3月下旬以來，土拍市場延續(xù)復(fù)蘇勢頭，熱點(diǎn)不斷——前有南京爆出“7年來最貴地王”；后有北京一地塊吸引42家房企競價，獲評“北京史上最熱”。不過，仍有部分城市的土地拍賣普遍以底價成交。

在房企銷售回暖的支撐下，部分核心城市的土拍市場開始升溫，不少上市房企日前發(fā)聲將積極獲取優(yōu)質(zhì)資源。業(yè)內(nèi)人士表示，土拍市場回暖能否持續(xù)，地產(chǎn)行業(yè)在銷售端的表現(xiàn)至關(guān)重要，短期內(nèi)，優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有望保持較高熱度。

(資料圖)

商品房。資料圖

土拍市場在分化中回暖

3月23日北京市土拍大戰(zhàn)堪稱火爆，朱辛莊0028地塊吸引了42家房企參戰(zhàn)，成為北京土地市場有史以來企業(yè)參與最多的地塊，被業(yè)內(nèi)評價為“北京史上最熱”。最終，朱辛莊0028地塊毫無懸念地觸發(fā)價格上限，直接進(jìn)入現(xiàn)場搖號程序，幸運(yùn)的上海大華集團(tuán)以2.38%的中簽率成功摘地。

同在3月23日，南昌市2023年度首輪集中供地也報(bào)佳音，當(dāng)日出讓的6宗地塊中有2宗觸頂成交。競爭最為激烈的西湖區(qū)朝陽中央公園地塊，同樣吸引了超40家房企參與，起拍兩分鐘即觸發(fā)熔斷，成交樓面價7895元/平方米，溢價率15%。

北京朱辛莊地塊、南昌朝陽中央公園地塊的火熱競拍，并非土拍市場的全貌。同樣是3月23日，廣州舉行的2023年首批首場集中供地就表現(xiàn)清淡，由地方城投以底價成交2宗宅地。本場土拍掛出了地理位置優(yōu)越的天河智慧城地塊，業(yè)內(nèi)原本報(bào)有“開門紅”的期望。

2023年開年以來的土拍市場，就是這樣在城市間、板塊間的分化中逐漸升溫。從整體市場規(guī)模來看，土拍市場同比、環(huán)比降幅縮窄的趨勢是明確的。中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年1~2月，TOP100企業(yè)拿地總額1207.6億元，拿地規(guī)模同比下降16.2%，降幅較上月收窄13.2個百分點(diǎn)，降幅明顯收窄。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為58.6%，具有一定代表性。

2023年以來，已經(jīng)進(jìn)行過土地出讓的一二線城市包括：北京、杭州、蘇州、南京、成都、鄭州、天津、寧波、溫州等。這些城市中，不少都出現(xiàn)了地塊競拍至地價上限的情況。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜介紹，在這些城市中，寧波、杭州、北京以地價上限成交占比超過五成，蘇州、南京占比在三成左右，鄭州、溫州、昆明土拍普遍底價成交。“整體來看，觸頂搖號地塊普遍發(fā)生在核心城市或成熟板塊，城市間、板塊間土拍分化現(xiàn)象仍較為明顯”。

惠譽(yù)博華工商企業(yè)部高級分析師王興萍表示，北京、蘇州、杭州、南京為代表的城市土拍表現(xiàn)有所轉(zhuǎn)暖，一方面是供地面積減少同時地塊質(zhì)量提升；另一方面，春節(jié)以后這些城市在新房市場銷售回暖較快，一定程度上增強(qiáng)了房企投資信心。

供地提質(zhì) 節(jié)奏優(yōu)化

土地供應(yīng)質(zhì)量的提升，是今年土拍市場政策端的一大顯著變化，也可能是今年的大趨勢。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度，北京、成都核心區(qū)占比分別提升至五成以上，長沙核心區(qū)占比高達(dá)96.2%，提升幅度為24.7個百分點(diǎn)。中指研究院認(rèn)為，推出核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，一方面是在新房銷售市場分化加劇的情況下，地方政府穩(wěn)定土拍市場情緒的重要舉措；另一方面，也有助于更大力度精準(zhǔn)支持改善性住房需求。

“北京史上最熱地塊”朱辛莊0028地塊就是土地供應(yīng)提質(zhì)的成功例子。中指研究院高級分析師張曉飛介紹，該地塊規(guī)模小、利潤高、資金少、流速快、難度低，其上限樓面價為3.55萬元/平方米，而該區(qū)域樓市政府指導(dǎo)價格為6.2萬元/平方米，最終房地價差2.65萬元/平方米，利潤空間充足。

另一宗關(guān)注度頗高土地拍賣——南京“7年來最貴地王”NO.2023G03地塊也有這一特點(diǎn)。該地塊僅用時53秒、12輪競價便觸頂最高限價，4.32萬元/平方米的樓面價是南京市2016年以來最高。公開資料顯示，該地塊所在的南京河西南青奧濱江地塊新房參考均價在6.54萬元/平方米左右，是目前南京河西南板塊新房“天花板”。

供地提質(zhì)之外，2023年土拍政策的另一個顯著變化，是集中供地政策的優(yōu)化完善。

去年12月，自然資源部辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，在今年逐步見效。通知中主要提到三點(diǎn)：一、凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住宅供地規(guī)模；二、每次公開詳細(xì)清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月；三、在公開的擬出讓時間段可以一次或多次發(fā)布出讓公告。

廣州首輪土地集中供應(yīng)就體現(xiàn)了“集中掛牌、分散出讓”的特點(diǎn)。前文提及的廣州土拍，僅為2023年首批集中供地的第一場，后續(xù)還有四場在4月3日、13日、20日、21日分別開拍。王興萍向記者表示，實(shí)施多批次供地能夠降低房企單批次競拍的資金壓力，并能夠預(yù)留充分的投資與決策緩沖時間，這對當(dāng)前土拍市場是一種呵護(hù)。

政策呵護(hù)之外，新房市場銷售回暖則是支持土地市場復(fù)蘇的核心因素。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，后續(xù)土地市場能否持續(xù)回暖仍然要取決于行業(yè)整體復(fù)蘇情況，尤其是銷售表現(xiàn)。

中指研究院統(tǒng)計(jì)，2月份，TOP100房企單月銷售額環(huán)比上升35.1%，同比上升28.5%，實(shí)現(xiàn)雙增長。3月以來，重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模整體環(huán)比回落，但成交規(guī)模持續(xù)保持在較高水平，3月第三周（3月13日至19日）重點(diǎn)50城商品住宅成交面積同比增長47%。

龍湖集團(tuán)副總裁張旭忠表示，重點(diǎn)城市2月份的到訪量、成交量都在逐步提升，龍湖2月份單月的全口徑銷售174億元，同比增長86%，環(huán)比增長61%，“這些數(shù)字還是比較提振士氣的”。

招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰也表示，今年1~2月項(xiàng)目銷售增長很快，不過進(jìn)入3月份，由于需求短期的集中釋放，指標(biāo)有一定下滑，“但這是一個很正常的現(xiàn)象”。他指出，“歷史上2月份很少有非常高的銷售額，今年的2月份銷售尤其高。”

優(yōu)勢地區(qū)

短期或保持高熱度

展望后續(xù)土拍市場，整體回暖與局部分化仍是主導(dǎo)土拍市場的主旋律，優(yōu)勢地區(qū)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的土拍熱度有保證。

上市房企在近期財(cái)報(bào)季的密集表態(tài)也可以佐證這一趨勢——上市房企普遍在獲取優(yōu)質(zhì)資源上態(tài)度積極，紛紛瞄準(zhǔn)自身優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。值得一提的是，民營房企拿地積極性也明顯提升。

蔣鐵峰介紹，今年招商蛇口的拿地策略是聚焦在有市場需求的地方，也就是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流入、發(fā)展空間比較大的城市，投資方向是尋找五好項(xiàng)目，即城市好、政策面好、項(xiàng)目好、團(tuán)隊(duì)好、區(qū)域好。

萬科A首席運(yùn)營官劉肖也表示，在確保安全的前提下，萬科會以更加積極的態(tài)度去捕捉新的項(xiàng)目機(jī)會， “萬科仍將堅(jiān)持投‘特別好’的項(xiàng)目”。一是客戶基礎(chǔ)比較好的片區(qū)；二是有把握做好產(chǎn)品和服務(wù)的片區(qū)；三是經(jīng)營回報(bào)好，財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)標(biāo)的機(jī)會。劉肖透露，今年的萬科特別重視股東IRR（內(nèi)部收益率）。

陳文靜指出，房企所聚焦的高能級城市主要取決于城市基本面，并不局限在一二線城市，部分優(yōu)勢三四線城市也在列，特別是長三角、珠三角地區(qū)的部分三四線城市?！盎久孑^好體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)體量較大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活力突出，對人口有較強(qiáng)吸引力，人口總量和增量優(yōu)勢明顯，居民購買力較好等”。

部分民營房企今年的拿地積極性也明顯回升，為土拍市場增加了新的活力。不過王興萍提示，目前出手的民營房企大多是區(qū)域深耕型企業(yè)，投資態(tài)度謹(jǐn)慎、風(fēng)格相對保守，且注重地塊盈利空間，民企整體尚未呈現(xiàn)大規(guī)模投資拿地情況。

前文所述的南京高熱地塊即由民企偉星房產(chǎn)競得。杭州民企濱江集團(tuán)在2月出資26億元，拿下杭州大本營的3宗地塊，公司表示，2023年將在銷售好、資金回籠快的區(qū)域新增土地儲備。張旭忠也表示，龍湖集團(tuán)會堅(jiān)持按照20個主力城市和14個機(jī)會城市布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域。

從短期來看，未來1到2個月，熱點(diǎn)城市土拍安排不斷，優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目土拍有望保持較高熱度。

陳文靜介紹，3月底到4月，22城中上海、成都、杭州、合肥、深圳、寧波均有地塊計(jì)劃出讓。這些城市在銷售市場情緒有所修復(fù)、土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化下，企業(yè)投資信心有所增強(qiáng)，且待供應(yīng)土地中不乏核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。而在其他基本面較好的城市，核心地段的地塊仍有放量空間。

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（來源：證券時報(bào) 張一帆）

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