觀點網(wǎng)臨近港股財報季尾聲，金科智慧服務(wù)在3月29日晚間交出了2021年全年業(yè)績成績單。

2021年，金科服務(wù)總收入59.68億元，同比增加約77.0%；毛利約18.46億元，同比增加約82.9%；年度利潤為10.77億元，同比增加約70.3%；公司擁有人應(yīng)占溢利10.57億元，同比增加約71.5%。四項核心數(shù)據(jù)增長均超70%。

3月30日一大早，金科服務(wù)就2021年全年業(yè)績與投資者進行交流。

據(jù)參會投資者轉(zhuǎn)述，董事長夏紹飛、新晉總裁韓強、戰(zhàn)投入局的博裕投資委派的管理層吳曉力等出席了會議；同時，提出了“2022年的收入同比增長將超過40%，歸母凈利潤同比增長將超過35%”的目標。

反映在市場行情上，業(yè)績公布后的第一個交易日，金科服務(wù)高開25.6港元，盤中一度漲幅16.47%，收盤報28.3港元，漲12.3%，總市值184.76億港元。

增長目標九成外拓

2021年因業(yè)務(wù)性質(zhì)的若干變動，金科服務(wù)對業(yè)務(wù)線作出適當調(diào)整：將非業(yè)主增值服務(wù)納入物業(yè)管理服務(wù)，并將整條業(yè)務(wù)線更名為“空間物業(yè)服務(wù)”；由于2021年發(fā)生的并購，原“小區(qū)增值服務(wù)”的餐食服務(wù)被分離出來，作為一個核心的業(yè)務(wù)增長曲線，并命名為“本地生活服務(wù)”。

據(jù)觀點新媒體了解，2021年度金科服務(wù)收益來自四條業(yè)務(wù)曲線，空間物業(yè)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、本地生活服務(wù)及數(shù)智科技服務(wù)收入分別占總收入約65.4%、25.0%、7.9%及1.7%。

2021年整體毛利率為30.9%，較同期上升1個百分點。其中，空間物業(yè)服務(wù)毛利率下降至29.3%，小區(qū)增值服務(wù)毛利率下降至41.6%，本地生活服務(wù)毛利率也下跌至8.1%，數(shù)智科技服務(wù)毛利率減少至44.5%。

報告期內(nèi)，來自空間物業(yè)服務(wù)的收益39億元，同比增加約35.1%；其中，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入增加至28.67億元，較2020年同期的20.24億元增加約41.6%。

截至2021年12月31日，金科服務(wù)在管建筑面積2.38億平方米，同比增長52.3%；合約建筑面積達約3.6億平方米，62.9%為獨立第三方開發(fā)的物業(yè)。

據(jù)投資者透露，管理層在會上表示，預計金科服務(wù)在2022年在管面積增長目標是在1億平方米以上，合約面積增長目標超過1.2億平方米；新增管理面積中大約1000萬平方米來自地產(chǎn)交付，5000萬平方米以上來自外部直拓，4000萬平方米來自收并購。

2017年至2021年，金科服務(wù)在管面積中外拓項目占比持續(xù)上升，從2017年的32.5%上升至2021年的52.3%，而母公司輸送項目占比則從67.5%下降至47.7%。從新增面積來看，外拓項目成長更為強勁，2021年新增在管面積8900萬平方米，而新增外第三方在管面積占總新增面積77.1%。

據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布2021年度房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)報告，母公司金科股份(000656)2021年銷售面積為2046.2萬平方米，連續(xù)三年維持在2000萬平方米左右，可輸送面積增速較為有限。

與此同時，期內(nèi)平均物業(yè)管理費單價為每平方米/月2.19元（2020年：2.18元）；其中第三方項目平均物業(yè)管理費為每平方米/月1.89元（2020年：1.74元），外拓項目平均物業(yè)管理費單價大幅提升。

因此，預計金科服務(wù)未來新增項目中對于母公司的依賴或?qū)⑦M一步降低，外拓將帶來更大的規(guī)模擴張和收入提升。

基于不斷增加的在管面積和拓展的增值服務(wù)業(yè)務(wù)線，隨著金科服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)覆蓋率提升，社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展十分迅速。截至2021年12月31日止，小區(qū)增值服務(wù)收益約14.95億元，同比增加約566.1%。

金科服務(wù)表示，主要由于小區(qū)增值服務(wù)滲透率、復購率持續(xù)提升，小區(qū)生態(tài)圈建設(shè)卓有成效；小區(qū)增值服務(wù)專業(yè)能力持續(xù)提升，服務(wù)種類持續(xù)擴充；新增售房服務(wù)、自營模式的小區(qū)傳媒業(yè)務(wù)等。

四大社區(qū)增值服務(wù)板塊2021年同樣實現(xiàn)較高增速，其中家庭生活板塊收入同比增速556.4%，家居煥新板塊同比增長88.7%，旅居綜合板塊同比增長1048%，園區(qū)服務(wù)板塊同比增長576.4%。

博裕戰(zhàn)投入局之后

2021年12月16日，金科股份引入博裕投資作為金科服務(wù)戰(zhàn)略投資者，向博裕投資旗下投資主體 Broad Gongga Investment Pte.Ltd.轉(zhuǎn)讓所持有的1.44億股金科服務(wù)股份，約占總股本22%，代價37.34億港元。

博裕投資并不是第一次投資物企，其于2016年開始投資物業(yè)企業(yè)，2017年投資萬科旗下萬物云，成為萬物云第二大股東。

據(jù)參會投資者轉(zhuǎn)述，博裕投資將會提名兩名董事，同時委派財務(wù)人員參與金科服務(wù)財務(wù)管理，賦能多元化發(fā)展，公司治理結(jié)構(gòu)將會更加完善；而且博裕對于金科服務(wù)的重大戰(zhàn)略投資、并購可以給予相應(yīng)的支持和幫助。

博裕戰(zhàn)投入局后，投資者十分關(guān)心的是否會物業(yè)公司高價購買母公司資產(chǎn)等可能存在母公司損害物業(yè)公司利益的情況，管理層指出：“全職財務(wù)人員幫助金科服務(wù)改善了現(xiàn)金流管理體系，設(shè)置了監(jiān)督機制以保證公司現(xiàn)金流的安全，并提高資金使用效率?！?/p>

這或許能有效避免物業(yè)公司向母公司輸血情況的發(fā)生，進一步優(yōu)化法人治理結(jié)構(gòu)，增強物業(yè)公司的發(fā)展獨立性。

與此同時，金科股份與博裕投資簽訂了合作備忘錄，繼續(xù)向金科服務(wù)提供業(yè)務(wù)支持，包括：輸送非商場類開發(fā)項目90%以上管理面積，住宅業(yè)態(tài)增量項目平均物業(yè)費單價不低于2元/平方米，2022-2025年每年交付項目的飽和收入不低于4.5億元。

戰(zhàn)略投資者的引入，或許能減少母公司可能帶來的關(guān)聯(lián)風險，也有助于提升金科服務(wù)經(jīng)營實力和盈利能力，而在經(jīng)營及收并購標的要求是否變高則留給時間來解答。

2021年，物管行業(yè)并購交易77宗，交易金額創(chuàng)新高362.5億元，同比增長243%。各大物企在跑馬圈地的同時，金科服務(wù)也在抓住轉(zhuǎn)瞬即逝的機會。

2021年9月，金科服務(wù)更改上市募集資金款用途，變更后對于收購目標的營收、規(guī)模及區(qū)域范圍不再作要求，并將留存于香港17.89億元用于在香港直接支付有關(guān)投資或并購投資。

2021年，金科服務(wù)陸續(xù)收購重慶上境物業(yè)、重慶美利山物業(yè)、重慶三心物業(yè)及黔西宏祥物業(yè)、包頭智慧物業(yè)等多家物管企業(yè)，共計7個標的，面積貢獻約3239萬平方米。

同時，博裕投資布局涉及科技于消費領(lǐng)域，將與金科服務(wù)深入合作探討對行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的軟硬件科技公司、泛家庭服務(wù)類公司（健康、養(yǎng)老、郵政快遞、家政等）、新型消費品公司的潛在投資或業(yè)務(wù)合作機會，進一步提高金科服務(wù)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)水平、科技化賦能水平，拓寬多元增值服務(wù)種類。

應(yīng)收賬款與現(xiàn)金

隨著業(yè)務(wù)的擴張，第三方應(yīng)收賬款自然也有所增加。

2021年，金科服務(wù)貿(mào)易及其他應(yīng)收款增長至43.03億元，漲幅171%，其中，第三方貿(mào)易應(yīng)收款約為17.21億元，占比達82.68%。

應(yīng)收賬款的激增，就伴隨著壞賬增加的風險。若貿(mào)易應(yīng)收款回收不及時，就可能會帶來資產(chǎn)的減損。

據(jù)參會投資者向觀點新媒體講述，在介紹完業(yè)績情況后，管理層率先對應(yīng)收款項總額增長金額較大做出了進一步解釋，主要是由于三部分構(gòu)成。

其一，金科服務(wù)支付了大概15億元可退還的保證金以及預付款，該部分是辦理相應(yīng)股權(quán)質(zhì)押等手續(xù)，風險程度是比較低的；另外隨著并購的落地，這些金額將逐漸減少。

其二，包括金科服務(wù)20.8億元左右的應(yīng)收正常經(jīng)營性往來款。其中，應(yīng)收小業(yè)主18億元，這是隨著公司規(guī)模的正常增長所致；應(yīng)收大業(yè)主9億元，這部分保證程度都是非常高的；應(yīng)收關(guān)聯(lián)方的經(jīng)營性往來款大概是3.6億元，與2021年2.95億元同比增長了6600萬元左右。

其三，其他應(yīng)收正常的經(jīng)營性保證金、預付款、代收代支的水電費及預付的材料款，總共金額大概是7億元。隨著公司規(guī)模正常增加所致，單筆金額較小，風險程度比較低。

貿(mào)易應(yīng)收款項賬齡中，賬齡在1年以內(nèi)約有18.91億元，占比超過90%以上，1至2年的約有1.68億元，賬齡在兩年以上的約有2.35億元。

另外，物業(yè)管理行業(yè)本身具備輕資產(chǎn)屬性，年報數(shù)據(jù)顯示截至2021年底金科服務(wù)并無借款，因此資產(chǎn)負債比率是0%，而擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約49.22億元。

截至2021年12月31日止年度，金科服務(wù)經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流入凈額約為4.45億元，較2020年同期的約1.32億元增長237.1%，主要是因為經(jīng)營溢利增加，及各業(yè)務(wù)條線收入保持高速增長。

報告期內(nèi)，金科服務(wù)投資活動所得現(xiàn)金流出凈額約為12.99億元，而2020年同期投資活動所得現(xiàn)金流入凈額約為22.29億元，投資活動現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負。

金科服務(wù)對此表示，主要歸因于公司支付股權(quán)款及股權(quán)交易保證金大幅增加，及資金存放定期以獲取更高利息收益。

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