進(jìn)來(lái)。至今已有招商、金科、華發(fā)、華夏幸福(600340)等超過(guò)20家企業(yè)發(fā)布了定增計(jì)劃，既有龍頭房企、也有出險(xiǎn)企業(yè)，包括民企和國(guó)央企。

整體來(lái)看，本次房企的定增潮主要集中在三方面，一是招商蛇口(001979)、格力地產(chǎn)(600185)等通過(guò)發(fā)行股份或者以現(xiàn)金支付的方式購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金，涉及并購(gòu)重組及配套融資；二是類似于華發(fā)股份(600325)、大名城等借東風(fēng)增資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)；三是綠地、華夏幸福、金科等發(fā)布定增計(jì)劃，通過(guò)非公開(kāi)方式再融資，用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括保交樓、償債、補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金等。

定增投資者資格認(rèn)定或放松

招商、格力等乘東風(fēng)重啟并購(gòu)案

本次發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃的企業(yè)中，招商蛇口、格力地產(chǎn)、陸家嘴這三家企業(yè)募集資金主要用于并購(gòu)重組。跟證監(jiān)會(huì)此前明確的條款有較大的關(guān)系：“允許房企發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金”。

其中12月5日，招商蛇口公告擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金，交易標(biāo)的為控股76%子公司南油集團(tuán)剩下的24%股權(quán)。12月16日招商蛇口披露了與招商局投資發(fā)展發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)協(xié)議，招商蛇口擬通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)并募集配套資金。對(duì)應(yīng)的核心資產(chǎn)為其對(duì)應(yīng)前海自貿(mào)投資合計(jì)約6.83%權(quán)益，前海自貿(mào)投資是深圳前海片區(qū)重要的土地持有主體與開(kāi)發(fā)建設(shè)及投資運(yùn)營(yíng)主體，現(xiàn)正值利潤(rùn)釋放期，對(duì)招商蛇口的長(zhǎng)期發(fā)展和價(jià)值兌現(xiàn)有較大意義。

值得注意的是，重組南油集團(tuán)的預(yù)案早在2020年5月的時(shí)候提出，彼時(shí)的交易方案為“向深投控發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債，同時(shí)利用配套融資引入平安資管，總代價(jià)逾70億元“。最終受限于房企再融資政策未放開(kāi)，在經(jīng)過(guò)幾輪方案修改后，證監(jiān)會(huì)對(duì)配套融資的戰(zhàn)略投資者相關(guān)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格導(dǎo)致了平安最終退出，于同年11月交易以失敗告終。而本次招商蛇口的重組預(yù)案擬發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金，剔除了2020年的“可轉(zhuǎn)債”方案，主要通過(guò)向深投控及招商局投資發(fā)展發(fā)行股份，以及向不超過(guò)35名投資者非公開(kāi)發(fā)行股票獲得配套資金，本次的投資者范圍由2020年的1位（平安）轉(zhuǎn)為本次的不超過(guò)35位，相關(guān)的投資者認(rèn)定或有所放松。

無(wú)獨(dú)有偶，格力地產(chǎn)12月2日也發(fā)布了并購(gòu)重組預(yù)案，擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購(gòu)買珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司全體股東持有的免稅集團(tuán)100%的股權(quán)。值得注意的是，該重組預(yù)案在2020年提出，根據(jù)彼時(shí)的收購(gòu)報(bào)告書，格力地產(chǎn)將同本次一樣的方式即發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式，購(gòu)買珠海免稅的100%股權(quán)。交易被定價(jià)122.15億元，其中以發(fā)行股份支付對(duì)價(jià)占交易對(duì)價(jià)的93.45%，以現(xiàn)金支付占交易對(duì)價(jià)的6.55%。彼時(shí)在珠海市國(guó)資委的推動(dòng)下，重組得到迅速推進(jìn)，但由于格力地產(chǎn)原董事長(zhǎng)違規(guī)案影響重組被迫中止。而本次的重組預(yù)案中，雖募集方式?jīng)]有變化，但值得注意的是，并購(gòu)重組的配套融資的投資者由此前的1位投資者改為35位定增對(duì)象；關(guān)于現(xiàn)金支付的占比也或?qū)⒂兴兓?/STRONG>2020年的募集方案中現(xiàn)金支付的占比僅6.55%，占比相對(duì)較低，而本次定增計(jì)劃在政策支持下，其募集的現(xiàn)金或有所增多，現(xiàn)金支付的占比或有增長(zhǎng)的可能。

華發(fā)、大名城等擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)

碧桂園等抓住時(shí)機(jī)配售償債

面對(duì)這一波股權(quán)融資的松動(dòng)，有部分企業(yè)積極抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行定增，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。華發(fā)股份、大名城、福星股份等企業(yè)發(fā)布了相對(duì)具體的定增預(yù)案，預(yù)計(jì)將募集資金用于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，并留有不超30%的資金用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。如華發(fā)股份將募集的75%資金投向鄭州、南京、湛江、紹興四城的四個(gè)項(xiàng)目中；大名城將70%的資金投向上海建設(shè)的5個(gè)項(xiàng)目中。

值得注意的是，華發(fā)股份本輪定增中預(yù)計(jì)募集資金不超過(guò)60億元，是當(dāng)前披露預(yù)案中募集金額最高的企業(yè)，其股東華發(fā)集團(tuán)還將參與認(rèn)購(gòu)，根據(jù)其公布的預(yù)案擬向包括控股股東珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司在內(nèi)的不超過(guò)35名特定對(duì)象，非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)6.35億股A股股票，募集資金總額（含發(fā)行費(fèi)用）不超過(guò)60億元，華發(fā)集團(tuán)參與認(rèn)購(gòu)金額不超過(guò)人民幣30億元，且認(rèn)購(gòu)數(shù)量不低于本次非公開(kāi)發(fā)行實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%。保底約30%的認(rèn)購(gòu)額度可以看到其股東對(duì)華發(fā)股份逆勢(shì)發(fā)展的資金支持，借此東風(fēng)也將助力華發(fā)股份擴(kuò)大資金持有量，從而進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

另外除了A股企業(yè)進(jìn)行定增之外，部分港股上市企業(yè)也發(fā)起了股權(quán)融資，包括碧桂園、新城發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、合景泰富、德信中國(guó)等。他們主要集中在股權(quán)配售方面，且由于一直以來(lái)對(duì)H股的再融資限制沒(méi)那么嚴(yán)格，此次H股房企進(jìn)行配股的速度相對(duì)于A股更快，如碧桂園在12月7日發(fā)布公告擬配發(fā)17.8億股新股份，融資總額約48.06億港元，于12月14日該配售工作已經(jīng)完成，而其他A股定增的企業(yè)暫無(wú)完成。

在募集資金使用用途方面，H股房企配售主要集中在境外債償債以及公司一般運(yùn)營(yíng)，在境外債發(fā)行和融資受阻的情況下，H股進(jìn)行配股將有助于緩解即將到來(lái)的境外債到期高峰的壓力，維護(hù)此前較為脆弱的境外融資渠道，降低房企流動(dòng)性壓力。

再融資目的促進(jìn)保交樓

出險(xiǎn)房企定增或迎寶貴機(jī)會(huì)

本次發(fā)布再融資計(jì)劃的企業(yè)中，部分企業(yè)的預(yù)案用途則集中在“保交樓”，緩解償債壓力上面。世茂股份、新湖中寶(600208)、天地源、華夏幸福、金科股份(000656)、迪馬股份(600565)、中華企業(yè)(600675)、綠地控股(600606)等企業(yè)，均發(fā)布了初步的定增計(jì)劃，其中不乏部分像華夏幸福等債務(wù)纏身的出險(xiǎn)企業(yè)。

根據(jù)此前密集出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)拯救政策，監(jiān)管在保項(xiàng)目與保企業(yè)并行，不過(guò)一些發(fā)債、額度授權(quán)等動(dòng)作與出險(xiǎn)房企相關(guān)甚少。但11月28日證監(jiān)會(huì)提出的再融資放開(kāi)中，A股非公開(kāi)發(fā)行股票的限制條件里，并未包括企業(yè)是否債務(wù)違約，并且上市房企非公開(kāi)再融資募集資金被鼓勵(lì)用于“保交樓、保民生”地產(chǎn)項(xiàng)目，本次披露定增預(yù)案的企業(yè)也謹(jǐn)遵證監(jiān)會(huì)指引，他們募集資金用途集中在“擬用于公司’保交樓、保民生’相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還債務(wù)等”。本次地產(chǎn)再融資放開(kāi)或許出險(xiǎn)企業(yè)能分一杯羹，將幫助企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)也將進(jìn)一步推動(dòng)出險(xiǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，對(duì)助力企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清具有重要意義。

不過(guò)值得注意的是，當(dāng)前出險(xiǎn)企業(yè)仍存在較大的債務(wù)問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)狀況各異，即使方案通過(guò)，定增計(jì)劃仍是市場(chǎng)化行為，一方面需要尋找投資人相對(duì)于其他房企來(lái)說(shuō)可能更加困難，另一方面投資人與募集人對(duì)發(fā)行價(jià)的博弈也將會(huì)是定增計(jì)劃是否成功發(fā)行的難點(diǎn)。

整體來(lái)看，此次再融資條件松動(dòng)，無(wú)疑給房企開(kāi)了一扇新窗，可以通過(guò)再融資保交樓償債，還可以借此機(jī)會(huì)進(jìn)行并購(gòu)重組，在這種情況下無(wú)論是對(duì)于流動(dòng)性欠缺的房企還是部分資金充足的房企都給了較為積極的響應(yīng)。不過(guò)值得注意的是，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的估值表現(xiàn)，不超過(guò)原總股本的30%對(duì)應(yīng)募集的金額有限，同時(shí)定增可能引發(fā)原股東權(quán)益攤薄，股票的投資價(jià)值或進(jìn)一步下降，企業(yè)應(yīng)審慎利用此工具。

排版 | Jenny

//往期精彩回顧

行業(yè)透視 | 房企為了穩(wěn)信心給過(guò)哪些“承諾”？

經(jīng)濟(jì)會(huì)議等明確2023年房地產(chǎn)業(yè)既要穩(wěn)信心又要防風(fēng)險(xiǎn)

穿透數(shù)據(jù)看廣深寧廬青廈等年末“翹尾”成色幾何

美元債違約不斷、發(fā)行量銳減，未來(lái)將何去何從？

投資性物業(yè)從低效資產(chǎn)變身為房企“造血”資本

本文版權(quán)歸克而瑞研究中心所有 未經(jīng)授權(quán)請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載

以上代表克而瑞研究中心團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

轉(zhuǎn)載注明出處：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)多謝配合