12月27日，央行舉辦2022年視頻工作會(huì)議，其中在堅(jiān)持推動(dòng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解方面提到，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述說(shuō)法表明將對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行積極化解，同時(shí)激活合理住房消費(fèi)需求是重點(diǎn)，未來(lái)房地產(chǎn)信貸將進(jìn)一步得到支持。這也意味著在房地產(chǎn)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式不可持續(xù)的背景下，房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不放松，但是房地產(chǎn)金融審慎管理將進(jìn)一步完善。

央行在“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”前加了“穩(wěn)妥”

央行會(huì)議重點(diǎn)部署了2022年八個(gè)方面的重點(diǎn)工作，其中包括堅(jiān)持推動(dòng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解方面，央行提到繼續(xù)按照穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈的方針，穩(wěn)妥有序做好重點(diǎn)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)處置化解工作，發(fā)揮存款保險(xiǎn)制度和行業(yè)保障基金在風(fēng)險(xiǎn)處置中的作用。此外，央行提出穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，央行此次工作會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容，體現(xiàn)了未來(lái)工作思路有兩方面，一是要繼續(xù)做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范工作，對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)要積極進(jìn)行化解；二是要滿足合理住房需求，基于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，激活合理住房消費(fèi)需求是重點(diǎn)，未來(lái)信貸方面會(huì)進(jìn)一步給予支持。

值得關(guān)注的是，不久前，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)剛剛聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，提出支持并購(gòu)貸款以及債券融資力度，同時(shí)提高并購(gòu)效率，控制并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

回顧一年前，央行在2021年工作會(huì)議中，對(duì)于房地產(chǎn)的內(nèi)容，提到落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，完善金融支持住房租賃政策體系。

而在2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)30家試點(diǎn)房企提出“三線四檔”融資管理規(guī)則（三道紅線），即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。

相比之下，2022年在實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度前，加了“穩(wěn)妥”二字，意味深長(zhǎng)。

多次提及“良性循環(huán)” 業(yè)內(nèi)：預(yù)期未來(lái)環(huán)境進(jìn)一步改善

眾所周知，時(shí)隔一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生出乎意料的變化。

2021年，在堅(jiān)持“房住不炒”定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期“三穩(wěn)”目標(biāo)指導(dǎo)下，中央及地方頻繁發(fā)布穩(wěn)樓市政策。調(diào)控方式、力度及細(xì)致度均出現(xiàn)了顯著升級(jí)，調(diào)控“工具箱”不斷豐富。

隨著調(diào)控政策的持續(xù)顯效，下半年市場(chǎng)情緒明顯回落，購(gòu)房者置業(yè)情緒偏弱，房企投資意愿和動(dòng)力明顯不足。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度房企到位資金增速收窄，資金承壓。而從10月開(kāi)始，房企接二連三的美元債務(wù)違約令市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。

在這樣的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。此時(shí)，央行繼提出“兩個(gè)維護(hù)”之后，在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，釋放出糾偏信號(hào)，其中重點(diǎn)提到部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解。為此，央行表示指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

在央行表態(tài)后，11月，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資環(huán)境出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為371.4億元，相較于10月的130.01億元，大幅度增長(zhǎng)186%。信用債平均利率為3.80%，環(huán)比下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，12月舉辦的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，涉房?jī)?nèi)容首次出現(xiàn)了“預(yù)期引導(dǎo)”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等新提法。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)會(huì)有更多政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展以防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

12月13日，人民銀行黨委召開(kāi)擴(kuò)大會(huì)議，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

此后，12月24日舉行的央行貨幣政策委員會(huì)2021年第四季度例會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

高層以及主管部門多次提及“健康發(fā)展”"良性循環(huán)"等。中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，提及“良性循環(huán)”，亦表明監(jiān)管層已關(guān)注到當(dāng)前市場(chǎng)循環(huán)路徑遇阻帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)，行業(yè)環(huán)境改善預(yù)期將進(jìn)一步明確，部分熱點(diǎn)區(qū)域首套房房貸利率仍有下調(diào)預(yù)期，銀行放款周期進(jìn)一步縮短；房企開(kāi)發(fā)貸和并購(gòu)貸款合理發(fā)放，亦有助于個(gè)別短期流動(dòng)資金壓力較大房企紓困。同時(shí)，此前地方偏緊的政策均有望迎來(lái)微調(diào)改善，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

新京報(bào)記者 袁秀麗

編輯 武新 校對(duì) 陳荻雁