港股上市房企正榮地產(chǎn)（06158.HK）、中梁控股（02772.HK）與廈門國際信托有限公司（下稱“廈門國際信托”）的保險柜爭奪風(fēng)波持續(xù)發(fā)酵。

5月6日，正榮廈門公司辦公室搬遷過程中，兩名陌生男子進入辦公室，搬走了保險柜，隨后正榮地產(chǎn)和中梁控股立即報警。

該保險柜由正榮地產(chǎn)、中梁控股、廈門國際信托三方共同保管，柜中保存著上述三方合資公司的公章、財務(wù)章、法人章、空白支票、土地使用權(quán)證、工規(guī)證、施工許可證等多項重要物品。

(資料圖片)

針對上述事宜，廈門國際信托向時代周報記者回應(yīng)稱，鑒于正榮地產(chǎn)和中梁控股方的違約事實，公司按照相關(guān)協(xié)議約定升級監(jiān)管，接管三方共管的證章照及銀行賬戶等材料并繼續(xù)按照協(xié)議約定的三方共管方式進行管理。當(dāng)前裝有共管材料的保險柜保管于公司辦公場所，密封條保存完好，并實行7*24小時監(jiān)控攝像。

5月19日，正榮地產(chǎn)旗下廈門市榮奔置業(yè)有限公司（下稱“廈門榮奔置業(yè)”）就此事回應(yīng)時代周報記者表示，此次事件爆發(fā)至今，廈門國際信托從未正式告知過我司系其搬走保險柜，也未就如何處理爭議有過正式溝通。廈門榮奔置業(yè)稱，廈門國際信托違反各方簽署的《投后管理協(xié)議》，未經(jīng)允許，擅自搬走保險柜，公司擬對參與人員采取進一步的法律行動。

2022年8月，廈門國際信托以配資方式參與正榮與中梁集美項目開發(fā)，原本一場預(yù)期實現(xiàn)三方共贏的合作，在9個月后上演爭奪保險柜的狗血劇情。作為項目股東方的廈門國際信托為何選擇在不明確告訴另外兩個股東的情況下拿走公司保險柜？

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爭奪保險柜風(fēng)波發(fā)酵，三方陷入糾紛

正榮地產(chǎn)、中梁控股、廈門國際信托三方的糾紛始于一宗地塊的合作開發(fā)。

據(jù)項目方介紹，2021年5月，正榮地產(chǎn)聯(lián)合中梁控股18.8億元拿下廈門市集美區(qū)的J2020P03地塊，樓面價約3.15萬/平方米。兩家地產(chǎn)公司成立項目公司廈門市榮衡實業(yè)有限公司，在競得地塊共同開發(fā)中梁·正榮天著潤宸項目。彼時該公司分別由正榮地產(chǎn)和中梁控股分別持股51%和49%。

之后，廈門國際信托入股中梁·正榮天著潤宸項目，取得中梁控股持有的44%股權(quán)，并向項目配資4.5億元，貸款期限為2021年8月20日至2022年8月19日，后展期2個月至2022年10月19日，利息大約10%。

2021年下半年，正榮地產(chǎn)和中梁控股兩家公司遭遇評級下調(diào)、股債雙殺困境。為了確保信托項目資金安全，廈門國際信托于2022年4月正式發(fā)函要求正榮、中梁控股要求提前還款，回購股權(quán)。據(jù)張凡介紹，在中梁·正榮天著潤宸項目已達到可以申領(lǐng)預(yù)售證的情況下，廈門國際信托以“升級管控”等理由不同意用印，致使項目至今沒能開盤銷售。

借款到期后，廈門國際信托以合同糾紛為由，起訴了正榮地產(chǎn)和中梁控股。目前法院已經(jīng)立案，訴訟案件處于一審階段。

知情人士張凡（化名）向時代周報記者表示，項目規(guī)劃26層，目前已經(jīng)建到19層，達到預(yù)售要求，但是沒有預(yù)售許可證，不能銷售回款，沒有辦法還上廈門國際信托的借款。之所以不同意申領(lǐng)預(yù)售證，主要是擔(dān)心兩家房企品牌不好，項目開盤銷售情況和后期交付可能會出現(xiàn)問題。

張凡明顯不認(rèn)同廈門國際信托的說法，他認(rèn)為項目質(zhì)素不錯，不僅區(qū)位良好，交通學(xué)區(qū)配套完善，與周邊二手房有明顯倒掛，而且周邊市面上樓盤并不多，多數(shù)是尾盤，因此項目銷售去化并不難。張凡透露當(dāng)初公司對項目的市場售價預(yù)估是47000元/平方米。

張凡稱，廈門國際信托曾提議3.2萬/平方米的價格收購正榮地產(chǎn)和中梁控股持有項目股權(quán)，但因價格原因三方?jīng)]有談妥；后來廈門國際信托提出尋找建發(fā)接盤，正榮地產(chǎn)、中梁控股將操盤權(quán)全權(quán)交出去，變成財務(wù)投資方。建發(fā)做“保本微利”代建，項目按照3.4萬元/平方米價格銷售，同時還要收取2.5%管理費+2.5%營銷費+1%分銷費。

但是張凡認(rèn)為建發(fā)沒有發(fā)揮在廈門的品牌優(yōu)勢，項目售價明顯有悖于市場公允價格，按照當(dāng)初3.15萬元/平方米的拿地價格和投入工程費用，明顯算不過賬。之后廈門國際信托和建發(fā)提出了另一種方案，同意提高項目售價，但是項目售價超過3.5萬元/平方米的溢價部分代建方要抽成30%。對于正榮地產(chǎn)和中梁控股來說，無論哪種方案，兩家公司都將面臨虧損。

廈門國際信托回應(yīng)時代周報記者稱，公司從未對合作項目提出不合理的處置要求，對包括代建在內(nèi)的所有可行方案均持開放態(tài)度且不預(yù)設(shè)合作伙伴，建發(fā)尚未介入代管代建。

雙發(fā)各執(zhí)一詞，爭執(zhí)不下，事情陷入僵局。

張凡向時代周報記者透露，正榮地產(chǎn)和中梁控股考慮找其他資管公司介入，還掉廈門國際信托債務(wù)并將其替換。公司找了一家央企背景的資管公司，并且談好了方案。

但是現(xiàn)在保險柜被廈門國際信托拿走，正榮地產(chǎn)和中梁控股的替換方案可能要被擱置。

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4.5億借款疑似“明股實債”操作

項目未開發(fā)銷售，廈門國際信托要求正榮地產(chǎn)和中梁控股還款并回購股權(quán)，是因為廈門國際信托入股中梁·正榮天著潤宸項目屬于“明股實債”的行為。該說法得到內(nèi)部知情人士的確認(rèn)。

一般來說，房企項目開發(fā)周期較長，股權(quán)投資周期會覆蓋項目的開發(fā)銷售全周期。而“明股實債”的模式，資金投資周期一般一年期較為常見。

用益金融信托研究院研究員喻智接受時代周報記者采訪時表示，“明股實債”前些年在房地產(chǎn)行業(yè)較為常見，合同到期后，會要求開發(fā)商回購股權(quán)，從而實現(xiàn)退出，并不會和股權(quán)投資一樣實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)。

在房地產(chǎn)企業(yè)跑馬圈地快速擴張的年代，房企通過明股實債獲得資金來替換負(fù)債融資，達到監(jiān)管對房企杠桿率的硬性要求，達到藏匿債務(wù)的目的。

而對于信托公司來說，可以通過與房企協(xié)議，要求房企按照較高的溢價，將信托公司持有股權(quán)全部回購，股權(quán)回購溢價相當(dāng)于融資利息，如上文提到廈門國際信托4.5億元借款要求大約10%回報，相對來說是處于較高利息水平。

南昌金樂函數(shù)信息科技有限公司分析師廖鶴凱向時代周報記者表示，銀保監(jiān)會2021年11月向各地方銀保監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于進一步推進信托公司“兩項業(yè)務(wù)”壓降有關(guān)事項的通知》要求，新增融資業(yè)務(wù)應(yīng)依法合規(guī)，穿透識別底層資產(chǎn)，不得‘假投資、真融資’，以投資為名行融資之實，規(guī)避額度管控。在上述條規(guī)的約束下，信托明股實債的相關(guān)業(yè)務(wù)得到極大的收斂，但過往存量業(yè)務(wù)巨大，在房地產(chǎn)下行周期風(fēng)險大量暴露，加大了后續(xù)相關(guān)項目的處置難度。

信托資產(chǎn)規(guī)模壓縮，多項目踩雷

此次拿走保險柜的“主角”廈門國際信托跟房地產(chǎn)行業(yè)有著密切的關(guān)系，其背后股東之一的廈門建發(fā)集團有限公司旗下?lián)碛薪òl(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團兩大地產(chǎn)開發(fā)公司。

據(jù)年報顯示，截至2022年末，廈門國際信托投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資產(chǎn)為171.1億元，占比10.33%，僅次于實業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

2022年廈門國際信托實現(xiàn)營業(yè)收入12.87億元，同比減少28.31%；凈利潤6.93億元，同比減少17.56%。廈門國際信托營收減少的主要原因是利息收入、手續(xù)費及傭金收入出現(xiàn)大幅下滑，分別同比下降28.6%和20%。

近年來，受監(jiān)管持續(xù)壓降與企業(yè)融資需求疲軟影響，廈門國際信托的信托業(yè)務(wù)規(guī)模不斷壓縮，2022年廈門國際信托新增205個信托項目，新增項目實收信托項目金額為792.1億元，同比減少50.1%。截至2022年末，廈門國際信托管理的信托項目資產(chǎn)總計1656.9億元，同比減少11.4%。

此外，廈門國際信托的信托項目盈利情況也出現(xiàn)下滑。年報顯示，2022年廈門國際信托的信托項目實現(xiàn)營收88.8億元，同比減少35%，實現(xiàn)利潤54.8億元，同比減少54.1%。2022年信托項目計提的信用資產(chǎn)損失為20.7億元，2021年該數(shù)據(jù)為0。

據(jù)企查查顯示，廈門國際信托涉及529件法律訴訟，在近期的多起訴訟案件中，廈門國際信托作為原告，因金融借款糾紛等理由起訴多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，包括中昂地產(chǎn)（集團）有限公司、重慶中安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、泰安恒億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等等。

在2022年年報中，廈門國際信托披露了四項重大未決訴訟事項，訴訟對象分別是浙江藍天實業(yè)集團有限公司、海航科技(600751)有限公司、武漢天盈投資集團有限公司以及上文提及的正榮地產(chǎn)和中梁控股。

據(jù)時代周報記者查閱，浙江藍天實業(yè)集團逾期借款本金3.5億元，海航科技有限公司涉及的債務(wù)金額為4.62億元，武漢天盈投資集團有限公司的未履行金額為2億元，正榮地產(chǎn)和中梁控股未償還本金為4.5億元。

另據(jù)媒體報道，廈門國際信托還曾踩雷大連星海灣、印記傳媒、貴人鳥(603555)等多家公司。

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