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仲量聯(lián)行發(fā)布《銀發(fā)市場可預見的未來––中國香港及大灣區(qū)內(nèi)地城市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展機遇》研究報告指出，養(yǎng)老公寓在大灣區(qū)的發(fā)展前景持續(xù)看好，將為開發(fā)商、投資者帶來巨大商機。

目前，香港和內(nèi)地65歲及以上的老年人口占總?cè)丝诘谋壤謩e為20%和19%，預計到2040年，這一比例將升至34.5%與30%，而到2050年，香港將成為世界上老年人口比例最高的城市，然而本地安老院床位短缺，且一般只提供重要服務(wù)和照顧，私密度和自主性欠缺，因而無法滿足老年人追求更健康、更富足和更獨立生活的需求。

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》強調(diào)加強跨境公共服務(wù)和社會保障的銜接，香港特區(qū)政府也在2021年施政報告中提出研究擴展“廣東院舍住宿照顧服務(wù)計劃”，以便讓香港老年人更容易遷居到其他大灣區(qū)內(nèi)地城市，尋找更佳的養(yǎng)老選擇，與此同時，提供專業(yè)現(xiàn)場護理和醫(yī)療照護服務(wù)以及健身室、電影院、餐廳和共享休息空間等多元化設(shè)施的養(yǎng)老公寓，強調(diào)高質(zhì)量與向往式生活，讓老年人的生活環(huán)境更加舒適安心，有力提升了老年人的獲得感、幸福感和安全感。 報告顯示，目前在大灣區(qū)內(nèi)地城市中，幾乎都有已開發(fā)完成的養(yǎng)老公寓，且尤以廣州、深圳兩地分布范圍最廣、數(shù)量最多。

在其他國家和地區(qū)，養(yǎng)老公寓已成為主要的房地產(chǎn)投資類別之一。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)分析，美國2021年的養(yǎng)老公寓交易總金額為120億美元，占所有房地產(chǎn)交易活動的3%，規(guī)模甚至超過了學生公寓。作為一大新興資產(chǎn)類別，養(yǎng)老公寓與辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)和零售地產(chǎn)等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)一同競爭優(yōu)質(zhì)地段，并且可以提供比傳統(tǒng)住宅更高的投資回報，在成熟市場上其資本化率溢價一般較傳統(tǒng)住宅高出100-150個基點。

仲量聯(lián)行評估與咨詢服務(wù)部資深董事韓晶表示：“人口老齡化的趨勢、老年人偏好的變化、政策的大力推動、充裕的土地供應(yīng)和大幅降低的土地成本讓開發(fā)商和投資者在大灣區(qū)建立養(yǎng)老公寓適逢‘天時地利人和’，收益潛力巨大。根據(jù)我們的測算，在廣州、深圳、珠海等城市投資養(yǎng)老公寓，資本化率有望達到2.15% 至 3.5%，加之內(nèi)地養(yǎng)老市場已經(jīng)發(fā)展出會員計劃和搭售式金融產(chǎn)品等更多元的盈利模式，以及未來向住宅進行改造轉(zhuǎn)換時潛在的退場機制，在內(nèi)地投資養(yǎng)老公寓具備極高的投資吸引力?！?/P>

不過，雖然在大灣區(qū)投資養(yǎng)老公寓前景廣闊，但由于其仍屬于新興的另類資產(chǎn)，投資者在開拓這一市場時仍需謹慎考慮。在報告中，仲量聯(lián)行特別指出了六大關(guān)鍵挑戰(zhàn)。

首先，養(yǎng)老公寓的經(jīng)營模式必須要讓投資者、營運商和住戶全部獲益。這意味著月租模式可能是最有效的選擇。其次，投資者和運營商之間必須建立緊密的合作關(guān)系，一方付出資本，一方貢獻運營專業(yè)知識，共同推動養(yǎng)老公寓項目的發(fā)展。第三，目前大灣區(qū)城市養(yǎng)老公寓的入住率在50%至60%的較低水平，但實際上入住率需達到85%或以上才能滿足財務(wù)所需。因此如何把大量“潛在需求”成功轉(zhuǎn)化為“實際需求”，是擺在每一名投資者面前的重要課題。此外，尋找適合開發(fā)或具有轉(zhuǎn)換潛力的土地或物業(yè)，養(yǎng)老公寓的收益水平與市場對價格的接受度相匹配，對項目取得成功至關(guān)重要。政府部門也應(yīng)考慮發(fā)布土地招標專門用于養(yǎng)老公寓用途，或者在土地招標時附帶養(yǎng)老公寓用途條款，或簡化現(xiàn)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老公寓用途的程序。

仲量聯(lián)行評估與咨詢服務(wù)部大灣區(qū)拓展總監(jiān)陳曼藝表示：“養(yǎng)老公寓必將成為大灣區(qū)房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展動力，而應(yīng)對這些挑戰(zhàn)迫切需要政府機構(gòu)、投資者、運營商和市場參與各方的密切合作。我們的專業(yè)團隊能夠通過提供包括地理空間數(shù)據(jù)規(guī)劃、可行性研究和分析、估價咨詢、信息和趨勢分析等全方位服務(wù)，協(xié)助企業(yè)了解養(yǎng)老公寓市場，順利推動資本市場交易、開發(fā)項目和物業(yè)管理、選址、估價和租賃管理等工作，助力養(yǎng)老公寓項目取得成功，推動養(yǎng)老公寓市場高質(zhì)量發(fā)展。”

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