日前，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《深圳市二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)指引》（征求意見稿）（后簡(jiǎn)稱《指引》），明確單邊代理模式下二手房交易流程及交易環(huán)節(jié)中各方權(quán)責(zé)。

去年11月19日，深圳上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，在全國(guó)率先探索二手房交易單邊代理模式，要求賣方房源獨(dú)家委托、買賣雙方各自委托不同房屋經(jīng)紀(jì)人。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)在《指引》通知中表示，擬定《指引》是為解決目前行業(yè)在具體操作中遇到的瓶頸問題，促進(jìn)單邊代理和跨機(jī)構(gòu)合作有效開展，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，保障深圳二手房交易秩序。

隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代逐漸靠近，自去年起，深圳多次規(guī)范二手房交易，包括推出二手房成交參考價(jià)格、上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)、規(guī)范房源廣告發(fā)布行為、探索單邊代理模式等。不止深圳，去年多地推出二手房成交參考價(jià)、整治學(xué)區(qū)房、探索二手房直售模式等，對(duì)二手房市場(chǎng)關(guān)注度越來越高。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟，深圳等全國(guó)核心一二線城市的新房交易量占比將逐步降低，二手房市場(chǎng)需求更旺盛、交易也將更活躍，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)的交易規(guī)模相對(duì)龐大。在這樣的背景之下，更好管理二手房交易市場(chǎng)，保障買賣雙方權(quán)益，是各個(gè)城市規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心管理訴求之一。

單邊代理模式仍待完善

深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)采取獨(dú)家委托、單邊代理模式進(jìn)行交易，并將二手房交易全流程納入政府監(jiān)管范疇。

據(jù)新華社報(bào)道，使用新系統(tǒng)的賣方最多可委托三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)掛牌銷售，但第一家受托機(jī)構(gòu)在委托期內(nèi)對(duì)房源有獨(dú)家銷售權(quán)利，其他兩家需待第一家委托到期后方可替補(bǔ)獲得委托權(quán)；另外，新系統(tǒng)改變傳統(tǒng)雙邊代理模式，并建議買方委托與賣方不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購置房產(chǎn)。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，基于單邊代理邏輯運(yùn)行的新系統(tǒng)一旦運(yùn)行成功，將改變我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的底層邏輯，提高房產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易效率，更有力保障消費(fèi)者權(quán)益。

郭毅指出，雙邊代理模式下經(jīng)紀(jì)人的目的是撮合買賣雙方交易，受利益驅(qū)使經(jīng)紀(jì)人在服務(wù)過程中可能會(huì)衍生出信息不透明、規(guī)避核心問題等不規(guī)范行為。而單邊代理模式下不同經(jīng)紀(jì)人分別服務(wù)買賣雙方，在撮合交易過程中經(jīng)紀(jì)人可以更有效地披露房源真實(shí)情況，更好呈現(xiàn)服務(wù)水準(zhǔn)，更有利于保障買賣雙方利益。

深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)上線后，深圳二手房交易均執(zhí)行單邊代理模式，不再進(jìn)行雙邊代理。

“現(xiàn)在明面上買賣雙方各自支付相應(yīng)的中介費(fèi)，但實(shí)際操作中仍要看雙方談判情況。深圳一直都是買方支付中介費(fèi)，即便賣方支付一部分中介費(fèi)，也會(huì)將其附加到房屋總價(jià)上。”該人士談道。

深圳二手房經(jīng)紀(jì)人小劉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，單邊代理模式對(duì)其所在公司的傭金收入影響不大，二手房交易中介費(fèi)仍以新系統(tǒng)上線前的傭金比例支付，實(shí)際仍以買方支付為主。

在小劉看來，由于單邊代理模式要求兩個(gè)月委托期內(nèi)賣方僅能在一家房屋經(jīng)紀(jì)公司掛牌銷售房源，因而公司外網(wǎng)展示的掛牌房源有所減少，對(duì)帶看和成交有一定影響，但私下仍可在非獨(dú)家委托的經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行交易，達(dá)成交易意向后賣方解除獨(dú)家委托合同即可。

4月6日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上共有近3.33萬條在售二手房信息，而貝殼APP上深圳二手房掛牌量接近1.93萬套。

郭毅指出，發(fā)達(dá)國(guó)家的二手房交易以單邊代理模式為主，我國(guó)由于歷史原因一直實(shí)行雙邊代理模式，過去各地對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理不夠系統(tǒng)，買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)接受單邊代理模式需要一個(gè)過程。

在郭毅看來，買賣雙方中介費(fèi)用支付方式很難通過服務(wù)模式的改變真正扭轉(zhuǎn)，但執(zhí)行單邊代理模式有利于保障買賣雙方權(quán)益。

多地規(guī)范二手房市場(chǎng)

針對(duì)目前深圳二手房交易具體操作中的瓶頸問題，日前深圳發(fā)布《指引》意見征集通知，希望通過明確和規(guī)范交易流程和交易環(huán)節(jié)中各方權(quán)責(zé)，促進(jìn)單邊代理和跨機(jī)構(gòu)有效合作。

《指引》在交易環(huán)節(jié)和各方權(quán)責(zé)中，將交易環(huán)節(jié)細(xì)分為接受委托環(huán)節(jié)，發(fā)布、維護(hù)/尋找房源環(huán)節(jié)，看房、洽談磋商環(huán)節(jié)，談判簽約環(huán)節(jié)，資金、權(quán)證與交房環(huán)節(jié)，并明確各環(huán)節(jié)賣方經(jīng)紀(jì)人和買方經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)盡到的職責(zé)、有權(quán)進(jìn)行的活動(dòng)和賣方/買方應(yīng)當(dāng)配合的事項(xiàng)。

如在看房、洽談磋商環(huán)節(jié)，賣方經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)陪同買方看房并介紹房源，告知買方及其經(jīng)紀(jì)人賣方態(tài)度等房源相關(guān)信息，并根據(jù)賣方需求與買方進(jìn)行磋商協(xié)調(diào)；買方經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)實(shí)地看房，及時(shí)、準(zhǔn)確傳達(dá)賣方房屋交易的要求等信息，并根據(jù)買方的回應(yīng)積極與賣方磋商等，規(guī)定細(xì)致。

郭毅表示，新房市場(chǎng)的賣方是企業(yè)，企業(yè)數(shù)量相對(duì)可控，管理難度相對(duì)較小，而二手房調(diào)控難度的核心在于買賣雙方以個(gè)人為主。

二手房交易主體多，交易行為分散，并增加了房屋經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人的居間角色，管理難度相對(duì)較大。為規(guī)范二手房市場(chǎng)，去年以來深圳先后推出二手房成交參考價(jià)、上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)、探索單邊代理模式、規(guī)范房源廣告發(fā)布行為等措施。

不止深圳，去年以來多地出手規(guī)范二手房市場(chǎng)。

寧波、成都、上海、東莞、廣州、北京、三亞等城市發(fā)布二手房成交參考價(jià)，規(guī)范二手房交易價(jià)格；北京、上海、合肥、天津等地調(diào)整入學(xué)政策或整治學(xué)區(qū)房，降低房屋與教育資源的相關(guān)性，為二手學(xué)區(qū)房降溫；另外，杭州二手房交易監(jiān)管平臺(tái)正式上線“自主掛牌房源”功能，深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)也支持“我要自助賣房”，探索買賣雙方自主交易模式。

郭毅表示，要管控二手房交易行為，離不開強(qiáng)大系統(tǒng)、平臺(tái)的支撐，在此基礎(chǔ)上還需要細(xì)化服務(wù)模式管理，使之與真實(shí)市場(chǎng)相貼合，以便能夠真正落地執(zhí)行。

標(biāo)簽： 深圳二手房 二手房市場(chǎng) 交易環(huán)節(jié) 深圳房地產(chǎn)