2023年5月，中指研究院、克而瑞物管、中物智庫(kù)等機(jī)構(gòu)基于當(dāng)前64家上市物企的發(fā)展數(shù)據(jù)，陸續(xù)發(fā)布了2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司研究報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，自2021年6月底以來(lái)，物業(yè)板塊整體估值一直處于波動(dòng)下行階段；并于2022年10月31日，達(dá)歷史最低點(diǎn)約2613.74億元。

2022年，在關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)出清主因，疫情管控導(dǎo)致的成本增加等次因的影響下，地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)造成物業(yè)公司大量應(yīng)收賬款壞賬，極大影響了盈利水平，影響了物業(yè)上市公司的業(yè)績(jī)和估值。

(相關(guān)資料圖)

直到2022年11月之后，隨著地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”，物業(yè)板塊也在政策刺激下開(kāi)啟反彈模式。到如今，2023年5月，64家上市物業(yè)服務(wù)公司總市值重回3500億級(jí)別，較底部回升超過(guò)36%。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專家表示，物業(yè)板塊已觸底反彈，并在當(dāng)前的震蕩盤(pán)整中迎來(lái)估值重塑新周期，企業(yè)間的分化正進(jìn)一步加劇，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的價(jià)值將進(jìn)一步彰顯。

觸底反彈：物業(yè)板塊在修復(fù)盤(pán)整中進(jìn)入分化新周期

中指研究院表示，2023年物管行業(yè)將在觸底反彈后開(kāi)啟新的發(fā)展周期?？硕鹞锕芤卜治龇Q隨著行業(yè)格局的轉(zhuǎn)變，新發(fā)展周期中物業(yè)行業(yè)的定位將更加清晰、發(fā)展邏輯由粗放轉(zhuǎn)向精細(xì)化，行業(yè)集中度持續(xù)增強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局愈加凸顯。

中金公司研究部發(fā)布報(bào)告稱，物業(yè)板塊的資本市場(chǎng)認(rèn)知?dú)v經(jīng)“認(rèn)知初建-投資熱潮-理性回歸”三個(gè)階段。在當(dāng)下經(jīng)歷的“理性回歸”階段，中金將持續(xù)看好物企長(zhǎng)期投資價(jià)值，同時(shí)認(rèn)為在內(nèi)部物企成長(zhǎng)速度均值回歸與外部地產(chǎn)端基本面持續(xù)演繹的共同作用下，物業(yè)板塊已到達(dá)新的基本面與認(rèn)知反饋拐點(diǎn)，有必要進(jìn)一步深入探討板塊價(jià)值重估，找尋物企新的“估值錨”。

新周期和新基本面帶來(lái)的是行業(yè)的進(jìn)一步分化。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年5月，物業(yè)板塊平均市值約為55.41億元，超過(guò)均值的共計(jì)12家；超過(guò)100億元的共8家，市值合計(jì)達(dá)2521.19億元，占總市值的71.09%；TOP10企業(yè)市值合計(jì)2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業(yè)市值總和的145倍，市值分化進(jìn)一步加大。

展望未來(lái)，隨著不同企業(yè)新周期中呈現(xiàn)的綜合實(shí)力、發(fā)展?jié)摿Σ煌?，物業(yè)上市公司的市值分化還將進(jìn)一步加劇。而我們應(yīng)如何在新周期的分化行情中尋找更有價(jià)值的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的？

一方面，受到地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)大變局影響，物業(yè)發(fā)展進(jìn)入后地產(chǎn)時(shí)代的獨(dú)立發(fā)展新周期。在過(guò)去一年的行業(yè)壓力中韌性凸顯、發(fā)展安全的國(guó)資企業(yè)和規(guī)模型企業(yè)正在成為更受資本市場(chǎng)歡迎的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

另一方面，物業(yè)板塊回歸理性發(fā)展，回歸服務(wù)本源，從規(guī)模為王轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長(zhǎng)。這一輪新基本面中，物企是否有獨(dú)立拓展能力，是否是行業(yè)優(yōu)勢(shì)專業(yè)賽道上的佼佼者，是否有著眼于效益的高質(zhì)量發(fā)展以保障穩(wěn)健的營(yíng)收利潤(rùn)增速；回歸物業(yè)服務(wù)本源，物企又是否有長(zhǎng)期主義精神，能確保為業(yè)主為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，鞏固基本盤(pán)持續(xù)健康全面發(fā)展，均成為分化中的制勝關(guān)鍵。

綜合分析64家上市物企的核心營(yíng)收利潤(rùn)現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并結(jié)合上述關(guān)鍵要素在行業(yè)新周期尋找物業(yè)優(yōu)質(zhì)股，在5月18日發(fā)布的“2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司研究報(bào)告”中，中指研究院將金茂服務(wù)評(píng)為上市物企“成長(zhǎng)潛力第一 ”“投資價(jià)值前三”，充分認(rèn)可在過(guò)去一年發(fā)展中呈現(xiàn)的韌性、穩(wěn)定性，以及目前所彰顯出的優(yōu)質(zhì)潛力。

而在中物智庫(kù)發(fā)布的“2023上市物企測(cè)評(píng)研究報(bào)告”中，亦授予金茂服務(wù)“2023中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)上市物企TOP15”、“2023中國(guó)國(guó)資上市物企TOP5”、“2023中國(guó)上市物企增長(zhǎng)速度TOP1”、“2023中國(guó)上市物企投資潛力TOP3”四項(xiàng)殊榮。

增勢(shì)穩(wěn)?。籂I(yíng)收利潤(rùn)凈利“三高”發(fā)展的金茂服務(wù)

結(jié)合各物企2022年度業(yè)績(jī)報(bào)告，中指研究院從資本市場(chǎng)表現(xiàn)、管理規(guī)模、經(jīng)營(yíng)績(jī)效三個(gè)維度，結(jié)合多個(gè)指標(biāo)全面解析上市物業(yè)企業(yè)的各維度數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)金茂服務(wù)的多個(gè)核心發(fā)展指標(biāo)均位于行業(yè)前列。在2022年行業(yè)承壓明顯的大背景下，金茂服務(wù)不僅保持著健康穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，并且以2022年高達(dá)60.7%的營(yíng)收增速、56.1%的毛利潤(rùn)增速，以及90.7%凈利潤(rùn)增速，穩(wěn)居行業(yè)第一。

值得關(guān)注的是，從金茂服務(wù)當(dāng)下的市場(chǎng)規(guī)模拓展趨勢(shì)和“第二增長(zhǎng)曲線”發(fā)展趨勢(shì)上看，這家公司的營(yíng)收利潤(rùn)增長(zhǎng)“三高”發(fā)展有望在未來(lái)幾年繼續(xù)維持穩(wěn)健增勢(shì)。

一方面，金茂服務(wù)的在管面積增速和合約面積增速均位于行業(yè)前列，規(guī)模上的高效拓展和有效儲(chǔ)備，足以保障長(zhǎng)期營(yíng)收的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，截止2022年末，金茂服務(wù)總在管面積達(dá)5690萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)56.3%，在管面積增速在64家上市物企中排行TOP5，顯著高于同期物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積增速均值18.18%。隨著金茂服務(wù)第三方外拓能力的不斷發(fā)展，其中來(lái)自第三方拓展的在管建筑面積達(dá)到了近21.4百萬(wàn)平方米，第三方在管建筑面積占比由2021年底的34.1%提升至37.7%。同期，金茂服務(wù)合約建筑面積已達(dá)到8080萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)高達(dá)40.2%，遍及中國(guó)68個(gè)城市。

在市場(chǎng)拓展中重視提質(zhì)增效，規(guī)模穩(wěn)步提升的同時(shí)，金茂服務(wù)也實(shí)現(xiàn)了管理業(yè)態(tài)更加完善、管理效率和盈利能力進(jìn)一步提升：財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年金茂服務(wù)全年市場(chǎng)化拓展簽約面積超2000萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)化面積近1000萬(wàn)平方米；同年金茂服務(wù)成功并購(gòu)首置物業(yè)服務(wù)有限公司（“首置物業(yè)”），新增合約面積超700多萬(wàn)平方米，商辦業(yè)態(tài)管理能力得到進(jìn)一步夯實(shí)，城市項(xiàng)目密度得到有效提升。

另一方面，從營(yíng)收結(jié)構(gòu)上看，金茂服務(wù)在多種經(jīng)營(yíng)收入（非業(yè)主增值服務(wù)+業(yè)主增值服務(wù)）占比達(dá)到了50.5%，該比例同樣位于上市物企前列——這意味著，金茂服務(wù)在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)上達(dá)到了更好的平衡，未來(lái)這兩方面同時(shí)發(fā)力，將助金茂服務(wù)發(fā)展更進(jìn)一步。

此外，城市服務(wù)作為新興且頗具潛力的賽道，有望成為金茂服務(wù)未來(lái)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)穩(wěn)定高質(zhì)量增長(zhǎng)的“第二增長(zhǎng)曲線”。

回顧2022年，金茂服務(wù)通過(guò)繼續(xù)深耕城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，對(duì)城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)進(jìn)行全面升級(jí)，依托央企背景與專業(yè)的物業(yè)服務(wù)能力，開(kāi)展多項(xiàng)城市服務(wù)產(chǎn)品力專項(xiàng)研究，在城市服務(wù)這一新興市場(chǎng)已成功建立護(hù)城河，并取得一定成績(jī)：包括在存量城市服務(wù)項(xiàng)目新增轉(zhuǎn)化合同25份，新增簽約城市服務(wù)項(xiàng)目5個(gè)，城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)內(nèi)容涵括基礎(chǔ)物業(yè)管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)、城市治理服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域。

金茂服務(wù)得以被視為資本市場(chǎng)中“成長(zhǎng)潛力第一 ”的上市物企，不僅因?yàn)橐?guī)模發(fā)展高質(zhì)量高增速、營(yíng)收結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市服務(wù)高潛賽道占位共同支撐了金茂服務(wù)的毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)增速“三高”發(fā)展趨勢(shì)；同時(shí)也源于較高的ROE和充足的現(xiàn)金流均充分體現(xiàn)金茂服務(wù)抵抗周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

數(shù)據(jù)顯示，金茂服務(wù)2020、2021、2022年ROE分別為102.6%、141.5%、42.4%，均位于行業(yè)前列。資產(chǎn)和現(xiàn)金流方面,截至2022年12月31日,金茂服務(wù)總資產(chǎn)達(dá)30.04億元,同比增長(zhǎng)121%。其中,現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為10.19億元,2020-2022年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)94%,始終保持經(jīng)營(yíng)安全性。

長(zhǎng)期主義：金茂服務(wù)交出健康均衡ESG答卷

金茂服務(wù)的投資價(jià)值不僅體現(xiàn)在穩(wěn)定的基本面和高增長(zhǎng)潛力上，還體現(xiàn)在健康全面發(fā)展的優(yōu)秀ESG表現(xiàn)。

5月30日，克而瑞物管為金茂服務(wù)頒發(fā)“ESG可持續(xù)發(fā)展TOP5”榮譽(yù)，并指出，2022至2023，面對(duì)經(jīng)濟(jì)及行業(yè)的深度調(diào)整，金茂服務(wù)全面關(guān)注股東、員工、客戶、供應(yīng)商、合作伙伴及社會(huì)群體的訴求，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義發(fā)展，在高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)持續(xù)提升 ESG 管治水平及表現(xiàn)，體現(xiàn)出其更健康全面的綜合發(fā)展實(shí)力，并有望兌現(xiàn)為未來(lái)更卓越的資本市場(chǎng)表現(xiàn)。

今年4月發(fā)布的金茂服務(wù)ESG報(bào)告也顯示，在過(guò)去的一年中，專注為客戶提供高品質(zhì)服務(wù)，不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，深度融合智慧科技，2022年金茂服務(wù)住宅滿意度為93分，寫(xiě)字樓滿意度及其他公告建筑類(lèi)客戶滿意度均為100分，高于行業(yè)平均水準(zhǔn)。

篤行綠色低碳發(fā)展之路，2022年金茂服務(wù)“低碳向未來(lái)”公益行動(dòng)已落地項(xiàng)目42個(gè)，覆蓋城市22個(gè)。開(kāi)展節(jié)能改造工程209項(xiàng)，節(jié)約能耗支出約137.4萬(wàn)元，開(kāi)展節(jié)能知識(shí)培訓(xùn)8次，參加超過(guò)603人次。

踐行央企責(zé)任擔(dān)當(dāng)，金茂服務(wù)借助自身優(yōu)勢(shì)積極組織參與社區(qū)建設(shè)、鄉(xiāng)村振興、公益慈善、志愿服務(wù)等活動(dòng)。2022年金茂服務(wù)曾向中國(guó)中化定點(diǎn)援扶地區(qū)內(nèi)蒙古赤峰市林西縣定向捐贈(zèng)支出20萬(wàn)元，用于支持林西縣新城子鎮(zhèn)壯大集體經(jīng)濟(jì)中草藥種植產(chǎn)業(yè)；同時(shí)組織發(fā)起“與lin同行，溫暖童心”活動(dòng)，助力貧困地區(qū)的教育發(fā)展。

聚焦長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，將人才視為企業(yè)最寶貴的資產(chǎn)，金茂服務(wù)也不斷健全企業(yè)管理政策，持續(xù)打造和諧平的雇傭氛圍，2022年形成員工社團(tuán)131個(gè)，開(kāi)展戶外拓展、趣味活動(dòng)等文體活動(dòng)600余次，向80名員工發(fā)放慰問(wèn)金超8萬(wàn)元，完成2022年員工受訓(xùn)總?cè)舜芜_(dá)10652人次，培訓(xùn)覆蓋率為100%，受訓(xùn)總時(shí)長(zhǎng)44614小時(shí)，評(píng)級(jí)受訓(xùn)時(shí)長(zhǎng)17.25小時(shí)，全年各類(lèi)培訓(xùn)投入總金額128.03萬(wàn)元。

光大證券(601788)、匯豐研究等機(jī)構(gòu)均給予金茂服務(wù)“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。其中，光大證券表示，作為增長(zhǎng)迅速的高端物管標(biāo)的，關(guān)聯(lián)方品牌力強(qiáng)，交付保障性高，自身外拓能力提升，社區(qū)增值和城市服務(wù)業(yè)務(wù)有較大潛力。匯豐研究研報(bào)則指出，預(yù)計(jì)金茂服務(wù)在2021年至2024年物業(yè)管理收入復(fù)合年增長(zhǎng)率有望加速至79%。

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