(相關(guān)資料圖)

近日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2022年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2023年展望》顯示，2022年廣州甲級(jí)辦公樓的租賃市場(chǎng)需求格局發(fā)生變化，新經(jīng)濟(jì)及金融企業(yè)需求有所下降，但律所與游戲行業(yè)需求則逆勢(shì)上揚(yáng)；受到疫情影響，大眾消費(fèi)意愿雖有所降低，本地服裝品牌及咖啡品類的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租賃成交活躍；2022年外資投資者對(duì)于華南物流資產(chǎn)的熱情不減，全年完成了多筆大宗成交，廣州、佛山、深圳、東莞、清遠(yuǎn)等城市的物流資產(chǎn)備受青睞；廣州房地產(chǎn)投資市場(chǎng)交易主要集中在保險(xiǎn)金融、食品餐飲類企業(yè)及機(jī)構(gòu)投資者等類別，較為活躍的區(qū)域包括珠江新城、琶洲、金融城。

仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“整體而言，防疫政策調(diào)整預(yù)計(jì)將利好國(guó)內(nèi)生產(chǎn)、生活秩序的逐步恢復(fù)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，同時(shí)亦有利于企業(yè)預(yù)期的改善和經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的釋放。結(jié)合國(guó)家‘二十大’的各項(xiàng)部署、包含‘房地產(chǎn)十六條’在內(nèi)的一攬子穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的頒布和實(shí)施，2023年有望成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)重回發(fā)展正軌的一年。短期來看，隨著我國(guó)全面恢復(fù)‘通關(guān)’，外資企業(yè)投資營(yíng)商將更為便捷，跨境商貿(mào)等業(yè)務(wù)有望逐步回暖，這有利于相關(guān)企業(yè)及零售商租賃需求的恢復(fù)。”

甲級(jí)辦公樓

*廣州辦公樓市場(chǎng)指廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

2022年廣州辦公樓市場(chǎng)與2021年相比明顯“遇冷”，全年凈吸納量?jī)H約12萬(wàn)平方米，是疫情三年來的最低，同比下降約76%。如此顯著的凈吸納降幅，一方面是由于全年經(jīng)濟(jì)不確定性的持續(xù)導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期未能大幅改善，企業(yè)搬遷擴(kuò)租的需求較為有限，部分企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)、頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等，更傾向于采取“降本增效”的發(fā)展和租賃策略，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)需求較為疲軟。另一方面，年內(nèi)某本地互聯(lián)網(wǎng)巨頭從中央商務(wù)區(qū)的辦公項(xiàng)目搬遷至其自建總部，導(dǎo)致面積可觀的空置空間進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)全年凈吸納數(shù)據(jù)同樣造成了負(fù)面影響。

值得注意的是，2022年廣州辦公樓租賃市場(chǎng)的需求格局發(fā)生了一定變化。具體而言，2021年表現(xiàn)活躍的新經(jīng)濟(jì)巨頭，在2022年的租賃市場(chǎng)卻相對(duì)沉寂，租賃成交的數(shù)量和面積與去年相比均出現(xiàn)顯著下滑；金融企業(yè)的租賃需求與2021年相比也同樣呈下降之勢(shì)；律所、游戲等行業(yè)則成為了空置吸納的“主力”。

以律所為例，在全年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不理想的情況下，該細(xì)分行業(yè)的租賃需求在逆勢(shì)上揚(yáng)，根據(jù)仲量聯(lián)行追蹤到的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，律所在2022年的租賃成交面積是2021年的兩倍以上，且成交仍主要集中于廣州的核心商務(wù)區(qū)——珠江新城。值得一提的是，2022年下半年入市的粵海金融中心，作為珠江新城的又一地標(biāo)性項(xiàng)目，吸引了不少律所的關(guān)注與入駐。

另外，游戲行業(yè)的租賃需求同樣顯著提升。2022年，作為廣州新興辦公子市場(chǎng)的琶洲，錄得了多筆游戲公司租賃成交，且單筆成交的面積大多都在1,000平方米以上。其中，數(shù)家游戲公司是從過去的非甲級(jí)辦公場(chǎng)所升級(jí)至目前的甲級(jí)辦公樓之中，琶洲子市場(chǎng)中的個(gè)別項(xiàng)目憑借自身相對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取到了這些公司的進(jìn)駐。

截至2022年12月底，全市全年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)約為55萬(wàn)平方米，與去年相比下降約29%。年內(nèi)竣工的項(xiàng)目過半數(shù)都集中在新興子市場(chǎng)，尤其是琶洲片區(qū)；廣州國(guó)際金融城片區(qū)也在時(shí)隔三年之后再次迎來新的甲級(jí)辦公項(xiàng)目竣工。與2021年相比，2022年租賃市場(chǎng)整體的新增供應(yīng)壓力有所下降，四季度也僅錄得一個(gè)項(xiàng)目入市；但是，年內(nèi)市場(chǎng)需求相對(duì)疲弱，年底疫情更是給全市租賃市場(chǎng)，尤其是琶洲子市場(chǎng)，帶來了較嚴(yán)重的沖擊，市場(chǎng)去化受阻，四季度全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率因此維持在17.6%的相對(duì)高位，環(huán)比變化不大，同比則上升近5個(gè)百分點(diǎn)。

在全年租賃需求不活躍的背景下，全市的整體租金水平在2022年一直延續(xù)著下跌的趨勢(shì)，四季度全市租金環(huán)比下跌1.3%，同比下降約4.9%。其中，珠江新城作為廣州租金水平最高的核心商務(wù)區(qū)，在需求不力、大企業(yè)退租、新項(xiàng)目入市的多重作用之下，四季度該片區(qū)租金環(huán)比下跌約1.7%，同比下跌約6.3%。

市場(chǎng)展望

2022年12月26日，我國(guó)的防疫方針正式從“乙類甲管”調(diào)整為“乙類乙管”，疫情管控政策也隨之持續(xù)優(yōu)化。但年關(guān)將至，我國(guó)各地人口流動(dòng)將達(dá)到頂峰，春節(jié)期間疫情可能存在波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面恢復(fù)正?；悦媾R挑戰(zhàn)；另外，國(guó)家對(duì)于未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作的詳細(xì)規(guī)劃、刺激政策等一系列安排仍待進(jìn)一步明確和發(fā)力。因此，未來一到兩個(gè)月內(nèi)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)不確定性猶存，部分企業(yè)的觀望情緒可能會(huì)短暫延續(xù)。

仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江婧麗表示，“廣州辦公樓租賃市場(chǎng)需求在2023年上半年預(yù)計(jì)將處于‘筑底修復(fù)’的階段；而在下半年，隨著刺激政策的全面落地、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有望明顯改善和市場(chǎng)信心的有序恢復(fù)，租賃需求將會(huì)實(shí)現(xiàn)較為明顯的回暖?！?/P>

從市場(chǎng)供應(yīng)來看，2023年將是“供應(yīng)大年”，全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)突破100萬(wàn)平方米。由于租賃需求仍需逐步恢復(fù)，新項(xiàng)目的集中入市在短期內(nèi)可能會(huì)加劇租賃市場(chǎng)的供需失衡，進(jìn)一步推動(dòng)全市整體空置率上行。另外，對(duì)于2023年內(nèi)竣工的新項(xiàng)目和在2022年去化收效甚微的存量項(xiàng)目而言，其業(yè)主的議價(jià)能力恐將進(jìn)一步削弱，全市租金仍會(huì)承壓，江婧麗認(rèn)為，“‘租戶市場(chǎng)’很可能繼續(xù)成為2023年廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的‘主旋律’”。

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

*指廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心市場(chǎng)

廣州2022年1-11月社會(huì)品零售總額同比增長(zhǎng)1.9%，消費(fèi)增長(zhǎng)以基本生活類消費(fèi)品、藥品、網(wǎng)購(gòu)以及網(wǎng)絡(luò)訂餐為主。受到疫情影響，大眾消費(fèi)意愿有所降低，線下零售門店客流量下滑，銷售額大幅減少，加之成本上升，利潤(rùn)率亦大幅下滑，連鎖品牌零售商紛紛縮減線下門店規(guī)模，關(guān)閉經(jīng)營(yíng)不善的門店。

在經(jīng)濟(jì)緩慢恢復(fù)的情況下，消費(fèi)者逐漸重視商品質(zhì)價(jià)比。品質(zhì)優(yōu)秀且具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品愈發(fā)獲得消費(fèi)者認(rèn)可。本土經(jīng)濟(jì)服裝品牌憑借著豐富的產(chǎn)品線以及極高的質(zhì)價(jià)比，加快發(fā)力線下版圖。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年廣州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)服飾品類新增租賃成交中，約66%來自國(guó)內(nèi)本土品牌，較2021年同期提高近7個(gè)百分點(diǎn)，其中29%來自廣東本地品牌，與去年相比提升約13個(gè)百分點(diǎn)。

盡管餐飲行業(yè)整體受到疫情管控影響，咖啡品類依舊憑借著強(qiáng)勁的線上消費(fèi)、顧客的強(qiáng)消費(fèi)慣性以及資本加持，在整體萎靡的餐飲業(yè)態(tài)中獨(dú)樹一幟。PAIX Coffee, Peets Coffee以及Store by. Jpg持續(xù)在廣州優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心擴(kuò)張線下門店。

2022年全市迎來2個(gè)新優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市，分別是知識(shí)城悠方一期和四季度開業(yè)的信達(dá)金茂廣場(chǎng)，新增供應(yīng)面積共計(jì)約18. 5萬(wàn)平方米。信達(dá)金茂廣場(chǎng)位于天河區(qū)，由于附近缺少優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目，滿足了周邊客群消費(fèi)需求，取得了95%以上的開業(yè)率。

整體市場(chǎng)而言，受疫情影響，除市區(qū)核心區(qū)域以外，其他區(qū)域的項(xiàng)目空置率都有所攀升，加上個(gè)別商場(chǎng)主力店例如電影院退出，全年整體空置率同比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.0%。

租金層面，只有天河北商圈得益于優(yōu)越的地理位置和穩(wěn)定的中高端客群，持續(xù)吸引品牌入駐，成為各品牌“廣州首店”首選之地，租金依然保持穩(wěn)定；其他區(qū)域租金則呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。受到整體零售租賃需求疲軟的影響，空置店鋪難以迅速去化。由于疫情管控政策而導(dǎo)致四季度客流驟降，以及人手不足的問題，零售商銷售收入驟減對(duì)其租售比造成壓力，各類業(yè)態(tài)零售商面臨不同程度的經(jīng)營(yíng)困境，導(dǎo)致業(yè)主維穩(wěn)壓力劇增。不少市區(qū)非核心區(qū)域以及市郊項(xiàng)目業(yè)主愿意向存量租戶提供不同程度的租金減免政策；針對(duì)空置單元，由于新增租賃需求萎靡，特別是近郊的商場(chǎng)，業(yè)主在四季度加大提供租金折扣力度。截至2022年四季度，市區(qū)租金同比下降1.5%，郊區(qū)租金同比下降5.8%。

值得一提的是，響應(yīng)廣州市國(guó)資委號(hào)召，廣州各大央企、國(guó)企相繼落實(shí)企業(yè)扶持政策，下屬零售商場(chǎng)為租戶提供約3個(gè)月的租金減免。部分私有企業(yè)所屬商場(chǎng)也提供不同程度的優(yōu)惠措施。一系列舉措有效減輕商戶成本壓力，避免零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)環(huán)境持續(xù)惡化，并為疫情后商業(yè)氛圍較快回暖提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

市場(chǎng)展望

仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“展望2023年，盡管短期來看內(nèi)外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然呈現(xiàn)不確定性，消費(fèi)需要一定時(shí)間恢復(fù)。但隨著防疫政策放松、內(nèi)地與境外全面通關(guān)、入境隔離取消等積極因素影響下，廣州境內(nèi)外人員流動(dòng)將大幅提升，作為消費(fèi)中心城市之一，廣州消費(fèi)將逐漸恢復(fù)。預(yù)期消費(fèi)回暖將提振零售商信心，提高零售商線下開店意愿，租賃需求也會(huì)逐漸增多?！毙略龉?yīng)方面，預(yù)計(jì)2023年全年將有五個(gè)新項(xiàng)目入市，其中兩個(gè)項(xiàng)目位于市區(qū)，其余三個(gè)項(xiàng)目位于市郊，新增供應(yīng)面積達(dá)50萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2023年整體空置率相比2022年會(huì)有所降低，但是大多零售商加強(qiáng)控制租金成本的趨勢(shì)依然不變，預(yù)期全市租金跌幅收窄；下半年消費(fèi)和租賃需求逐漸的復(fù)蘇有機(jī)會(huì)帶動(dòng)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的租金重回上升軌道。

華南物流地產(chǎn)市場(chǎng)

2022年，經(jīng)濟(jì)下行壓力有所增加，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速加之嚴(yán)格的疫情管控政策均對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)造成了一定程度的影響。以廣東省為例，1-10月，廣東實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度僅為2.4%。由于消費(fèi)市場(chǎng)仍未全面恢復(fù)，整體而言，全年華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃市場(chǎng)需求亦有小幅波動(dòng)。

與此同時(shí)，租賃需求結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了較為明顯的變化。首先，此前表現(xiàn)相對(duì)活躍的生鮮電商對(duì)非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃市場(chǎng)的需求減弱。這些企業(yè)更傾向于配置社區(qū)型、靠近終端門店及客戶的配送中心，以提升自身在“最后一公里”社區(qū)配送環(huán)節(jié)的靈活性，對(duì)于區(qū)域性的、高標(biāo)準(zhǔn)配送中心的需求有所降低。另外，個(gè)別國(guó)內(nèi)頭部電商也優(yōu)先將其倉(cāng)儲(chǔ)配送中心從外部租賃型項(xiàng)目遷至其已竣工的自建項(xiàng)目中，上述因素均一定程度上影響了非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的租賃需求。

非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求雖偶有波動(dòng)，但總體仍維持相對(duì)穩(wěn)定，跨境電商、第三方物流等行業(yè)在全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大環(huán)境之下，依然保持著逆周期擴(kuò)張的動(dòng)力，為租賃市場(chǎng)提供了有力的支撐。

隨著某電商巨頭向著跨境電商行業(yè)大步“進(jìn)軍”，過去由某本地即時(shí)零售龍頭“一枝獨(dú)秀”的行業(yè)格局正在被逐漸打破。特別是下半年，兩者對(duì)于優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)空間的爭(zhēng)奪日益激烈，有效推動(dòng)了佛山、東莞等倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的去化和租金增長(zhǎng)。

總的來說，2022年華南五個(gè)主要非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)（包括廣州、深圳、東莞、佛山和惠州），總凈吸納量合計(jì)約為85萬(wàn)平方米，同比下降約13%。華南五市非保稅倉(cāng)空置率基本維持在10%以下，但數(shù)個(gè)城市空置率與2021年相比有一定上升；除了深圳以外，各城市的非保稅倉(cāng)租金同比增幅也穩(wěn)定于2.5%-4.5%的范圍內(nèi)。雖然2022年華南物流市場(chǎng)整體呈現(xiàn)空置上升和租金增速放緩的勢(shì)頭，從市場(chǎng)需求與資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)定性來看，仍居全國(guó)前列。

值得一提的是，2022年外資投資者對(duì)于華南物流資產(chǎn)的熱情絲毫不減，甚至呈現(xiàn)“扎堆”的跡象，全年完成了多筆大宗成交，廣州、佛山、深圳、東莞、清遠(yuǎn)等城市的物流資產(chǎn)備受外資投資機(jī)構(gòu)青睞。對(duì)于這些投資者而言，華南物流市場(chǎng)的穩(wěn)定表現(xiàn)，是相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值的有力保障；另外，2022年經(jīng)濟(jì)的下行壓力增大、華南地區(qū)租賃需求出現(xiàn)波動(dòng)的背景，使華南物流項(xiàng)目業(yè)主對(duì)于項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值有所降低，推動(dòng)了業(yè)主與外資買方重回談判桌及促使年內(nèi)各個(gè)交易的達(dá)成。

市場(chǎng)展望

隨著我國(guó)對(duì)新冠病毒的防控方針正式調(diào)整為“乙類乙管”，疫情防控措施的持續(xù)優(yōu)化預(yù)計(jì)會(huì)給國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來積極影響，加快經(jīng)濟(jì)活力的釋放。短期來看，隨著生產(chǎn)生活秩序逐步恢復(fù)正常，消費(fèi)市場(chǎng)的逐漸復(fù)蘇有望持續(xù)支持華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)租賃市場(chǎng)，租賃需求預(yù)計(jì)仍將保持大體穩(wěn)定。

從市場(chǎng)供應(yīng)來看，2023年華南非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將逐漸抬頭。在個(gè)別供應(yīng)集中、空置去化壓力較大的城市或區(qū)域，項(xiàng)目的集中入市可能會(huì)加劇區(qū)域短期空置去化的壓力，削弱項(xiàng)目業(yè)主的議價(jià)能力，并給市場(chǎng)整體表現(xiàn)造成一定影響。因此，華南五市2023年租金增長(zhǎng)幅度短期內(nèi)可能會(huì)進(jìn)一步放緩。

物流資產(chǎn)投資市場(chǎng)方面，仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)張寧預(yù)計(jì)：“短期之內(nèi)，外資投資者依然會(huì)持續(xù)重點(diǎn)關(guān)注華東、華南地區(qū)的投資機(jī)會(huì)；部分外資機(jī)構(gòu)在近期完成了資金籌備、制定了未來相關(guān)資產(chǎn)的投資規(guī)劃。因此，資本對(duì)于華南地區(qū)物流資產(chǎn)的追捧有望繼續(xù)推動(dòng)物流資產(chǎn)價(jià)值走高，相關(guān)標(biāo)的投資收益率也大概率將延續(xù)當(dāng)前的下壓趨勢(shì)?！?/P>

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

自2022年3月美元加息抵御通脹、俄烏沖突、國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)等多重因素影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資交易變得謹(jǐn)慎，交易量有所下跌。全年整體華南區(qū)以廣深為主的地產(chǎn)大宗交易錄得的數(shù)據(jù)約為230億元，交易方面辦公樓占比仍然最高，達(dá)到65%,其中廣州138億元，辦公樓73億元，占比53%，交易面積17萬(wàn)平方米，成交當(dāng)中自用占比40%，主要集中在保險(xiǎn)金融、食品餐飲類企業(yè)及機(jī)構(gòu)投資者等類別，交易較為活躍的區(qū)域包括珠江新城、琶洲、金融城。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下，地產(chǎn)交易量下降，保本變現(xiàn)急售的項(xiàng)目增加，租賃需求持續(xù)下降，拖累經(jīng)營(yíng)性類別的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)下調(diào)，廣州辦公樓價(jià)格對(duì)比2021年整體資本值下降3.7%。

除經(jīng)營(yíng)性類別的商業(yè)地產(chǎn)外，工業(yè)地產(chǎn)板塊的交易相對(duì)活躍并有所上升，物流倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)營(yíng)中成熟的產(chǎn)業(yè)園、具備升級(jí)改造增加營(yíng)收的工業(yè)項(xiàng)目仍然是投資機(jī)構(gòu)關(guān)注的熱點(diǎn)板塊，價(jià)格對(duì)比2021年相對(duì)平穩(wěn)。

市場(chǎng)展望

盡管2022年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境嚴(yán)峻，但隨著國(guó)內(nèi)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)整疫情防控政策，內(nèi)地與香港恢復(fù)通關(guān)，保國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)2023年內(nèi)目標(biāo)，預(yù)計(jì)會(huì)陸續(xù)出臺(tái)更多的政策支持企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供助力。

仲量聯(lián)行華南區(qū)投資及資本市場(chǎng)部總監(jiān)盧盛表示，“在經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好的預(yù)期下，商業(yè)租賃需求會(huì)釋放并逐步增加，這將利好經(jīng)營(yíng)性類別的商業(yè)資產(chǎn)，商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格將回穩(wěn)并向好，洽談中未能在2022實(shí)現(xiàn)的潛在交易預(yù)計(jì)會(huì)在2023上半年實(shí)現(xiàn)交易，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期下，推動(dòng)房地產(chǎn)大宗交易量的上升?！?/P>

備注：文中所述租金及售價(jià)，均基于建筑面積。

標(biāo)簽： 商業(yè)地產(chǎn)