在國內，房地產是國民經濟的支柱產業(yè)，是拉動經濟增長的重要動力，更是與居民住房消費強相關的行業(yè)，房地產市場的穩(wěn)定性尤為重要。

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2023年以來，為穩(wěn)固房地產市場修復態(tài)勢，需求端政策仍延續(xù)邊際放松趨勢，多地出臺樓市調控政策，促進購房預期和信心修復。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來，已有150余城出臺房地產調控政策超250次，各月房地產政策優(yōu)化頻次穩(wěn)定在60次左右。推出的穩(wěn)樓市舉措包含放松限購限售、優(yōu)化公積金貸款政策、實行購房補貼、下調房貸利率、推行二手房“帶押過戶”、降低商貸首付比例、放松落戶等多個方面。

其中，杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽、廈門、武漢、長沙、濟南等14個城市都對限購政策進行了優(yōu)化。

值得注意的是，高級別城市也在嘗試優(yōu)化樓市政策，更有利于進一步提振樓市，平穩(wěn)釋放各類需求。如北京，宣布將在房山區(qū)試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策；并計劃推出引才聚才十一條，落實引進落戶、住房保障等優(yōu)惠政策。

隨著房地產放松政策進一步落地、購房者信心有所恢復、前期積壓的需求集中釋放，今年以來樓市整體恢復形勢見好，居住消費市場出現(xiàn)積極變化。

一季度市場迎來全局性修復

整體來看，前四月樓市熱度快速回升，銷售環(huán)比轉正、同比顯著改善，尤其是3月份百城成交量創(chuàng)近15個月最高。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國商品房銷售面積3.76億平方米，同比下降0.4%，降幅比一季度收窄1.4個百分點；商品房銷售額3.98萬億元，增長8.8%，增幅擴大4.7個百分點。

其中，3月和4月，全國商品房銷售額連續(xù)兩個月同比正增長。

對此，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉分析表示，“房地產市場整體處于調整期，穩(wěn)定房地產市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力?！彼J為，下階段，隨著經濟恢復向好，穩(wěn)定房地產市場政策顯效、市場預期好轉，房地產市場有望逐步企穩(wěn)。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，“去年以來，保交樓、保民生、保穩(wěn)定等各項政策舉措有力保障了購房人的合法權益，房企的合理性融資也得到改善，帶來今年一季度市場全局性的修復?！?/p>

市場復蘇態(tài)勢愈發(fā)清晰下，優(yōu)質房企的銷售增長也更具有確定性。

“確實感覺市場火爆了不少?！饼埡啥紶I銷負責人介紹到，“剛開始回暖的是剛需市場，以年輕客群居多，2月中下旬改善類客戶密集入場，2月4個項目的疊墅產品加起來賣了40套，超過去年四季度銷售總數(shù)?！?/p>

而據(jù)龍湖集團發(fā)布的1-4月銷售公告顯示，公司實現(xiàn)合同銷售額671.6億元，同比增長38.9%。

同期，公司實現(xiàn)經營性收入約83.0億元（含稅），其中運營收入約為43.0億元（含稅）、服務收入約為40.0億元（含稅）。4月單月，龍湖實現(xiàn)合同銷售額164.6億元，同比增長45.4%，增長速度高于行業(yè)平均水平。

作為疫情后的第一個黃金假期，五一假期居民出游消費意愿強烈，文旅部數(shù)據(jù)顯示，今年五一假期全國國內旅游出游合計2.74億人次，同比增長70.83%。

雖然假期出游人數(shù)較多，但節(jié)日期間樓市人氣仍較高，機構數(shù)據(jù)顯示，代表城市成交規(guī)模同比增長約25%。而不少優(yōu)質房企也緊抓營銷節(jié)點，收獲一波成交高峰。

比如，天津龍湖樘樾、青云闕、春江天璽、春江酈城等項目均迎來到訪高峰，5天累計銷售額達3.3億。

在龍湖合肥柏堰·御湖境售樓處，除了談判桌前坐滿了客戶之外，沙盤旁邊也有不少客戶在了解。該項目銷售負責人表示，今年4月之后樓市回暖明顯，五一小長假售樓處來訪量顯著增長，項目僅五一小長假的5天就勁銷1億。

熱點城市率先回暖民營房企加速回歸土拍市場

業(yè)內人士認為，此次樓市回暖呈現(xiàn)出點狀復蘇，復蘇較好的城市以人口人才凈流入、庫存去化快、產業(yè)優(yōu)勢突出的城市為主。

比如北京、深圳、成都、上海、廣州、蘇州、杭州、南京、武漢、寧波等，這些城市環(huán)同比實現(xiàn)2個月正增長或同比連續(xù)3個月正增長。

戴德梁行發(fā)布的《2023年第一季度全國住宅市場研究》顯示，熱點城市需求仍然十分活躍。

具體成交量看，一季度，24個重點城市住宅新房銷售面積共計4785萬平方米，較上年同期上漲17.1%。24城新房成交量占全國比重創(chuàng)6年來新高，達到18.2%，較2022年的15.1%上升3.1個百分點。在24城樣本中，武漢、上海、成都、鄭州、天津的季度新房銷售面積均達300萬平方米以上。

而熱點城市住宅銷售的回暖，也帶動了土地市場的回暖，房企拿地強度明顯提升。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，整個4月，22城中上海、杭州、成都、合肥、長沙、無錫、廣州、天津、濟南、青島、北京、重慶、廈門13城均進行住宅用地出讓活動，平均成交溢價率8.37%，較3月提升0.18個百分點。核心城市熱度持續(xù)，如上海、杭州、成都多宗地塊拍至地價上限。

值得注意的是，民企投資的積極性在復蘇，頭部民營房企拿地強度相對更強。中銀證券研究報告顯示，1-4月，民企拿地金額占比提升至42.8%。

而頭部房企更聚焦高能級優(yōu)質地塊，如龍湖4月累計獲取8幅地塊，分布在上海、廣州、杭州、蘇州、武漢、合肥、長沙、寧波等高能級城市，總建筑面積達到81.52萬平方米，權益地價為約為100億元。拿地金額在行業(yè)中排名前列，拿地強度更是在民營房企中遙遙領先。

資料顯示，截至2022年底，龍湖集團總土儲合計5795萬平方米，權益面積3975萬平方米。按地區(qū)分析，龍湖集團在環(huán)渤海、西部、長三角、華中及華南地區(qū)的土地儲備分別占土地儲備總面積的31.8%、24.8%、9.7%、6.7% 及6.6%。

可以看出，龍湖約88%的銷售貨值集中在高能級城市，土儲結構持續(xù)優(yōu)化且成本合理，為盈利的持續(xù)增長提供了良好的基本面。

穿越周期優(yōu)質房企競爭力顯現(xiàn)

據(jù)媒體調研顯示，“五一”假期期間，龍湖北京龍湖·建工九里熙宸樓盤熱度不減，日均接待客戶逾百組，較4月日均到訪增長40%以上，期間成交金額超1.5億元。

至于該項目火熱的原因，該項目負責人透露，“當前買房人更看重房屋品質、戶型設計、開發(fā)商實力和項目區(qū)位?！?/p>

經濟學家任澤平在其《中國房地產展望2023：分化時代到來》一文中指出，房地產大分化時代已至，改善時代來臨，產品力將成核心競爭力。居民住房需求已經由“有房住”向“住好房”轉變。

有業(yè)內人士也指出，在本輪復蘇需求中，“品質”“房企實力”在購房者的考量因素排名中位居前列。

中銀證券報告指出，Top10房企4月單月全口徑銷售額增速達43.4%。其中，招商蛇口(001979)、華潤置地、龍湖集團等增速較快?？梢钥闯?，面對震蕩的樓市，購房者為避免潛在風險，更傾向選擇優(yōu)質穩(wěn)健的房企。

據(jù)悉，4月份，龍湖實現(xiàn)權益金額112.6億元，權益面積66.5萬方，分別同比增長53.0%和37.7%，權益比例為68%，較2022年權益比例有所提升。4月單月，龍湖銷售均價為16932元/平方米，較2022年全年的銷售均價15063元/平方米提升12.4%。

對此，國泰君安(601211)證券認為龍湖前4月業(yè)績符合預期。其進一步指出，能夠取得如此成績，得益于龍湖產品定位中高端，市場對于中高端產品的提價接受度較高，同時由于龍湖持續(xù)優(yōu)化土儲結構，向高能級城市更新，使得定價也有所抬升。

當前，房地產行業(yè)正向高質量發(fā)展轉型，那些遵循穩(wěn)健發(fā)展模式、具有核心品牌影響力、豐富且優(yōu)質土地儲備以及明顯外部支持的頭部房企，市場競爭力將進一步顯現(xiàn)。

國泰君安證券預計，龍湖2023~2025年業(yè)績增速為5.4%、7.0%、11.2%，并維持對龍湖的“增持”評級。

同時，花旗在其關于龍湖的最新研究報告中也預計，其2023年經營性現(xiàn)金流入達到50億元以上。

“龍湖近期的股價壓力主要由于同行幾次展期、重組，以及4、5月銷售的季節(jié)性疲軟，行業(yè)投資者對非國有企業(yè)的擔憂卷土重來?！被ㄆ毂硎?。

花旗從龍湖系列經營指標中分析認為其財務從容，經營穩(wěn)健。比如，前4月，龍湖投資拿地集中在一二線城市，毛利率保持在20%以上；2023年龍湖已無境外到期債務，并提前償還2024年到期債務，且無存續(xù)商票。

在融資方面，龍湖融資渠道穩(wěn)定，額度充足。此前市場消息顯示，龍湖從4月初開始與銀團債權人進行再融資談判，新貸款可能會是一筆5年期無抵押融資，剩余部分將使用公司內部資金償付。

此外，花旗提到龍湖是為數(shù)不多的有能力增加可售貨源的民企之一，其“以銷定投”的拿地策略，優(yōu)先考慮項目質量而非規(guī)模，能夠幫助其穿越周期，保持經營穩(wěn)健。

龍湖集團董事長陳序平也用實際行動來彰顯對公司的信心，據(jù)港交所披露的信息顯示，不久前，陳序平以每股均價17.6港元增持20萬股，投入約352萬港元。增持后，陳序平最新持股數(shù)目為971.5萬股，持股比例為0.15%。

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