每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝

樓市下行趨勢(shì)還在持續(xù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年2月末，全國(guó)商品房待售面積57026萬(wàn)平方米，比2021年末增加6003萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。其中，由于居民購(gòu)房熱情明顯消退，觀望情緒持續(xù)加劇，住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，環(huán)比激增24%。

另?yè)?jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了60874萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%。特別是三四線城市在狹義庫(kù)存（指已竣工的待售現(xiàn)房）、去化周期同比漲幅均屬不同能級(jí)城市之首，顯著超百城平均值。與此同時(shí)，百城廣義庫(kù)存（指現(xiàn)房庫(kù)存和期房庫(kù)存之和）一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，庫(kù)存壓力和風(fēng)險(xiǎn)若不解除，房企銷(xiāo)售資金的回款速度會(huì)進(jìn)一步放緩，現(xiàn)金流壓力也將加大。同時(shí)，面對(duì)樓市超預(yù)期降溫，購(gòu)房者觀望情緒日益加重，在沒(méi)有較大利好帶動(dòng)的情況下，三四線城市市場(chǎng)大概率仍將回調(diào)。

樓市供求矛盾加劇

今年1~2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因在于市場(chǎng)成交頗為低迷。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)連續(xù)8個(gè)月交易環(huán)比下跌的現(xiàn)象。在此壓力下，供求矛盾進(jìn)一步加劇，而庫(kù)存壓力將導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步放大。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年2月百城商品住宅狹義庫(kù)存量達(dá)到了60874萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(zhǎng)5%。

具體來(lái)看，一線城市中僅上海一城的狹義庫(kù)存保持同環(huán)比齊降，雖然供應(yīng)顯著縮量，但居民購(gòu)房熱情不減，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率高位保持在80%附近，售價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的高端盤(pán)仍一房難求，上海院子、招商云璽、蘇河望等開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即售罄。

北京供求疲軟，整體狹義庫(kù)存與上月基本持平，同比小幅微降3%。廣州和深圳樓市延續(xù)低迷，不過(guò)得益于供應(yīng)顯著縮量，狹義庫(kù)存環(huán)比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)，不過(guò)同比延續(xù)上揚(yáng)，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

二線城市中，多數(shù)城市庫(kù)存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在5%以內(nèi)，而北部和內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽(yáng)、武漢2月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量前三位。

三四線城市因供應(yīng)縮量，狹義庫(kù)存環(huán)比小幅回落，不同城市跌多漲少，但跌幅基本都在5%以內(nèi)，不同城市間分化持續(xù)加劇。

不過(guò)，從廣義庫(kù)存來(lái)看，截至2022年2月末延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，達(dá)384796萬(wàn)平方米，環(huán)比微增0.2%，同比上漲3%。

不同能級(jí)城市的廣義庫(kù)存環(huán)比變動(dòng)不大，漲跌幅均在1%以內(nèi)，整體延續(xù)高位持穩(wěn)，同比皆增。其中一線城市大增8%，漲幅居不同能級(jí)城市之首，主要源于去年基數(shù)較低影響；二三線漲幅在1%~5%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

究其原因，克而瑞分析認(rèn)為，一方面市場(chǎng)下行大背景下，部分房企“躺平”，購(gòu)房者“觀望”，供需疲軟；另一方面，受多地新冠疫情影響，使得前期成交大熱的核心一二線城市，諸如上海、杭州等，購(gòu)房需求延期釋放。

三四線城市庫(kù)存高企

值得關(guān)注的是，三四線城市當(dāng)前的庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}尤為突出。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年各線代表城市成交活躍，但是從當(dāng)年下半年開(kāi)始至今市場(chǎng)降溫明顯，各線代表城市新建商品住宅成交面積均下降。

其中，今年2月三線代表城市新房成交面積環(huán)比下降16.4%，惠州降幅較大，為41.3%；韶關(guān)降幅居次位，為25.9%。同比來(lái)看，三線城市降幅近五成，降幅最大。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，由于缺乏如一二線城市那樣的吸引力，又沒(méi)有足夠充裕的外來(lái)購(gòu)房需求作支撐，三四線城市近年來(lái)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)整體偏弱。

銷(xiāo)售受阻帶來(lái)庫(kù)存的積壓。中指報(bào)告顯示，截至2021年11月底，100個(gè)城市中一二三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3052萬(wàn)平方米、2.66億平方米、2.25億平方米，環(huán)比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。與此同時(shí)，在100個(gè)城市中，一二三四線的新建商品住宅庫(kù)存去化周期分別為10.2、11.9和13.8個(gè)月。三四線城市的這一數(shù)據(jù)明顯大于一二線城市。

而到了今年2月，這一數(shù)值進(jìn)一步擴(kuò)大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，商品房待售面積57026萬(wàn)平方米，比2021年末增加6003萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前百城庫(kù)存消化周期已持續(xù)增至19.5個(gè)月，不同能級(jí)城市皆保持上揚(yáng)，一線城市增至12.96個(gè)月，二線增至18.05個(gè)月，同比漲幅均在40%以上，目前庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。三四線去化周期已達(dá)23.25個(gè)月，迫近疫情期高位（25.18個(gè)月），顯著高于百城平均值，同比增幅漲83%，居不同能級(jí)之首，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

統(tǒng)計(jì)顯示，在去化周期較長(zhǎng)的10個(gè)城市中，有8個(gè)城市是三四線城市，包括防城港、連江、河源、梅州、福清、惠州、銅陵和北海，其去化周期均超過(guò)30個(gè)月。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房企的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)完成和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解，都會(huì)形成障礙。對(duì)于上述城市來(lái)說(shuō)，主動(dòng)創(chuàng)造更好的去庫(kù)存環(huán)境更為重要。庫(kù)存壓力和風(fēng)險(xiǎn)若不解除，房企銷(xiāo)售資金的回款速度會(huì)進(jìn)一步放緩，現(xiàn)金流壓力也將加大?！?/p>

事實(shí)上，從近期三四線城市的表現(xiàn)看，出現(xiàn)了一些積極去庫(kù)存、刺激購(gòu)房需求的新政策，包括防城港、北海將首付比例從25%降至20%，河南新鄉(xiāng)落實(shí)契稅補(bǔ)貼20%政策，荊門(mén)對(duì)大學(xué)生在中心城區(qū)購(gòu)房給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼，保定取消被動(dòng)式超低能耗建筑商品房限購(gòu)政策等。

克而瑞方面則指出，狹義整體庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)，供需延續(xù)疲軟是大概率事件。雖然多地陸續(xù)出臺(tái)了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，但整體行業(yè)信心已大不如前。

市場(chǎng)企穩(wěn)尚需時(shí)日

不過(guò)需要注意的是，進(jìn)入3月份以來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象增多。

中指院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)代表性城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量總體上升。其中，一二線城市環(huán)比升幅較為明顯，但受去年高基數(shù)影響，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

具體來(lái)看，3月1日~27日，四個(gè)一線城市新房成交總量較2月上漲12.0%。其中，北京升幅顯著，達(dá)80.4%；廣州升幅34.0%，位居第二；二線代表城市方面，3月以來(lái)成交總量環(huán)比上漲32.3%，同比下降47.4%，其中蘇州升幅顯著，為67.4%；福州次之，升幅為53.4%；三線代表城市成交總量環(huán)比下降10.4%，同比下降75.5%。

西南證券研報(bào)也顯示，3月1日~26日，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的全國(guó)43個(gè)城市商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積環(huán)比上漲9.4%，同比下降45.8%。其中，一線城市同比下降40.5%，環(huán)比上漲7.6%；二線城市同比下降41.0%，環(huán)比上漲199%；三四線城市同比下降56.0%，環(huán)比下降6.1%。

“除上海外，其余一線城市成交量均明顯回暖，北京回暖態(tài)勢(shì)尤為明顯，環(huán)比上漲73.4%；重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的二線城市中，除杭州和南京外，其余城市成交量均呈現(xiàn)環(huán)比上升；三四線城市表現(xiàn)各異。整體來(lái)看，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等區(qū)域的城市表現(xiàn)較好?！痹撗袌?bào)指出。

雖然各家機(jī)構(gòu)給出的數(shù)據(jù)不盡相同，但重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量環(huán)比上升的態(tài)勢(shì)在各口徑數(shù)據(jù)上均有所體現(xiàn)。

此外，二線以下尤其三四線城市對(duì)房貸利率的調(diào)整不斷，房貸利率仍處在下行通道。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，3月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中，主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下2019年以來(lái)最大單月降幅。

不過(guò)值得注意的是，當(dāng)前三四線城市成交頹勢(shì)尚未完全扭轉(zhuǎn)，中指研究院監(jiān)測(cè)的三線代表城市成交量整體環(huán)比下滑10.4%。

業(yè)內(nèi)人士表示，3月以來(lái)部分城市房地產(chǎn)成交回升，也在一定程度上體現(xiàn)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行系列舉措的效果。但各線城市表現(xiàn)有所分化，三四線市場(chǎng)還在繼續(xù)調(diào)整，同比降幅仍然較大，市場(chǎng)完全企穩(wěn)尚需時(shí)日。

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