2023年一季度上海土地市場(chǎng)回顧

據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年一季度上海土地市場(chǎng)新增經(jīng)營(yíng)性用地掛牌供應(yīng)69幅，合計(jì)出讓面積2,483,693平方米，環(huán)比2022年四季度下滑0.98%，同比2022年一季度下滑21.95%。

(資料圖片)

其中涉辦用地為4幅，出讓面積總數(shù)為234,162平方米，占全部掛牌面積的9.43%，出讓面積環(huán)比2022年四季度增長(zhǎng)154.43%，同比2022年一季度下滑36.26%。

其中，3月份的涉辦用地掛牌面積最多，占當(dāng)季涉辦掛牌面積總量的96.48%。

而在成交方面，據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年一季度，上海土地市場(chǎng)共成交47幅土地,成交總面積為1,067,555平方米，環(huán)比2022年四季度下滑61.057%，同比2022年一季度下滑48.65%；成交總金額為287,503萬(wàn)元，環(huán)比下滑90.25%，同比下滑88.40%。

其中，涉辦用地成交2幅，成交面積為19,673平方米，環(huán)比2022年四季度下滑87.18%；同比2022年一季度下滑90.53%；成交總金額為63,823萬(wàn)元，環(huán)比下滑90.36%，同比下滑96.17%。

從2023年一季度涉辦用地的成交時(shí)間段來(lái)看，主要分布在1月份和3月份，2月份沒(méi)有涉辦用地成交。

從成交區(qū)域來(lái)看，整個(gè)2023年一季度上海土地市場(chǎng)，僅有嘉定和浦東各成交1幅。嘉定那幅地塊成交面積逾1.14萬(wàn)平方米，成交總價(jià)超1.88億元；浦東地塊成交面積逾0.82萬(wàn)平方米，成交總價(jià)近4.5億元。

2023年一季度上海辦公租賃市場(chǎng)需求解析

1. 企業(yè)辦公選址區(qū)域需求

根據(jù)辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年一季度上海市辦公租賃市場(chǎng)中，浦東依然是企業(yè)辦公選址的首選區(qū)域，企業(yè)需求數(shù)量占整個(gè)需求市場(chǎng)的27.25%，占比幅度較2022年四季度再度增長(zhǎng)；排名前三的區(qū)域需求占比都有所增長(zhǎng)；五大頭部區(qū)域的企業(yè)需求量占整個(gè)市場(chǎng)的64.16%，相比2022年四季度的比重再度增長(zhǎng)。

2、企業(yè)辦公選址租金需求

辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示在2023年一季度的辦公租賃市場(chǎng)中，租金在3-4元/㎡·天的辦公項(xiàng)目依然是最受關(guān)注的目標(biāo)，需求占比達(dá)到15.90%，不過(guò)此租金段的占比需求相比2022年四季度有所下滑，靜安成為本年度這個(gè)租金段最受關(guān)注的區(qū)域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2022年四季度有一定增長(zhǎng)，需求占比達(dá)到9.76%，能承受高昂租金的客戶(hù)同樣青睞把尋址目標(biāo)放在靜安。

3、企業(yè)辦公選址戶(hù)型需求

在租賃戶(hù)型面積的需求上，中小戶(hù)型依然是2023年一季度的市場(chǎng)需求主流，我們可以看到，100平方米以下的戶(hù)型占據(jù)了整個(gè)辦公租賃需求市場(chǎng)的35.12%，相比2022年四季度有顯著增長(zhǎng)，這也是當(dāng)季需求量最大的辦公戶(hù)型，靜安和黃浦是這個(gè)戶(hù)型段最受關(guān)注的區(qū)域。而1000平方米以上的大戶(hù)型需求相比2022年四季度也有明顯增長(zhǎng)，占整個(gè)需求市場(chǎng)的18.33%，該戶(hù)型段最受關(guān)注的區(qū)域同樣還是靜安和黃浦。

4、企業(yè)辦公選址軌交需求

根據(jù)辦辦網(wǎng)熱點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，上海軌交2號(hào)線(xiàn)成為2023年一季度企業(yè)辦公選址最為熱門(mén)的軌交需求線(xiàn)路。該線(xiàn)路全長(zhǎng)約64公里，共設(shè)30座車(chē)站，西起青浦區(qū)徐涇東站，途經(jīng)青浦區(qū)、閔行區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、靜安區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)，橫貫上海市區(qū)浦江兩岸，東至浦東新區(qū)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)站。聯(lián)通了中山公園、靜安寺、南京西路、人民廣場(chǎng)、陸家嘴(600663)和張江等多個(gè)重要商圈，以及虹橋火車(chē)站、虹橋機(jī)場(chǎng)和浦東機(jī)場(chǎng)等重要交通樞紐。

5、市場(chǎng)需求主力產(chǎn)業(yè)類(lèi)型

2023年一季度，從行業(yè)需求來(lái)看，金融行業(yè)依然是市場(chǎng)主體，醫(yī)療健康表現(xiàn)突出，與TMT、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)及制造業(yè)共同展現(xiàn)出較為活躍的租賃需求。這幾大行業(yè)在本季度保持穩(wěn)定需求，成為租賃市場(chǎng)的主力租戶(hù)，貢獻(xiàn)了當(dāng)季整個(gè)市場(chǎng)77.35%的需求量。

2023年一季度上海辦公租賃市場(chǎng)租金走勢(shì)

2023年一季度，上海各區(qū)辦公租賃市場(chǎng)租金有小幅波動(dòng)，整體行情基本維穩(wěn)，全市平均租金環(huán)比微漲0.19%。

靜安以5.11元/㎡·天的租金均價(jià)繼續(xù)成為當(dāng)季企業(yè)辦公空間成本最高的區(qū)域，徐匯和黃浦分別以5.10元/㎡·天、5.03元/㎡·天的均價(jià)緊隨其后，成為全市企業(yè)辦公空間高成本的頭部區(qū)域。

2023年一季度上海辦公租賃市場(chǎng)供需側(cè)解析

2023年一季度，上海辦公租賃市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)季供應(yīng)量環(huán)比去年四季度增長(zhǎng)2.11%。從數(shù)據(jù)上看，浦東、閔行、徐匯、長(zhǎng)寧和靜安是供應(yīng)空間量最大的區(qū)域，5個(gè)區(qū)合計(jì)占了全市供應(yīng)量的65.92%。

隨著生活工作回歸常態(tài)化，上海辦公租賃市場(chǎng)的需求意向也逐步回暖，2023年一季度，全市整體意向需求量比去年四季度上揚(yáng)16.48%。意向需求量最大的區(qū)域同樣集中在浦東、閔行、徐匯、靜安和長(zhǎng)寧等主要熱門(mén)區(qū)域，5個(gè)區(qū)合計(jì)意向需求辦公面積占整個(gè)市場(chǎng)的65.86%。

盡管一季度意向需求量顯著增加，但是大部分租戶(hù)延續(xù)了謹(jǐn)慎的租賃策略，因此租賃成交還是相對(duì)緩慢。

2023年一季度上海企業(yè)空間流向綜合指數(shù)排名

2023年一季度，隨著多個(gè)新項(xiàng)目的入市，上海全市辦公空間存量繼續(xù)上揚(yáng)。租賃市場(chǎng)回暖，節(jié)奏回歸常態(tài)化，項(xiàng)目帶看量和問(wèn)詢(xún)量顯著增加，各個(gè)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)空間的關(guān)注度都有了一定增長(zhǎng)，整個(gè)市場(chǎng)的活躍指數(shù)也環(huán)比上升。

一季度空間市場(chǎng)整體租金維持穩(wěn)定，頭部商務(wù)區(qū)域部分優(yōu)質(zhì)辦公空間彰顯韌性，租金已率先上升。但也有部分區(qū)域市場(chǎng)預(yù)期較為謹(jǐn)慎，在大供應(yīng)環(huán)境下租金依然承壓，業(yè)主信心仍顯不足。

本季度全市企業(yè)流向依然集中在浦東、徐匯、閔行、靜安和黃浦等主要熱門(mén)區(qū)域。

展望2023年二季度

伴隨著上海經(jīng)濟(jì)全力復(fù)蘇及營(yíng)商環(huán)境不斷優(yōu)化有助于今年新增企業(yè)數(shù)量再攀新高，辦公空間的租賃需求也會(huì)更上臺(tái)階。

金融、數(shù)字經(jīng)濟(jì)和醫(yī)療健康的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局也有望在下個(gè)季度繼續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)前進(jìn)。

成熟企業(yè)依然會(huì)關(guān)注核心商務(wù)區(qū)，但出于節(jié)約成本的考量，部分企業(yè)可能會(huì)從核心商務(wù)區(qū)遷至鄰近的非核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目。熱點(diǎn)區(qū)域的租賃需求將持續(xù)復(fù)蘇，但整體市場(chǎng)的大供應(yīng)環(huán)境仍使租金承壓。對(duì)于空置率較高的區(qū)域和項(xiàng)目，業(yè)主方信心仍顯不足。

辦辦網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心編制

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