國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家趙偉、分析師楊飛，分析師馬潔瑩發(fā)布研報稱，地產(chǎn)行業(yè)已告別高增長時代，房企轉(zhuǎn)型大勢所趨。

房企違約頻現(xiàn)

研報指出，房企債券違約規(guī)模創(chuàng)新高，民企違約居多、甚至包含部分“綠檔”房企。房企債券違約，從2020年下半年開始明顯增多，2021年前10月達320億元、創(chuàng)近年來新高，考慮離岸市場情況，違約債務(wù)規(guī)模更大；除公開債券外，銀行貸款、信托等違約也增多。

研報分析，首次違約或債務(wù)違約風(fēng)險較高的房企多為民企，大多是凈負債率、現(xiàn)金短債比等惡化的“紅檔”房企，部分是表內(nèi)債務(wù)滿足“綠檔”的房企。

資金斷裂是表象，杠桿擴張過快才是根源

研報指出，地產(chǎn)調(diào)控下，地產(chǎn)銷售回款、再融資等的收縮，可能只是房企債務(wù)風(fēng)險釋放的“催化劑”。

研報認為，過去幾年杠桿擴張過快、現(xiàn)金流穩(wěn)定性下降，才是房企債務(wù)違約的根源。目前出現(xiàn)違約風(fēng)險的房企，大多在上一輪地產(chǎn)周期中，業(yè)務(wù)規(guī)模和債務(wù)快速擴張，凈負債率在2015年至2017年基本上翻番；同時，現(xiàn)金流管理沒有跟上，非標等高成本融資增多、資金運用效率不高，及流動性偏低的土地和項目儲備增多，共同導(dǎo)致現(xiàn)金流穩(wěn)定性下降。部分房企盲目多元化擴張，也拖累了主業(yè)現(xiàn)金流狀況。

投資或仍面臨下滑壓力，房企轉(zhuǎn)型大勢所趨

研報提出，債務(wù)壓力下，房企報表和拿地行為等的修復(fù)可能還需要時間，或意味著地產(chǎn)投資仍面臨下滑壓力。

對于地產(chǎn)行業(yè)未來的方向，研報給出了分析，地產(chǎn)定位變化下，地產(chǎn)行業(yè)已告別高增長時代，房企轉(zhuǎn)型大勢所趨。對地產(chǎn)行業(yè)而言，傳統(tǒng)發(fā)展模式可能較難持續(xù)，行業(yè)出清或才剛剛開始，房企頭部效應(yīng)或更加凸顯；同時，部分房企可以利用在住宅開發(fā)、物業(yè)管理等的專業(yè)優(yōu)勢，轉(zhuǎn)向輕負債的住宅聯(lián)合開發(fā)模式等。