中新經(jīng)緯3月27日電 題：招商蛇口(001979)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，增收不增利現(xiàn)象顯現(xiàn)

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作者 沈曉玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)

貢顯揚(yáng) 克而瑞研究中心研究員

近期，A股上市公司招商蛇口發(fā)布了2022年度業(yè)績報告。

受房地產(chǎn)市場下行、增速放緩影響，招商蛇口2022年未能達(dá)成3300億元的業(yè)績預(yù)期，目標(biāo)完成率為88.7%。2022年，招商蛇口的年末全口徑和權(quán)益口徑銷售金額排名提升至行業(yè)第6位。

2022年，招商蛇口累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額為2926.02億元，同比降低10.5%；累計實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1193.7萬平方米，同比降低18.5%；合約銷售均價24513萬平方米，同比上升9.8%。

從銷售結(jié)構(gòu)來看，2022年招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率均超10%，上海單城銷售金額突破740億元。且在全國12個城市進(jìn)入了當(dāng)?shù)劁N售金額的TOP5，其中在上海、蘇州、合肥、南通排名第一；深圳、南京、徐州進(jìn)入前三；溫州、西安、無錫、重慶、金華位居前五。2023年，招商蛇口的銷售目標(biāo)仍定在了3300億元，全年計劃可售貨值約6000億元、貨值目標(biāo)去化率為55%。

增收不增利，歸母凈利潤規(guī)模和盈利指標(biāo)創(chuàng)近年新低

2022年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1830億元，同比增長13.9%。實(shí)現(xiàn)毛利潤352.3億元、凈利潤91億元，較2021年分別同比降低13.9%和40.1%；歸母凈利潤也同比顯著降低58.9%至42.6億元；基本每股收益0.41元。從盈利指標(biāo)來看，2022年招商蛇口毛利率19.3%，較上年末降低6.2個百分點(diǎn)；凈利率5.0%，較上年末降低4.5個百分點(diǎn)；歸母凈利率2.3%，較上年末降低4.1個百分點(diǎn)。

綜合來看，在行業(yè)整體利潤空間承壓、盈利能力持續(xù)下行背景下，招商蛇口各項(xiàng)盈利指標(biāo)表現(xiàn)也年下滑。增收不增利的現(xiàn)象有所顯現(xiàn)，歸母凈利潤規(guī)模和盈利指標(biāo)創(chuàng)下近年來新低。我們認(rèn)為主要有以下幾方面原因：(1)年內(nèi)加速去化、抓銷售換倉導(dǎo)致結(jié)算毛利率降低；(2)2022年存貨跌價減值36.4億元、投資性房地產(chǎn)減值11.4億元，減值損失合計較2021年高出22.9億元；(3)受疫情影響，投資物業(yè)出租率和單價下降，對商戶實(shí)行了租金減免；(4)投資收益較2021年有逾10億元的降低。

債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，綜合融資成本降至3.89%

截至2022年末，招商蛇口持有現(xiàn)金862.4億元(其中預(yù)售監(jiān)管資金307.9億元、非受限現(xiàn)金550.7億元)；現(xiàn)金短債比2.0、非受限現(xiàn)金短債比1.3；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.42%、凈負(fù)債率(永續(xù)債作為負(fù)債)為48.09%，“三道紅線”指標(biāo)保持綠檔達(dá)標(biāo)。

年內(nèi)，招商蛇口把握市場政策窗口，全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資327.2億元。截至2022年末，招商蛇口綜合融資成本為3.89%，較年初大幅下降59個基點(diǎn)。

夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤，發(fā)力資產(chǎn)運(yùn)營和城市服務(wù)

2022年，招商蛇口根據(jù)公司戰(zhàn)略布局，將主營業(yè)務(wù)分行業(yè)口徑，由社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營，調(diào)整為開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營、城市服務(wù)三大戰(zhàn)略方向。2022年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入(未扣除租金減免金額)57.1億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA為30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%；報告期內(nèi)累計減免租金8.4億元(并表范圍減免租金7.49億元)。

城市服務(wù)板塊，招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)平臺。2022年，物業(yè)管理市場拓展持續(xù)發(fā)力，全年實(shí)現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~31.75億元；通過收并購實(shí)現(xiàn)對上航物業(yè)、南航物業(yè)、匯勤物業(yè)、新中物業(yè)的財務(wù)并表。

截至2022年末，招商積余物業(yè)在管項(xiàng)目達(dá)到1884個，覆蓋全國127個城市，管理面積3.11億平方米。其中，非住宅管理面積為1.82億平方米，住宅管理面積1.29億平方米。招商積余全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入130.24億元，同比增長22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.94億元，同比增長15.72%。

聚焦城市、地段，核心“6+10城”投資占比達(dá)90%

2022年，招商蛇口遵循“強(qiáng)心30城”“深耕6+10城”的投資戰(zhàn)略，堅定城市與地段聚焦。全年累計獲取土地56宗，總計容建筑面積約為726萬平方米，總地價約為1279億元、權(quán)益地價766億元、權(quán)益比約為60%。

年內(nèi)，招商蛇口在“強(qiáng)心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達(dá)到94%和90%，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗土地，項(xiàng)目儲備向高能級城市有序換倉。2022年的新增項(xiàng)目中，有22個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，首開當(dāng)天平均去化率77%，對2022年的銷售金額的貢獻(xiàn)約300億元。

此外，招商蛇口也立足粵港澳大灣區(qū)、積極拓展城市更新項(xiàng)目。截至2022年末，累計獲取排他資格的城市更新項(xiàng)目共25個，規(guī)劃計容建筑面積約1200萬平方米。年內(nèi)，招商蛇口還積極助力出險房企紓困，先后與佳兆業(yè)集團(tuán)、半島城邦房地產(chǎn)、富力集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，積極探討合作的可能性。

目前，招商蛇口在夯實(shí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤同時，持續(xù)推動資產(chǎn)運(yùn)營和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展。已形成蛇口產(chǎn)園REIT(180101.SZ)和招商局商業(yè)房托(1503.HK)境內(nèi)外雙REITs平臺，覆蓋產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)辦公等多業(yè)態(tài)，完善了持有業(yè)務(wù)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式。推動“三個轉(zhuǎn)變”落地，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，助力公司資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)的發(fā)展。(中新經(jīng)緯APP)

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