每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

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繼碧桂園落子杭州之后，民企再掀熱潮。

5月23日，杭州第四批集中供地收官，延續(xù)了上一批次土拍“一小時(shí)拍完”的熱度，9宗宅地平均每宗地塊報(bào)名房企數(shù)量達(dá)10家，近七成地塊封頂搖號(hào)，平均溢價(jià)率為9.4%，總出讓金額達(dá)138億元，成交樓面均價(jià)18032元/平方米。

值得注意的是，杭州本批次出讓的9宗地塊均被民營(yíng)房企奪得，其中濱江集團(tuán)(002244)斥資52.1億元連拿三宗地，成為最大贏家。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生5月24日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“本批次供地?zé)岫壤^續(xù)高位運(yùn)行，且節(jié)奏十分明快，開拍后僅1個(gè)小時(shí)便完成全部出讓。一方面是低密地塊能夠帶來(lái)更可觀的利潤(rùn)預(yù)期；另一方面，由于亞運(yùn)會(huì)不停工，本次供地也可在當(dāng)年進(jìn)行轉(zhuǎn)換；更深層次原因是房企對(duì)于杭州市場(chǎng)的高度看好?！?/p>

9宗地均被民企斬獲

杭州第四批集中供地共掛牌9宗宅地，涉及西湖1宗、蕭山2宗、臨平2宗、上城1宗、濱江1宗、余杭1宗、富陽(yáng)1宗。地塊總出讓面積46.36萬(wàn)平方米，總建筑面積76.6萬(wàn)平方米，總起價(jià)126.2億元，依然采取“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的出讓方式，上限溢價(jià)率12%。

從土拍結(jié)果來(lái)看，競(jìng)拍熱度冷熱分化顯著，成交的9宗宅地中，6宗觸及封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，占比為66.7%，與三批次持平；另有兩宗高溢價(jià)成交、1宗底價(jià)成交。整體溢價(jià)率高達(dá)9.43%，延續(xù)了前三輪的高熱趨勢(shì)。

不過(guò)，讓業(yè)界意外的是，杭州本批次出讓的9宗地塊最終均被民營(yíng)房企奪得，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)屬少見。

其中，濱江以52.1億元的總價(jià)奪得喬司（搖號(hào)）、小和山（搖號(hào)）和江干科技園（6.89%的溢價(jià)率競(jìng)得）三宗地塊，占本場(chǎng)土拍總金額的38%；杭州本土中小民企表現(xiàn)也比較積極，興耀置業(yè)（搖號(hào)）、理想四維（底價(jià)）、金匯世紀(jì)（2.98%的溢價(jià)率競(jìng)得）、恒尊置業(yè)（搖號(hào)）、宇誠(chéng)集團(tuán)（搖號(hào)）等均有所斬獲。

總體來(lái)看，杭州本土民營(yíng)房企拿地總金額高達(dá)129億元，占本場(chǎng)土拍總金額的94%。

在杭州本批次集中土拍中，永久河、新街、小和山地塊等均吸引了多家品牌房企參拍，其中最為熱門的新街地塊吸引了多達(dá)66家競(jìng)買人參與搖號(hào)。該地塊位置優(yōu)越、板塊內(nèi)部無(wú)在售和待售項(xiàng)目，去化保障高，因而受到各家房企的熱捧，在5月22日下午便已出價(jià)13輪達(dá)到封頂，上海大華則通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得該地塊，也成為本次土拍中唯一一家幸運(yùn)的“外來(lái)”房企。

“一些重點(diǎn)地塊，企業(yè)的投資拿地思路是高度趨同的，此次也吸引了一些陌生房企進(jìn)入，包括國(guó)泰世紀(jì)、湖州宇誠(chéng)、舟山恒尊。在目前市場(chǎng)調(diào)整的情況下，房企競(jìng)拍格局有所變化?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示。

盈利空間相對(duì)充裕

杭州第四批集中供地延續(xù)了前三批“少而精”的供地策略，總共出讓的9宗宅地中，低密地塊占比大，多個(gè)板塊時(shí)隔一年恢復(fù)供應(yīng)。

“本批次杭州集中供地與前幾批相比，數(shù)量更少，僅9宗，且普遍位置不在核心板塊，但低密地塊占比大，6宗容積率低于2.0，3宗容積率低于1.5，供應(yīng)偏改善，綜合平均容積率1.65，多個(gè)板塊在時(shí)隔超一年后重新恢復(fù)供應(yīng)，比如一橋南、小和山、豐收湖、新街等，也提高了房企的拿地積極性?！备咴荷赋觥?/p>

盡管此次供應(yīng)地塊整體質(zhì)量普通，但吸引企業(yè)的是未來(lái)可期的利潤(rùn)。

今年以來(lái)，不少民企已經(jīng)看到了杭州土地市場(chǎng)利潤(rùn)的回歸，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在前不久的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上回答股東提問(wèn)時(shí)表示，“2021年4月杭州土拍中有幾個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率只有1%~2%，但是按投資部測(cè)算，2021年杭州住宅整體項(xiàng)目的利潤(rùn)率在6%以上。2022年濱江在杭州拿地的住宅利潤(rùn)率按照投資部測(cè)算，在8%左右，2023年至今與2022年基本持平。”

據(jù)克而瑞測(cè)算，從利潤(rùn)角度來(lái)看，本次土拍實(shí)際平均樓地價(jià)差達(dá)到13804元/平方米，較上批次每平方米提高了635元 。整體樓地價(jià)差的拉升，一是來(lái)自穩(wěn)定或提高剛需剛改類地塊的樓地價(jià)差，預(yù)留充足的利潤(rùn)空間，例如九堡、閑林、新街等板塊的地塊；二是提高低密類地塊（容積率小于1.5）的供應(yīng)占比，發(fā)揮其天然的樓地價(jià)差優(yōu)勢(shì)，例如小和山、喬司、臨平老城等低密地塊。

在這樣的供地節(jié)奏下，房企對(duì)杭州土拍市場(chǎng)的青睞仍有望延續(xù)。

“今年杭州第五批集中供地的5宗宅地也已掛牌，將于下月出讓，雖數(shù)量較少，但仍有二等地塊在內(nèi)，預(yù)計(jì)土拍仍將維持此前熱度。”高院生判斷。

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