觀點網(wǎng)正式披露2022年財報不到一個月，華僑城再次被深交所“關(guān)照”。

(資料圖)

此前，華僑城因2022年80億元至110億元大額虧損盈警，獲交易所出具關(guān)注函，要求說明業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，且虧損主要集中在第四季度原因及合理性、是否存在集中于報告期計提大額資產(chǎn)減值情形等。

而后，興許是華僑城之前回函不夠詳細(xì)，或是監(jiān)管方在財報中發(fā)現(xiàn)了新的問題。

4月22日，深交所再向深圳華僑城股份有限公司發(fā)出2022年年報問詢函，涉及凈利潤大額虧損原因、償債能力、計提大額存貨跌價準(zhǔn)備合理性及原因等11個方面。

二問計提

據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年業(yè)績預(yù)告開始披露以來，包括華僑城、榮盛發(fā)展(002146)、金科股份(000656)在內(nèi)近20家A股上市房企陸續(xù)接獲交易所關(guān)注問詢函，主要有關(guān)計提資產(chǎn)減值、大額虧損等問題。

財報顯示，2022年華僑城計提資產(chǎn)減值損失共計127.05億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目計提存貨跌價準(zhǔn)備115.07億元，而2021年僅計提約12.57億元存貨跌價準(zhǔn)備。

2月15日，華僑城在對交易所回復(fù)中指出，2022年全國商品房銷售額133,308億元，較上年下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

華僑城三四季度分別實現(xiàn)合同銷售金額157億元、123億元，較二季度峰值水平分別有18%、36%的降幅，未來市場不確定性仍然存在。

在預(yù)計房地產(chǎn)市場短期調(diào)整壓力仍然較大情況下，該公司于第四季度對存貨項目進(jìn)行全面盤查和評估，并依據(jù)會計謹(jǐn)慎性原則對相關(guān)存貨計提資產(chǎn)減值，導(dǎo)致第四季度業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，具有合理性。

華僑城續(xù)指，存在減值跡象存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市。

進(jìn)行減值測試時，根據(jù)項目市場定位、結(jié)合近期及期后該公司同類產(chǎn)品銷售價格、不同地區(qū)周邊競品銷售價格、銷售去化因素等，華僑城采取謹(jǐn)慎偏中觀的預(yù)期，對于不同地區(qū)項目進(jìn)行了估計售價合理預(yù)計；其次，對于項目實際發(fā)生成本、預(yù)計完工時估計要發(fā)生成本、銷售費用及相關(guān)稅費進(jìn)行了合理測算；最后，逐項比較單個存貨項目可變現(xiàn)凈值與存貨成本差異，計提存貨跌價準(zhǔn)備。

然而，深交所對于華僑城這一看似詳細(xì)，但又透露著些許籠統(tǒng)的回答并不滿意。

在新的問詢函中，深交所進(jìn)一步要求華僑城詳細(xì)說明報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備涉及具體項目情況，包括但不限于項目所處城市、項目業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備金額、存貨跌價準(zhǔn)備期末余額等。

此外，還需詳細(xì)說明主要項目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測算過程等。

同時，華僑城一貫依靠地產(chǎn)與文旅雙輪驅(qū)動，后者的資產(chǎn)減值亦是受關(guān)注對象。

深交所申明，華僑城需詳細(xì)說明報告期對旅游景區(qū)資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備具體情況、減值跡象判斷依據(jù)及減值測試主要過程，是否充分考慮報告期及未來接待游客數(shù)量變化情況，旅游景區(qū)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提是否合理。

業(yè)績疑問

2022年，華僑城實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和旅游綜合收入分別為493.66億元和272.2億元，較上年同期分別下降16.27%和37.16%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤-109.05億元，同比下滑387.05%。

華僑城表示，虧損主要受房地產(chǎn)市場下行、大額計提減值、轉(zhuǎn)讓股權(quán)實現(xiàn)投資收益減少、按持股比例確認(rèn)投資收益下跌等多方面影響。

不過，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率在2021年同比下降37.96個百分點，2022年卻增加了0.51個百分點。

深交所要求，華僑城分別說明告期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)所處行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營狀況，以及相較2021年的變化情況，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費用等情況，說明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損主要原因及合理性。

深交所還注意到，2022年，華僑城“銷售費用-其他費用”“管理費用-其他費用”分別為2.18億元、7.21 億元，同比分別增長34.16%、6.39%。

兩項增長均與營收下跌相悖，深交所要求華僑城說明其他費用具體構(gòu)成、費用性質(zhì)，并說明相關(guān)費用變動趨勢與營業(yè)收入大幅下滑變動趨勢不一致的原因及合理性。

另外，當(dāng)前頗受市場關(guān)注的應(yīng)收款項方面，深交所也向華僑城提出了疑問。

截至2022年末，華僑城其他應(yīng)收款期末余額為317.21億元，其中，關(guān)聯(lián)方往來款為186.36億元，占其他應(yīng)收款的58.75%。《年度關(guān)聯(lián)方資金占用專項審計報告》顯示，該公司有多筆對控股股東華僑城集團(tuán)有限公司及同受控股股東控制的多家公司的其他應(yīng)收款，往來性質(zhì)為“經(jīng)營性往來”。

對此，深交所要求華僑城A分別說明上述其他應(yīng)收款中往來款款項性質(zhì)、具體內(nèi)容，交易對方以及交易對方是否與公司、公司控股股東、董監(jiān)高存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，相關(guān)款項是否構(gòu)成財務(wù)資助或者非經(jīng)營性資金占用，是否及時履行恰當(dāng)?shù)膶徸h程序和披露義務(wù)（如適用）。

實際上，并不只有交易所對華僑城的經(jīng)營情況存在質(zhì)疑，中信證券(600030)報告指出，在過去很長一段時間，華僑城旅游文化品牌老化，景區(qū)和主題公園相對競爭力減弱，房地產(chǎn)開發(fā)則規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，拿地質(zhì)量一般。這個不利趨勢和華僑城管理上一度偏重規(guī)模增長，對經(jīng)濟(jì)效益關(guān)注不夠有關(guān)，和區(qū)域公司業(yè)務(wù)內(nèi)容龐雜也有關(guān)。

由此，中信證券認(rèn)為，華僑城業(yè)務(wù)虧損并不只是2022年經(jīng)營遇到挑戰(zhàn)的結(jié)果，更是一些歷史問題的累積。

但該機(jī)構(gòu)亦表示，2022年，張振高就任華僑城董事長和黨委書記。自此以來，公司深入開展專業(yè)整合，房地產(chǎn)、主題公園、酒店、商業(yè)等專業(yè)化條線梳理更加清晰，全面完成存量在運營項目管理整合，地產(chǎn)、旅游業(yè)務(wù)強調(diào)面向市場，，有望為發(fā)展打開新的局面。

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